Η ανάγκη επαρκούς ρύθμισης του Airbnb και μετεξέλιξης του σε Fairbnb

Η ανάγκη επαρκούς ρύθμισης του Airbnb και μετεξέλιξης του σε Fairbnb. Οι διεθνείς αντιδράσεις. Οι εν Ελλάδι χωρίς όρους και περιορισμούς βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb, ως δραστηριότητα αρρύθμιστη, αντικοινωνική, αντιπεριβαλλοντική, αντιπολιτιτιστική και αντίθετη στη βιώσιμη ανάπτυξη.[1]

Του Ευάγγελου Δουκάκη, Δικηγόρου Αθηνών, αποφοίτου της Νομικής Σχολής του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών κατόχου μεταπτυχιακού τίτλου σπουδών («LLM») από το Πανεπιστήμιο του Μονάχου («Ludwig Maximillian’s Universität München») και Master of Science από το «ALBA Graduate Business School» (Email:dukakis@dslaw.gr) 

           ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ

1. Η μετεξέλιξη και εξάπλωση της Airbnb 
2. Η διομότιμη οικονομία (peer-to-peer ή «P2P» economy) ή οικονομία του διαμοιρασμού (share economy)

            2α. Η οικονομία αυτή, είναι «πράσινη», δηλαδή φιλική προς το περιβάλλον, όταν γίνεται με Airbnb;

            2β. Η διομότιμη οικονομία είναι πράγματι μεταξύ ομοτιμών χρηστών (peer to peer) και δη μεταξύ                          καταναλωτών, όταν γίνεται με Airbnb; 

3. Οι «επενδυτές» του προγράμματος «Golden Visa», οι μεσίτες, οι εταιρείες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας (real estate) και οι εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων Airbnb 
4. Είναι τα εισοδήματα από την δραστηριότητα Airbnb πράγματι «εισοδήματα από ακίνητη περιουσία» και οι μισθώσεις καταλυμάτων Airbnb είναι πράγματι «βραχυχρόνιες»; 
5. Υφίστανται αθέμιτο ανταγωνισμό οι αδειοδοτημένες τουριστικές επιχειρήσεις; 
6. Στην οικονομία του διαμοιρασμού είναι πράγματι φθηνότερες οι τιμές των καταλυμάτων Airbnb εν συγκρίσει μ’ αυτές των ξενοδοχείων και λοιπών αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων; 
7. Η αμφιλεγόμενη ποιότητα των καταλυμάτων Airbnb και των σχετικών υπηρεσιών 
8. Οι, κατά την Airbnb, έννοιες της «φιλοξενίας», του «φιλοξενούμενου» («guest») και του «ντόπιου οικοδεσπότη» («host» ή «super host») 
9. Η σημαντική αρνητική συμβολή των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb στη γιγάντωση του φαινομένου του υπερτουρισμού («overtourism») και οι έντονες και σφοδρές αντιδράσεις κατά του Airbnb από τους μονίμους κατοίκους και τις δημοτικές αρχές πολλών πόλεων 

             Α. Σαντορίνη (σ. 23), Β. Βενετία (σ. 24), Γ. Πράγα (σ. 25), Δ. Άμστερνταμ (σ. 25), Ε. Μαγιόρκα (σ. 26), ΣΤ.                       Βαρκελώνη (σ. 26), Ζ. Ρεικιαβικ (σ. 27), Η. Βερολίνο (σ. 27), Θ. Λισσαβώνα (σ. 28), ΙΑ. Νέα Υόρκη (σ. 28), ΙΒ.                 Παρίσι (σ. 31),

             Οι προτάσεις του Γενικού Εισαγγελέα του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου. Michal Bobek στις υποθέσεις Cali                     Apartments και ΗΧ 

            ΙΓ. Αθήνα -Πλάκα, Κουκάκι, Μετς, Παγκράτι- (σ. 34), Θεσσαλονίκη (σ. 34), ΙΔ. Χανιά (σ. 35)

10. Το ελληνικό νομικό πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και οι παθογένειές του 

            10Α. Το χρονικό του προαναγγελθέντος θανάτου των μακροχρόνιων μισθώσεων, μέσω της κατάργησης              του ελάχιστου χρονικού διαστήματος των 30 ημερών και της εντεύθεν «αλλοίωσης» του ορισμού του                    τουριστικού καταλύματος

           10Β. Η καθυστερημένη επέμβαση του Κράτους- φοροεισπράκτορα 

                  10Β.1. Η ατελής και αναποτελεσματική πρώτη προσπάθεια το 2016 για νομοθετική ρύθμιση των                            βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb 

                 10Β.2.Ο αμιγώς φορολογικός προσανατολισμός όλων των διατάξεων ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες                           μισθώσεις Airbnb .37

                 10Γ. Η αδράνεια ή, στην καλύτερη περίπτωση, η ατολμία της εκτελεστικής εξουσίας 

                 10Δ. Η δομική και λειτουργική αυτοτέλεια των καταλυμάτων Airbnb, ως προϋπόθεση νόμιμης                                  λειτουργίας τους 

   11. Η φύση των «βραχυχρόνιων μισθώσεων», τύπου Airbnb: Αστική μίσθωση ή τουριστική -επαγγελματική                δραστηριότητα; 

          11Α. Η φορολογική κατεύθυνση του νομοθέτη 

          11Β. Οι ανεπαρκείς και απρόσφορες διαχωριστικές γραμμές 

          11Γ. Το κατάλυμα, τύπου Airbnb ως τουριστικό κατάλυμα και οι ουσιώδεις διαφορές του με τις αστικές                   μισθώσεις κατοικίας 

12. Οι επιπτώσεις των ανεξέλεγκτων βραχυχρόνιων μισθώσεων: οι χαμένοι, οι κερδισμένοι και οι αμέτοχοι

          12.1. Η αμέτοχη Πολιτεία 

          12.2. Οι χαμένοι: ο πολυπαθής χωροταξικός σχεδιασμός και η «παραγνωρισμένη» φέρουσα ικανότητα

          12.3. Η ειδική περίπτωση της παλιάς πόλης του Ναυπλίου 

   13.Τα επιχειρήματα για τη μη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb 

14. Το αβέβαιο μέλλον, λόγω του αρρύθμιστου και η μετατόπιση του προβλήματος στην Ελληνική Δικαιοσύνη 

          14.1.Η δυνατότητα δικαστικής απαγόρευσης της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, βάσει           του Καταστατικού μίας πολυκατοικίας 

          14.2. Το «κενό» στους Κανονισμούς των πολυκατοικιών, αναφορικά με το επιτρεπτό ή μη της χρήσης των             διαμερισμάτων, ως καταλυμάτων, τύπου Airbnb 

          14.3. Η προβλεπόμενη στους Κανονισμούς πολυκατοικιών, απαγόρευση της χρήσης διαμερισμάτων, ως                 ξενοδοχείων 

          14.4. Η προβλεπόμενη στους Κανονισμούς πολυκατοικιών, απαγόρευση άσκησης οχλουσών                                     δραστηριοτήτων και η περίπτωση έλλειψης Κανονισμού πολυκατοικίας 

15. Το θέμα της ασφάλειας των κτιρίων 
16. Η περίπτωση των περιοχών «αμιγούς κατοικίας» και των περιοχών με περιορισμούς στις χρήσεις των ακινήτων 
17. Η απαγόρευση σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, βάσει των διατάξεων του ν. 3741/29 και των διατάξεων του γειτονικού δικαίου (σημ: απαραίτητη η απόδειξη βλάβης 
18. Οι δικαστικές αποφάσεις 

          18.1. Η υπ’ αριθμ. 16158/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης 

          18.2. Η υπ’ αριθμ. 263/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου 

          18.3. Η υπ’ αριθμ. 1259/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών 

          18.4. Η υπ’ αριθμ. 583/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου 

          18.5. Η υπ’ αριθμ. 1055/2019 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας 

          18.6. Η C-390/18 απόφαση της 19^ης Δεκεμβρίου 2019 του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης

          18.7. Η απόφαση αγγλικού Δικαστηρίου που έκρινε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος μέσω της                πλατφόρμας Airbnb δεν συνιστά χρήση ακινήτου, ως ιδιωτικής κατοικίας 

          18.8. Η από 19 Ιουλίου 2019 απόφαση του Ομόσπονδου Συνταγματικού Δικαστηρίου της Γερμανίας (1 BvL                 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18) 

19. Η χορήγηση επαρκών και αξιόπιστων στοιχείων για τα καταλύματα Airbnb, ως προϋπόθεση άσκησης εθνικής και ευρωπαϊκής πολιτικής προστασίας του αστικού και φυσικού περιβάλλοντος 
20. Συμπεράσματα-Προτάσεις για την επαρκή και αποτελεσματική ρύθμιση του Airbnb 
21. Η μετεξέλιξη και εξάπλωση της Airbnb

Η ονομασία «Airbnb» είναι ακρωνύμιο (συντομογραφία) του «Airbed and breakfast». Η αρχική ιδέα γεννήθηκε, όταν τον Οκτώβριο του 2007 έλαβε χώρα στο Σαν Φρανσίσκο των ΗΠΑ ένα διεθνές συνέδριο σχεδιαστών. Οι τότε συγκάτοικοι Joe Gebbia και Brian Chesky που αδυνατούσαν να πληρώσουν το ενοίκιο του διαμερίσματός τους, αποφάσισαν να μετατρέψουν το σαλόνι τους σε ξενώνα bed and breakfast, προσφέροντας σε τρεις (3) συμμετέχοντες ενός συνεδρίου στέγη, φουσκωτά στρώματα («airbed») και σπιτικό πρωινό («breakfast») έναντι πληρωμής.

Η πρωτοπόρος αρχική ιδέα στηρίζεται στην βασική έννοια του «διαμοιρασμού» που πραγματοποιείται μέσω του διαδικτύου (internet) και της χρήσης ηλεκτρονικής πλατφόρμας που διευκολύνει τις συναλλαγές του ευκαιριακού ή περιστασιακού διαμοιρασμού ακινήτων μεταξύ «ομότιμων» χρηστών, γι’ αυτό και η οικονομία αυτή είναι γνωστή ως διομότιμη οικονομία (peer-to-peer ή «P2P» economy) ή οικονομία του διαμοιρασμού (share economy). Πιο συγκεκριμένα, στην διομότιμη οικονομία, ο διαμοιρασμός ακινήτων πραγματοποιείται με την χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας, μέσω της οποίας ένας εκμισθωτής (ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής -tenant)[2] διαθέτει στους «μισθωτές» (πελάτες -τουρίστες)[3] ένα ή περισσότερα καταλύματα προς διαμονή έναντι ενός προσυμφωνημένου τιμήματος και η εταιρεία (Airbnb[4])-ιδιοκτήτης της πλατφόρμας κερδίζει ένα χρηματικό ποσό από τη συναλλαγή αυτή, ως προμήθεια (ποσοστό επί της τιμής της διανυκτέρευσης)[5].

Είναι αδιαμφισβήτητο ότι η Airbnb από τότε που πρωτοξεκίνησε έως σήμερα άλλαξε άρδην. Ούτε καν οι ίδιοι οι εμπνευστές και ιδρυτές της εταιρείας (Joe Gebbia, Brian Chesky και Nathan Blecharczyc) δεν μπορούσαν να προβλέψουν την τεράστια επιτυχία του εγχειρήματος τους και την μετεξέλιξη της Airbnb στον μεγαλύτερο τουριστικό πράκτορα διαμεσολάβησης μεταξύ αφενός των τουριστών και αφετέρου των ιδιοκτητών ή διαχειριστών των καταλυμάτων Airbnb και στον σημερινό παγκόσμιο οικονομικό κολοσσό που διαχειρίζεται τουριστικά καταλύματα σε περισσότερες από 190 χώρες και περισσότερες από 34.000 πόλεις περίπου με τζίρο και κέρδη δισεκατομμυρίων. Η Airbnb, λόγω της επιτυχίας της κατάφερε κάτι που σπάνια επιτυγχάνεται στον κόσμο του marketing. Κατάφερε να γίνει «generic», δηλαδή η Airbnb να δώσει το όνομά της σε ολόκληρη την σχετική προϊοντική κατηγορία, γι’ αυτό παγκοσμίως γίνεται λόγος για καταλύματα ή υπηρεσίες ή μισθώσεις Airbnb που προσδιορίζουν, όχι μόνο την εν λόγω εταιρεία, αλλά όλες τις εταιρείες του κλάδου αυτού που προσφέρουν τέτοιες υπηρεσίες. Oι πιο γνωστές και δημοφιλείς εταιρείες που λειτουργούν ηλεκτρονικές πλατφόρμες είναι, πέραν βεβαίως της Airbnb, η Booking, η HomeAway, η Agoda, η Tripadvisor, η Clickstay, η MrBnB και πολλές άλλες. Κυρίαρχες της ελληνικής αγοράς είναι η Booking και η Airbnb και μάλιστα αναλόγως της περιοχής ενδιαφέροντος, ενώ τρίτη στη λίστα είναι η HomeAway η οποία φαίνεται ότι προωθεί ακίνητα μεγάλης χωρητικότητας, άνω των οκτώ (8) ατόμων.

2. Η διομότιμη οικονομία (peer-to-peer ή «P2P» economy) ή οικονομία του διαμοιρασμού (share economy)

Η διομότιμη οικονομία (peer-to-peer ή «P2P» economy) ή «οικονομία του διαμοιρασμού» (share economy) ή «συνεργατική οικονομία» (collaborative economy) είναι ένα οικονομικό σύστημα που βασίζεται στη κοινή χρήση υπο-χρησιμοποιούμενων αγαθών ή υπηρεσιών, δωρεάν ή έναντι αντιτίμου, άμεσα εκ μέρους ιδιωτών[6] ή η παραχώρηση από έναν καταναλωτή σε έναν άλλο καταναλωτή, πρόσβασης σε φυσικά περιουσιακά του στοιχεία, τα οποία δεν αξιοποιεί πλήρως (υπάρχει δηλαδή αδρανής δυναμικότητα σ’ αυτά) , πιθανώς για χρήματα[7]. Ως κλασσικά παραδείγματα υπο-χρησιμοποιούμενων αγαθών αναφέρονται η μηχανή κουρέματος του γρασιδιού που κατά μέσο όρο χρησιμοποιείται μόνο 4 ώρες το χρόνο, το ΙΧ αυτοκίνητο που παραμένει ακινητοποιημένο είκοσι δύο (22) ώρες την ημέρα κατά μέσο όρο, ενώ τις 2 ώρες που χρησιμοποιείται τρεις (3) εκ των τεσσάρων (4) ή πέντε (5) θέσεων είναι κενές ή το δωμάτιο μίας κατοικίας που δεν χρησιμοποιείται.

2α. Η οικονομία αυτή, είναι «πράσινη», δηλαδή φιλική προς το περιβάλλον, όταν γίνεται με Airbnb;

Ο νέος αυτός τρόπος διάθεσης και κατανάλωσης αγαθών και υπηρεσιών αρχικά δημιουργεί αρχικά την εντύπωση ότι πρόκειται περί ενός είδους «πράσινης οικονομίας»[8], δηλαδή μίας δραστηριότητας φιλικής προς το περιβάλλον με την έννοια της εξοικονόμησης πόρων (resources), πλην όμως, όπως κατωτέρω θα αποδειχθεί με την παράθεση των περιπτώσεων πάρα πολλών πόλεων που πλήττονται από την δραστηριότητα Airbnb, η συνολική επίπτωση της οικονομίας του διαμοιρασμού στο φυσικό και αστικό περιβάλλον είναι λίαν αρνητική και δεν αφορά (ούτε μπορεί να αφορά) μόνο την καταγραφή του ενεργειακού αποτυπώματος ενός καταλύματος Airbnb στο περιβάλλον εν συγκρίσει μ’ αυτό μίας ξενοδοχειακής μονάδας ή μίας άλλης τουριστικής επιχείρησης.

Η παγκόσμια οικονομία αποτελεί ένα σύστημα εξαιρετικά περίπλοκο και πολυσύνθετο που επηρεάζεται από πολλούς διαφορετικούς παράγοντες και συμπεριφορές, γεγονός που καθιστά εξαιρετικά επισφαλή την εξαγωγή αξιόπιστων συμπερασμάτων για την επίδραση που θεωρητικά έχει ένας και μόνο παράγοντας ή μία και μόνο δραστηριότητα στην οικονομία. Στα οικονομικά του περιβάλλοντος (environmental economics) υπάρχει ένα πολύ γνωστό οικονομικό  «παράδοξο», το επονομαζόμενο «Jevons paradox» που ονομάστηκε έτσι από τον Βρετανό οικονομολόγο, William Stanley Jevons, ο οποίος για πρώτη φορά το περιέγραψε το 1865 στο βιβλίο του «The Coal Question»[9]. Σύμφωνα με το παράδοξο του Jevons, η  τεχνολογική πρόοδος και ανάπτυξη ή κάποιες κυβερνητικές επιλογές, ναι μεν αυξάνουν την αποδοτικότητα (efficiency) ενός οικονομικού πόρου (μειώνοντας το χρηματικό ποσό που απαιτείται για τη χρήση του πόρου), πλην όμως το ποσοστό της κατανάλωσης του συγκεκριμένου πόρου αυξάνεται σημαντικά, λόγω ακριβώς της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης για την χρήση αυτού του φθηνού πλέον πόρου από όλο και περισσότερους ανθρώπους.

Στην περίπτωση της Airbnb, η τεράστια εξάπλωση της διάθεσης τουριστικών καταλυμάτων με Airbnb θα μπορούσε (θεωρητικά πάντα) να οδηγήσει στην κατασκευή λιγότερων ξενοδοχείων, κάτι που θα σήμαινε μεγαλύτερο ποσοστό «ελεύθερης» ή «διαθέσιμης» γης με δέντρα κλπ, καθώς και εξοικονόμηση σε υλικά κατασκευών πχ ατσάλι, μπετόν, σίδερα που χρησιμοποιούνται για την ανέγερση ξενοδοχείων (ορθολογικότερη κατανομή των διαθέσιμων πόρων που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη επιτακτικών αναγκών των επονομαζόμενων «τρίτων» πιο φτωχών χωρών).

Όμως, όπως στην πράξη έχει αποδειχθεί, η αύξηση του τουρισμού που εν μέρει οφείλεται και στην προσφορά στους τουρίστες οικονομικά πιο προσιτών καταλυμάτων Airbnb εν συγκρίσει μ’ αυτά των ξενοδοχείων και των λοιπών τουριστικών μονάδων, έχει οδηγήσει σε σημαντική επιβάρυνση του αστικού και φυσικού περιβάλλοντος με την έννοια ότι χτίζονται περισσότερες ξενοδοχειακές μονάδες ή κτίρια προκειμένου τα διαμερίσματα να μετατραπούν σε καταλύματα Airbnb για την εξυπηρέτηση του ολοένα και μεγαλύτερου αριθμού τουριστών που ταξιδεύουν όλο και περισσότερο με φθηνές (low cost) αεροπορικές εταιρείες (μεγαλύτερη επιβάρυνση της ατμόσφαιρας από την αύξηση της εκπομπής καυσαερίων από τα αεροπλάνα και τα αυτοκίνητα), καταναλώνουν περισσότερο άλλους φυσικούς πόρους (βενζίνη, τρόφιμα κλπ). Επίσης, οι ορδές των τουριστών 1^ον φθείρουν σημαντικά τις υποδομές των δημοφιλών τουριστικών προορισμών που δεν μπορούν να αντέξουν τον μεγάλο και συνεχώς αυξανόμενο αριθμό τουριστών, αφού οι υποδομές έχουν σχεδιαστεί για την εξυπηρέτηση των μονίμων κατοίκων και όλως επικουρικώς των όποιων επισκεπτών-τουριστών (βλ. κατωτέρω για την υπέρβαση της επονομαζόμενης  «φέρουσας ικανότητας» μίας πόλης ή μίας περιοχής) και 2^ον  αλλοιώνουν τον αστικό ιστό των πόλεων, αφού μόνιμοι κάτοικοι εκδιώχνονται με τον ένα ή τον άλλο τρόπο από τις εστίες τους, λόγω της αύξησης των ενοικίων και του μικρού αριθμού διαθέσιμων οικονομικά προσιτών ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση (βλ. κατωτέρω για το φαινόμενο του «υπερτουρισμού» ή «overtourism»). Πράγματι, σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα παρατηρείται ρύπανση, αλλοίωση μνημείων, σπατάλη πόρων και καταστροφή του περιβάλλοντος.

2β. Η διομότιμη οικονομία είναι πράγματι μεταξύ ομοτιμών χρηστών (peer to peer) και δη μεταξύ καταναλωτών, όταν γίνεται με Airbnb;

Ένα χαρακτηριστικό στοιχείο της διομότιμης ή οικονομίας του διαμοιρασμού είναι η ταυτότητα των χρηστών της. Ειδικότερα: στην οικονομία αυτή οι συναλλαγές πραγματοποιούνται (ή πρέπει να πραγματοποιούνται) μεταξύ χρηστών που είναι «ομότιμοι» (peer) με την έννοια ότι ο κάθε ένας θα μπορούσε να λειτουργήσει και ως πελάτης και ως πάροχος των υπηρεσιών, γι’ αυτό η οικονομία αυτή αποκαλείται και διομότιμη οικονομία (peer-to-peer economy).

Σημαντικό θεωρείται σ’ αυτό το επιχειρηματικό πρότυπο τα μέρη της συναλλαγής να είναι «ομότιμα» (peer-to-peer ή P2P), όχι όμως από «επιχείρηση προς καταναλωτή» (business to customer ή B2C), ενώ ο επιμερισμός ή διαμοιρασμός των αγαθών ή υπηρεσιών (ακίνητα, αυτοκίνητα, ποδήλατα κλπ) δεν μπορεί να συνιστά το εμπορικό ή επιχειρηματικό αντικείμενο τους, γιατί πρόκειται περί άσκησης εμπορικής επιχείρησης με την αντίστοιχη εμπορική δραστηριότητα. Η χρήση των αγαθών και υπηρεσιών μόνο από ομότιμους χρήστες στην διομότιμη οικονομία (P2P economy) διασφαλίζει την δημιουργία μίας ισότιμης κοινότητας ή κοινωνίας (society) που έχει ως βάσεις τις αρχές της αυτοδιαχείρισης, της συνεργασίας και της εμπιστοσύνης μεταξύ των μελών της, διευκολύνοντας παράλληλα την προσωπική επικοινωνία και την ανταλλαγή απόψεων.

Στον τομέα της πληροφορικής, ένα ομότιμο δίκτυο (peer to peer network) είναι αυτό που κάθε υπολογιστικός κόμβος μπορεί να λειτουργήσει και ως πελάτης ή εξυπηρετητής για τους υπόλοιπους υπολογιστές του δικτύου, επιτρέποντας την κοινή χρήση σε διάφορους πόρους, όπως είναι τα δεδομένα αρχείων, χωρίς να είναι απαραίτητη η κεντρική διαχείριση. Στην  οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, οι συναλλαγές διευκολύνονται μέσω μίας ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας δημιουργείται μία αγορά ακινήτων που είναι ανοικτή στους ομότιμους χρήστες για την εκ μέρους τους προσωρινή ή περιστασιακή χρήση των σχετικών υπηρεσιών και αγαθών.

Στην παγκοίνως γνωστή «οικονομία του διαμοιρασμού» ένας μοναχικός ταξιδιώτης ή ένα ζευγάρι ή μία οικογένεια μοιράζεται (ή διαμοιράζεται) με τους ντόπιους (ιδιοκτήτες ή τους ενοικιαστές)[10] ένα ή περισσότερα δωμάτια της κύριας και μόνιμης κατοικίας τους. Τα ανωτέρω πρόσωπα που συνάπτουν βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου είναι ομότιμοι χρήστες και έρχονται σε άμεση και απευθείας επαφή και επικοινωνία μεταξύ τους, δημιουργώντας μία μικρή κοινότητα ή «κοινωνία». Ειδικότερα, οι πελάτες-τουρίστες, μέσω ακριβώς αυτής της προσωπικής επαφής και επικοινωνίας έχουν την δυνατότητα ή «μοναδική ευκαιρία» να μάθουν από τους ντόπιους κάποιες ξένες λέξεις, εκφράσεις και τοπικούς ιδιωματισμούς, καθώς και την κουλτούρα, τα έθιμα και τον πολιτισμό του συγκεκριμένου τόπου. Ακόμη, πληροφορούνται από τους ντόπιους διάφορα σημεία του συγκεκριμένου τόπου και του πολιτισμού που είναι «κρυφά», δηλαδή μη ευρέως γνωστά, ούτε καταχωρημένα σε τουριστικούς οδηγούς (κρυφές παραλίες, αξιοθέατα, εστιατόρια με «σπιτίσιο» φαγητό, μαγαζιά με τοπικά προϊόντα, μικρά οινοποιεία κλπ),  έρχονται σε επαφή και με άλλους ντόπιους με τους οποίους συναναστρέφονται, δηλαδή κάνουν μαζί παρέα, βγαίνουν για καφέ ή φαγητό μαζί τους. Κατ’ αυτό τον τρόπο, στο πλαίσιο του περιστασιακού διαμοιρασμού του ίδιου του σπιτιού των ντόπιων και της άμεσης και προσωπικής επαφής με τους ίδιους τους ντόπιους και τα μέλη των οικογενειών τους και τους φίλους τους, οι πελάτες-τουρίστες βιώνουν μία εμπειρία «μοναδική» εν συγκρίσει με αυτήν που βιώνουν οι «τυπικοί» ή «κλασσικοί» τουρίστες που επιλέγουν για τη διαμονή τους τα απρόσωπα και «ψυχρά» ξενοδοχεία και τις λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις (bungalows, ενοικιαζόμενα δωμάτια κλπ). Από την άλλη, οι ντόπιοι που προσφέρουν ένα δωμάτιο της κύριας κατοικίας τους στους πελάτες-τουρίστες μπορούν, αν το θελήσουν, να γίνουν κι αυτοί πελάτες-τουρίστες, χρησιμοποιώντας την ίδια ηλεκτρονική πλατφόρμα αλληλεγγύης και συνεργατισμού και να μείνουν σε ένα κατάλυμα Airbnb σε κάποιο άλλο μέρος, βιώνοντας κι αυτοί με τη σειρά τους την μοναδική αυτή εμπειρία. Σκόπιμο είναι να διευκρινιστεί πως στην peer to peer economy, βασικό είναι να υπάρχει η δυνατότητα χρήσης των αγαθών ή υπηρεσιών απ’ όλα τα ομότιμα μέλη της κοινότητας ή κοινωνίας του συνεργατισμού, όχι το εάν γίνει ή δεν γίνει πραγματική χρήση της δυνατότητας, καθόσον το τελευταίο εξαρτάται από πολλούς παράγοντες (κυρίως οικονομικούς, προσωπικούς και άλλους).

Στον τομέα των ακινήτων (καταλυμάτων) Airbnb, όπως το «φαινόμενο» Airbnb έχει σήμερα γιγαντωθεί ή μετεξελιχθεί, η διάθεση στην τουριστική αγορά των καταλυμάτων αυτών από επαγγελματίες του real estate και του τουρισμού ή από «επενδυτές»[11], είτε αυτοί είναι φυσικά, είτε νομικά πρόσωπα δεν συμβιβάζεται με την θεμελιώδη έννοια της «οικονομίας του διαμοιρασμού» και της «διομότιμης οικονομίας» διότι δεν μπορεί να γίνει δεκτό ότι οι επαγγελματίες του real estate και του τουρισμού που δραστηριοποιούνται υπό την ιδιότητα του απλού «ιδιοκτήτη» ή «διαχειριστή», καθώς και οι αλλοδαποί «επενδυτές» που αγοράζουν μαζικά 2, 3 ή ακόμη και 100 ή 200 ακίνητα στην Ελλάδα και τα διαθέτουν εν συνεχεία στην αγορά της δήθεν οικονομίας του διαμοιρασμού (του Airbnb) για την ταχεία απόσβεση της επένδυσης τους είναι καταναλωτές απευθυνόμενοι σε καταναλωτές (customer to customer ή C2C), πολλώ δε μάλλον ότι είναι ομότιμοι (peer) με τους πελάτες-τουρίστες με τους οποίους δεν έχουν καμία επαφή ή σχέση.

Σημειωτέον ότι με την παρ. 5 του άρθρου 100 του ν. 4512/2018 (ΦΕΚ5/Α/17-1-2018) «για την εφαρμογή των διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων του προγράμματος οικονομικής προσαρμογής» τροποποιήθηκε η νομοθετημένη ευρεία έννοια του καταναλωτή του άρθρου 1 παρ. 4^α Ν. 2251/1994 και υιοθετήθηκε η στενή εκδοχή των ενωσιακών Οδηγιών, ως εξής: ¨1. Καταναλωτής (νοείται) κάθε φυσικό πρόσωπο το οποίο ενεργεί για λόγους οι οποίοι δεν εμπίπτουν στην εμπορική, επιχειρηματική, βιοτεχνική ή ελευθέρια επαγγελματική του δραστηριότητα¨, συνεπώς δεν περιλαμβάνονται τα νομικά πρόσωπα στην έννοια του καταναλωτή, ενώ ακόμη και πριν την ανωτέρω διάταξη είχε ήδη νομολογιακά κριθεί ότι ¨η επίκληση (της ιδιότητας του καταναλωτή εκ μέρους) ιδιωτών επενδυτών, οι οποίοι με γνώση και εμπειρία της αγοράς και σημαντική οικονομική επιφάνεια, ασχολούνται συστηματικά με συναλλαγές υψηλής οικονομικής αξίας, αποβαίνει καταχρηστική, διότι οι ανωτέρω υπερβαίνουν κατά πολύ το πρότυπο του μέσου αποταμιευτή ή επενδυτή  και εμφανίζονται ως γνώστες του οικείου συναλλακτικού κύκλου¨ (βλ. ΕΑ 1309/2012. ΕλλΔνη 2012, 818, ΕΑ 1159/2012, ΔΕΕ 2012, 676, ΕφΘεσ. 312/2012, ΕλλΔνη 2012, 1376, ΕφΛαρ. 806/2010, ΕπισκΕΔ 2011, 461 κ.ά.)

Οι αλλοδαποί «επενδυτές» που έχουν την αρωγή και τις υπηρεσίες επαγγελματικών συμβούλων  επιχειρήσεων και επενδύσεων (business or investments’ consultants), οικονομική επιφάνεια και συνεργάζονται στην Ελλάδα με τους λοιπούς επαγγελματίες του real estate και του τουρισμού (μεσίτες, εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και καταλυμάτων Airbnb, μεσίτες κ.ά.) αποσκοπούν στην αποκόμιση μεγάλων κερδών, ασκώντας μία δραστηριότητα με αμιγώς επαγγελματικά χαρακτηριστικά και οργάνωση και φυσικά ούτε οι ίδιοι, ούτε οι υπάλληλοι τους συγκροτούν μία ευρύτερη κοινότητα ή κοινωνία ανθρώπων με ευγενή ιδανικά και αρχές που έχει ως βάσεις της α) την από κοινού περιστασιακή χρήση «αδρανών» πόρων, ήτοι πόρων που δεν αξιοποιούνται  πλήρως από τους ιδιοκτήτες τους, β) την αλληλεγγύη, γ) την προσωπική επαφή, δ) την ανταλλαγή απόψεων και ε) τον συνεργατισμό. Σημειωτέον ότι η συνεργασία αποτελεί μία διαδικασία με την οποία το άτομο έχει την διάθεση και τη τάση να προσφέρει στο κοινωνικό σύνολο, δηλαδή στο σύνολο στο οποίο εργάζεται και παράγει[12].

Είναι προφανές πως σήμερα η προσφορά των καταλυμάτων Airbnb και των συναφών υπηρεσιών στους πελάτες-τουρίστες λαμβάνει χώρα από πλήρως οργανωμένες τουριστικές επιχειρήσεις προς τους καταναλωτές (business to customer ή B2C enterprise), είτε πρόκειται για φυσικά πρόσωπα, όπως ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων που νοικιάζουν τα εξοχικά τους ή τις δεύτερες ή τρίτες ή τέταρτες ιδιοκτησίες τους σε τουρίστες, εγχώριους και κυρίως αλλοδαπούς «επενδυτές» (θεσμικούς-στρατηγικούς ή του προγράμματος «Golden Visa»), μεσίτες που κυρίως λειτουργούν, ως διαχειριστές είτε για νομικά πρόσωπα, όπως μεσιτικές εταιρείες, εταιρείες real estate και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και καταλυμάτων Airbnb που ασκούν την σχετική επικερδή επιχειρηματική – τουριστική δραστηριότητα σε μόνιμη βάση υπό το κέλυφος (veil) της «οικονομίας του διαμοιρασμού», μολονότι κανένας επιμερισμός (share) των υπηρεσιών ή αγαθών (εν προκειμένω ακινήτων) δεν γίνεται στο πλαίσιο της δήθεν «οικονομίας του διαμοιρασμού».

Σύμφωνα με τον Γενικό Εισαγγελέα του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, Michal Bobek, ο οποίος στις 2-4-2020 υπέβαλε τις προτάσεις του για τις υποθέσεις Cali Apartments SCI (C-724/18) και ΗΧ (C-727/18) κατά του Γενικού Εισαγγελέα του Εφετείου των Παρισίων, ως εκπροσώπου της πόλης των Παρισίων (Procureur general pres la cour d’ appel de Paris, Ville de Paris), οι οποίες (υποθέσεις) αφορούν τον κοινωνικό αντίκτυπο που έχει η παροχή των υπηρεσιών Airbnb στην στεγαστική αγορά στο Παρίσι[13], η διαχωριστική γραμμή μεταξύ των επαγγελματιών και των μη επαγγελματιών παρεχόντων υπηρεσίες στην διομότιμη (peer to peer) οικονομία έχει σήμερα εξαλειφθεί[14], παραδοχή που είναι σημαντική, αφενός για την «αλλοίωση» ή τον εκφυλισμό της έννοιας της «οικονομίας του διαμοιρασμού» και της διομότιμης (P2P) οικονομίας που στο Airbnb δεν γίνεται μεταξύ ομότιμων (peer) και αφετέρου αναφορικά με την επιτακτική αναγκαιότητα θέσπισης ρυθμίσεων για την αδιαμφισβήτητη ανεξέλεγκτη αλλαγή χρήσης των οικιακών ακινήτων σε τουριστικά καταλύματα Airbnb, διότι οι ρυθμίσεις για την χρήση γης των ακινήτων σε μία περιοχή έχουν διττό χαρακτήρα, δηλαδή είναι σημαντικές τόσο για πολεοδομικούς λόγους, όσο και για την άσκηση προσοδοφόρων δραστηριοτήτων (όπως αυτή του Airbnb) και φυσικά υπάρχει στενή αλληλεξάρτηση μεταξύ των διατάξεων αυτών.

Είναι βέβαιο ότι σήμερα η «οικονομία του διαμοιρασμού» (στην οποία «πρωταγωνιστεί» η Airbnb) δεν αποτελεί ένα σύστημα ενίσχυσης της κοινής χρήσης υπο-χρησιμοποιούμενων αγαθών ή υπηρεσιών, αλλά ένα πρόσχημα, άλλως ένα τρόπο άνθησης της επιχειρηματικής ιδιοτέλειας και παράκαμψης κανόνων, απαγορεύσεων και περιορισμών, όπως είναι η τήρηση μίας ελάχιστης αδειοδοτικής διαδικασίας, η τήρηση στοιχειωδών κανόνων ασφαλείας, η έκδοση απαραίτητων πιστοποιητικών, η σύνταξη και έγκριση στατικών, μηχανολογικών και άλλων μελετών για τα καταλύματα Airbnb με προφανή μεγάλα οικονομικά οφέλη που συνίστανται στην μη υποχρέωσης καταβολής ΦΠΑ, στην φοροαποφυγή στα επιχειρηματικά κέρδη, στην μη πληρωμή εργοδοτικών και ασφαλιστικών εισφορών, στην μη υποχρέωση δήλωσης έναρξης επαγγελματικής ενασχόλησης στις φορολογικές αρχές με ότι τα ανωτέρω συνεπάγονται για την παραβίαση της συνταγματικώς κατοχυρωμένης  αρχής της ισότητας, αφού οι δραστηριοποιούμενοι στο Airbnb δεν φορολογούνται ανάλογα με την πραγματική οικονομική τους ικανότητα και τα εμπορικά-επιχειρηματικά τους κέρδη, αλλά φορολογούνται με την χαμηλή φορολογία των εκμισθωτών κατοικιών (έσοδα από ακίνητη περιουσία και όχι από τουριστική-εμπορική δραστηριότητα) με ότι αυτό συνεπάγεται για την επίρριψη των δημοσιονομικών βαρών στους λοιπούς πολίτες. Κατά αυτή την έννοια, η δραστηριότητα του Airbnb είναι αντικοινωνική και άνιση.

3. Οι «επενδυτές» του προγράμματος «Golden Visa», οι μεσίτες, οι εταιρείες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας (real estate) και οι εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων Airbnb

Στον κλάδο των ακινήτων (real estate) υπάρχει το ελληνικό πρόγραμμα για τη προσέλκυση αλλοδαπών «επενδυτών», στο πλαίσιο του οποίου με την αγορά ακινήτου ή ακινήτων, συνολικής αξίας 250.000 ευρώ και άνω, οι αγοραστές-επενδυτές αποκτούν την «χρυσή βίζα» («Golden Visa») και, τόσο οι ίδιοι, όσο και τα μέλη των οικογενειών τους απολαμβάνουν σειρά προνομίων με κυριότερο την ελεύθερη κυκλοφορία εντός των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης[15]. Με άλλα λόγια με το ποσό των 250.000 ευρώ που θεωρείται σχετικά «μικρό» και λίαν ανταγωνιστικό σε σχέση με άλλα αντίστοιχα προγράμματα που προσφέρονται από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, οι αλλοδαποί επενδυτές (κατά σειρά έκδοσης αδειών διαμονής: Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι, Αιγύπτιοι, Λιβανέζοι, Ιρανοί, Ουκρανοί, Ιρακινοί, Ιορδανοί, Σύριοι, κ.ά.) αποκτούν μία ιδιοκτησία στην Ελλάδα που αποτελεί έναν διεθνή δημοφιλή τουριστικό προορισμό και παράλληλα απολαμβάνουν και κάποια εκ των βασικών προνομίων των Ευρωπαίων πολιτών (ελεύθερη κυκλοφορία των ιδίων και των μελών της οικογενείας τους εντός της ΕΕ κλπ), επένδυση που είναι διπλά συμφέρουσα (win-win). Για παράδειγμα, ένας Κινέζος με το ποσό των 250.000 ευρώ μπορεί να αγοράσει στην χώρα του μόνο ένα (1) ακίνητο, ενώ με το ίδιο ποσό στην Ελλάδα μπορεί να αγοράσει τρία (3) ή και περισσότερα ακίνητα[16].

Η ήδη επικερδής και συμφέρουσα «επένδυση» καθίσταται έτι περαιτέρω «ελκυστική» και κερδοφόρος (τριπλό όφελος για τον επενδυτή ή win-win-win), όταν ο αλλοδαπός ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, αξίας 250.000 ευρώ και άνω που δεν διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα[17] συνεργαστεί με επαγγελματίες του χώρου του real estate και του τουρισμού, όπως μεσίτες, εταιρείες real estate ή εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων Airbnb, οι οποίες διαχειρίζονται (έναντι προμήθειας φυσικά) την ιδιοκτησία του «επενδυτή», εκμισθώνοντας τη (μαζί με πολλές άλλες ιδιοκτησίες που διαχειρίζονται) με Airbnb σε τουρίστες καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους (για την ακρίβεια 364 από τις 365 ημέρες του έτους[18], εάν ήθελε θεωρηθεί ότι ο περιορισμός της μόλις μίας (1) ημέρας που προβλέπεται στο ν. 4446/2026, καθιστά τις μισθώσεις αυτές δήθεν «βραχυχρόνιες»).

Ο εκάστοτε αλλοδαπός «επενδυτής» με το Airbnb αποσβένει γρήγορα το κόστος της επένδυσης των 250.000 ευρώ με έναν πολύ ικανοποιητικό ετήσιο συντελεστή απόδοσης που είναι πολύ μεγαλύτερος του 6% ετησίως (ο οποίος θεωρείται σε παγκόσμιο επίπεδο, ως λίαν ικανοποιητικός) και από την άλλη οι μεσίτες, οι εταιρείες real estate και οι εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων Airbnb που δραστηριοποιούνται πολύ ενεργά τα τελευταία έτη, αποκομίζουν τεράστια κέρδη από την διαχείριση και τη μίσθωση των καταλυμάτων Airbnb σε τουρίστες που γίνεται σε επαγγελματικά πρότυπα που προσομοιάζουν αυτών των ξενοδοχείων και των λοιπών οργανωμένων τουριστικών επιχειρήσεων.

Στην διαχείριση των καταλυμάτων, τύπου Airbnb που γίνεται από τους μεσίτες ή τις ανωτέρω εταιρείες συμπεριλαμβάνεται η δημιουργία site για το κατάλυμα Airbnb, η λήψη και ανάρτηση επαγγελματικών φωτογραφιών, η σύνταξη των κειμένων που δίνουν πληροφορίες για το κατάλυμα και τις παροχές του, η ανάρτηση του καταλύματος στην πλατφόρμα της Airbnb και στις λοιπές πλατφόρμες (Homeway κλπ), το marketing, η καθαριότητα του καταλύματος από καθαριστές ή εξειδικευμένο συνεργείο, οι απαντήσεις σε ερωτήματα τουριστών, πχ αναφορικά με την δυνατότητα επίσκεψης σε μουσεία και λοιπά αξιοθέατα της περιοχής, η υποδοχή των τουριστών και η επίδειξη σ΄ αυτούς του καταλύματος, η παράδοση και παραλαβή των κλειδιών του καταλύματος, καθώς και της κεντρικής εισόδου της πολυκατοικίας (σε περίπτωση που το κατάλυμα βρίσκεται εντός πολυκατοικίας), το τηλέφωνο επικοινωνίας του υπευθύνου για οιοδήποτε πρόβλημα παρουσιαστεί (πχ ενόχληση από λοιπούς ενοίκους της πολυκατοικίας).

Τα σημαντικότατα κέρδη πολλών χιλιάδων ή εκατομμυρίων ευρώ για τους «επενδυτές» και τις διαχειρίστριες εταιρείες από την εκμίσθωση σε τουρίστες των καταλυμάτων Airbnb είναι στην πραγματικότητα ακόμη μεγαλύτερα:

1^ον λόγω της χαμηλής φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb, ήτοι της εξομοίωσης της φορολογίας των καταλυμάτων Airbnb με αυτήν των μισθώσεων κατοικίας (μόλις 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ) και της πλήρους απαλλαγής τους από μια σειρά υποχρεώσεων που συναρτώνται με την επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι απαλλαγές αυτές έγκεινται στην μη υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ, στην μη καταβολή ασφαλιστικών και εργοδοτικών εισφορών, στην μη πληρωμή τέλους επιτηδεύματος ή τέλους διανυκτέρευσης, στην μη πληρωμή εισφοράς αλληλεγγύης και γενικά στην μη υποχρέωση καταβολής όλων εκείνων των τελών, φόρων και εισφορών που συνδέονται άρρηκτα με την επαγγελματική τουριστική δραστηριότητα και που βαρύνουν όλους τους άλλους (πλην του Airbnb) επαγγελματίες του τουρισμού, οι οποίοι υφίστανται τις επιπτώσεις του αθέμιτου εις βάρος τους ανταγωνισμού[19].

2^ον λόγω του γεγονότος ότι για την νόμιμη εν Ελλάδι λειτουργία των τουριστικών καταλυμάτων Airbnb δεν απαιτείται κανένα επιπλέον λειτουργικό ή αδειοδοτικό κόστος, δεδομένου ότι δεν υπόκεινται σε κανένα καθεστώς προηγούμενου ελέγχου και αδειοδότησης από οιαδήποτε Αρχή, αναφορικά με την καταλληλότητα και επάρκεια του καταλύματος Airbnb να υποδεχτεί τουρίστες, συνεπώς όποιος νοικιάζει ένα ακίνητο με Airbnb σε τουρίστες δεν υποχρεούται να εκπονήσει με την βοήθεια μηχανικών και αρχιτεκτόνων, στατικές, ηλεκτρολογικές ή μηχανολογικές μελέτες, να λάβει ειδικό σήμα λειτουργίας από τον ΕΟΤ, να τοποθετήσει ηχομόνωση, να εκδώσει πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ή πιστοποιητικό ενεργητικής και παθητικής πυροπροστασίας ή να τοποθετήσει ικανό αριθμό πυροσβεστήρων, να αναρτήσει σε εμφανή σημεία του καταλύματος εγκεκριμένο από την Πυροσβεστική Υπηρεσία, σχεδιάγραμμα διαφυγής των τουριστών για την περίπτωση έκτακτης ανάγκης, και γενικά να λάβει μέτρα ασφάλειας ή να υπόκειται σε κάποιο έλεγχο (όπως κατωτέρω θα αναλυθεί η Ελληνική Πολιτεία ενδιαφέρεται μόνο για την δήλωση των εισοδημάτων Airbnb στην ΑΑΔΕ και την είσπραξη του αναλογούντος φόρου).

Τα κέρδη των «επενδυτών» (commercial operators) φυσικά εξάγονται, ήτοι αποστέλλονται σε λογαριασμούς του εξωτερικού που ανήκουν στους αλλοδαπούς επενδυτές και συνεπώς δεν επενδύονται άμεσα ή έμμεσα στην τοπική ή εγχώρια οικονομία, ούτε και υπάρχει κάποια υποχρέωση τους προς τούτο, βάσει λχ μίας σχετικής νομοθετικής διάταξης.

Ο Chris Lehane, υψηλόβαθμο στέλεχος της Airbnb (head of global policy at Airbnb) έχει ακριβώς την αντίθετη άποψη και αντίληψη, ότι δηλαδή τα έσοδα επενδύονται στις τοπικές κοινωνίες. Πιο συγκεκριμένα, σε δήλωση του στο «Business Insider» ισχυρίστηκε ότι η Airbnb εκδημοκρατίζει τον καπιταλισμό, κάνοντας την οικονομία να λειτουργεί για τους ανθρώπους από τη βάση, ότι δηλαδή οι εκμισθωτές καταλυμάτων Airbnb σε αντίθεση με την πρακτική των ξενοδοχειακών μονάδων, αποκτούν έσοδα από τους τουρίστες, τα οποία διοχετεύουν στην τοπική οικονομία.

Ο ισχυρισμός αυτός του στελέχους της Airbnb δεν στηρίζεται σε κάποια δεδομένα ή στα αποτελέσματα μίας έρευνας που διενεργήθηκε σε παγκόσμιο ή εθνικό επίπεδο, αναφορικά με το κατευθύνονται τα έσοδα από την εν λόγω δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb. Πέραν αυτού, είναι μάλλον αμφίβολης αξιοπιστίας, σοβαρότητας και εγκυρότητας ο ισχυρισμός περί «ανθρώπων από τη βάση» (ενν. προφανώς οι οικονομικά αδύναμοι ή η μεσαία τάξη), όταν μιλάμε για μεγαλοιδιοκτήτες ή για επενδυτές ή για εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, καθώς κι αυτός περί εκδημοκρατισμού του καπιταλισμού μέσω του Airbnb, όταν αυτός προέρχεται από τον κ. Lehane, δηλαδή έναν καπιταλιστή- υψηλόβαθμο στέλεχος μίας πολυεθνικής εταιρείας με κέρδη δισεκατομμυρίων που ζει στη Μέκκα του καπιταλισμού, στις ΗΠΑ και έχει ένα τεράστιο μισθό και αντίστοιχο τρόπο ζωής (life style). Πολλώ δε μάλλον, όταν με το Airbnb δόθηκε η ευκαιρία σε «επενδυτές» (καπιταλιστές) να επενδύσουν πολλά χρήματα με την αγορά 100 ή 200 σπιτιών, στήνοντας τουριστικές επιχειρήσεις που φοροδιαφεύγουν ή πιο σωστά φοροαποφεύγουν με νόμιμο πάντα τρόπο και με την κρατική ανοχή υπό το πρόσχημα του συνεργατισμού, της αλληλεγγύης, της αλληλοβοήθειας κλπ.

Ενδεικτικό της ζήτησης ακινήτων από το εξωτερικό για να μετατραπούν σε καταλύματα Airbnb είναι και η αναφορά στελεχών της αγοράς ακινήτων για την απόκτηση 100 διαμερισμάτων στην περιοχή των Εξαρχείων από Κινέζο επενδυτή, ο οποίος, αφού προχώρησε στην αξιοποίησή τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, στη συνέχεια τα πούλησε ως επενδυτικό χαρτοφυλάκιο σε ξένο θεσμικό επενδυτή. Μάλιστα, σχεδιάζεται αντίστοιχη επένδυση από τον ίδιο επενδυτή πάλι για την απόκτηση πάνω από 100 διαμερισμάτων στην περιοχή των Εξαρχείων. Η προτίμηση των επενδυτών για την συγκεκριμένη υποβαθμισμένη περιοχή έγκειται κυρίως στις ιδιαίτερα χαμηλές τιμές των ακινήτων και στη διάθεση πώλησης από πολλούς ιδιοκτήτες, λόγω της «γκετοποίησης» της συγκεκριμένης συνοικίας και του ελλείμματος ασφάλειας που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια[20].

Η Κομισιόν έχει ήδη προειδοποιήσει ότι το πρόγραμμα της χορήγησης «Golden Visa» μπορεί να λειτουργήσει προς όφελος του οργανωμένου εγκλήματος, το οποίο «ξεπλένει» μαύρο χρήμα που προέρχεται από εμπόριο λευκής σαρκός, ναρκωτικά, όπλα και λοιπές έκνομες δραστηριότητες.

Η μετατροπή όλο και περισσότερων ακινήτων σε τουριστικά καταλύματα Airbnb έχει ως αναγκαίο επακόλουθο την γιγάντωση του προβλήματος στέγασης των μονίμων κατοίκων και δη των οικονομικά ασθενέστερων, στους οποίους οι ιδιοκτήτες είτε κάνουν μεγάλη αύξηση ενοικίου για να τους εξαναγκάσουν να φύγουν είτε καταγγέλουν τις συμβάσεις μίσθωσης και εν συνεχεία τους κάνουν έξωση με δικαστικό επιμελητή για να πουλήσουν τα ακίνητα στους «επενδυτές» και εν συνεχεία να τα νοικιάσουν σε τουρίστες με Airbnb, καθώς και την αλλοίωση της σύνθεσης του τοπικού πληθυσμού που δημιουργεί το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων (βλ. το δημοσίευμα της Telegraph, σύμφωνα με το οποίο μένουν άστεγοι οι Έλληνες, λόγω Airbnb και «χρυσής βίζας,  του BBC, ότι το Airbnb και οι χρυσές βίζες πιέζουν τους Αθηναίους και του iefimerida, σύμφωνα με το οποίο Χρυσή βίζα και Airbnb ανεβάζουν τις τιμές ακινήτων στην Ελλάδα και οι Έλληνες δεν βρίσκουν σπίτια)[21], [22], [23], [24], [25]).

Η συνειδητή επιλογή του Ελληνικού Κράτους να μην προβεί στην προβλεπόμενη από το άρθρο 8 παρ. 8 του ν. 4446/2015 έκδοση Κοινής Υπουργικής Απόφασης που να θέτει χρονικούς, γεωγραφικούς, ποσοτικούς και εισοδηματικούς περιορισμούς συνιστά υπέρβαση των ακραίων ορίων άσκησης της διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης (βλ. αναλυτικά κατωτέρω). Η μη θέση κανενός εισοδηματικού ορίου ή περιορισμού, η υπέρβαση του οποίου θα είχε ως αποτέλεσμα την φορολόγηση του καταλύματος, ως τουριστικού (σημ: ποτέ δεν τέθηκε σε ισχύ ο προβλεπόμενος εισοδηματικός περιορισμός των 12.000€/χρόνο που προβλέπεται στο άρθρο 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016) έχει ως αποτέλεσμα να πραγματοποιούνται σε ετήσια βάση κέρδη δεκάδων χιλιάδων ή εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ από την εκμίσθωση ακινήτων με Airbnb σε τουρίστες και η σχετική λίαν επικερδής δραστηριότητα να έχει μεν όλα τα χαρακτηριστικά μίας οργανωμένης επαγγελματικού τύπου, τουριστικής επιχείρησης, πλην όμως να μην αντιμετωπίζεται φορολογικά, ως τέτοια, αλλά να απολαμβάνει της προνομιακής φορολόγησης που έχουν οι μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικίας, καθιστώντας τις τελευταίες ασύμφορες για τους ιδιοκτήτες.

4. Είναι τα εισοδήματα από την δραστηριότητα Airbnb πράγματι «εισοδήματα από ακίνητη περιουσία» και οι μισθώσεις καταλυμάτων Airbnb είναι πράγματι «βραχυχρόνιες»;

Σύμφωνα με το άρθρο 39Α του ν. 4172/2013, όπως προστέθηκε με το άρθρο 83 του ν. 4472/2017 και σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από την 1-1-2017 και μετά, ισχύουν τα εξής: ¨Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού 1. Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει. 2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία¨.

Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 21 του ν. 2172/2013 ¨Ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρείς ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική ενέργεια πράξεων¨. Η  ανωτέρω διάταξη που δέχεται συστηματική διενέργεια επιχειρηματικών συναλλαγών, εφόσον πραγματοποιηθούν τρεις ή και περισσότερες πράξεις εντός εξαμήνου τίθεται εκποδών με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, χωρίς να αιτιολογείται επαρκώς η εξαίρεση ή σημαντική απόκλιση από την ανωτέρω γενική ρύθμιση του ν. 4172/2013 που ισχύει για όλες ανεξαιρέτως τις εμπορικές συναλλαγές.

Σύμφωνα με το άρθρο 111 παρ. 1 ν. 4446/2016 «βραχυχρόνια μίσθωση» είναι αυτή που συνάπτεται για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους, πλην όμως ουδέποτε εκδόθηκε η προβλεπόμενη από το άρθρο 111 παρ. 8 ν. 4446/2016, ΚΥΑ με την οποία θα θεσπίζονταν χρονικοί περιορισμοί στην σχετική δραστηριότητα Airbnb με αποτέλεσμα αυτή να ασκείται διαρκώς και αδιαλείπτως όλο σχεδόν το έτος και όχι περιστασιακά, αφού επιτρέπεται να συνάπτονται σχεδόν καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους (364 από τις 365 ημέρες του έτους). Υπάρχει προφανής ασυμφωνία ή αναντιστοιχία του ανωτέρω ορισμού του άρθρου 111 παρ. 1 ν. 4446/2016 με την Αιτιολογική Έκθεση του ν. 4446/2016, σύμφωνα με την οποία σκοπός της διαμόρφωσης του κανονιστικού πλαισίου των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν ήταν η ρύθμιση μίας μόνιμης και συνεχούς (καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους) επαγγελματικής δραστηριότητας εκμίσθωσης ακινήτων, αλλά η ρύθμιση των περιπτώσεων μίας περιορισμένης χρονικά ¨ευκαιριακής και βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης ακινήτων¨ και της εκ μέρους των ιδιοκτητών ¨περιστασιακής¨ εκμίσθωσης των ιδιοκτησιών τους.

Συνεπώς,  οι μισθώσεις καταλυμάτων Airbnb στην Ελλάδα δεν είναι πράγματι «βραχυχρόνιες» και αναληθώς, άλλως παραπλανητικώς αναφέρονται ως τέτοιες («βραχυχρόνιες»), αφού επιτρέπεται να συνάπτονται σχεδόν καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους και για την ακρίβεια 364 από τις 365 ημέρες του έτους (χρονικός «περιορισμός» μόλις μίας ημέρας ανά έτος που δεν είναι ούτε ικανός, ούτε πρόσφορες να προσδώσει βραχυχρόνιο χαρακτήρα στις μισθώσεις Airbnb).

Σημειωτέον ότι ο Γενικός Εισαγγελέας του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, Michal Bobek με τις από 2-4-2020 Προτάσεις διατύπωσε τον ισχυρισμό ότι ¨εφόσον ορισμένες ημέρες ή ορισμένες εβδομάδες εμπίπτουν προδήλως στο φυσιολογικό νόημα της έννοιας «βραχυχρόνια μίσθωση», τούτο δεν θα ισχύει πιθανώς για τις περιόδους που υπερβαίνουν ορισμένους μήνες, ούτε, κατά μείζονα λόγο, για ένα ολόκληρο έτος¨[26], συνεπώς ο Γενικός Εισαγγελέας διατύπωσε το αυτονόητο, ότι δηλαδή η σύναψη μισθώσεων Airbnb καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους δεν εμπίπτει στην έννοια του φυσιολογικού νοήματος των βραχυχρόνιων μισθώσεων και δεν είναι πράγματι τέτοιες, περίπτωση που ισχύει στην Ελλάδα.

Συνεπεία της μη θέσπισης κανενός ανώτατου ετήσιου ορίου (πλαφόν) στον μέγιστο επιτρεπόμενο αριθμό σύναψης μισθώσεων Airbnb, εδώ και 4,5 χρόνια (από την έκδοση δηλ. του ν. 4446/2016), η συστηματική σύναψη ακόμη και 364 βραχυχρόνιων μισθώσεων το έτος με δεκάδες ή εκατοντάδες διαφορετικούς πελάτες-τουρίστες δεν θεωρείται συστηματική διενέργεια εμπορικών συναλλαγών με σκοπό το επιχειρηματικό κέρδος, αλλά ένα απλό εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Η ανωτέρω παραδοχή συνιστά absurdum με την έννοια ότι έρχεται σε προφανή αντίθεση με τους γενικά παραδεδειγμένους κανόνες που διέπουν τις εμπορικές συναλλαγές και τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, αφού η συστηματική και επί μακρόν (όλο σχεδόν το ημερολογιακό έτος) σύναψη μεγάλου αριθμού βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb με εκατοντάδες τουρίστες που αποφέρει σημαντικά κέρδη πολλών δεκάδων ή εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ συνιστά αδιαμφισβήτητα μία εμπορική-επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ένα «απλό» εισόδημα από ακίνητα, όπως είναι αυτό που αποκομίζει ένας ιδιοκτήτης στο πλαίσιο της μίσθωσης μίας κατοικίας σε μία οικογένεια για 3 έτη.

Το αδιαμφισβήτητα επιχειρηματικό κέρδος που αποκομίζει ένας ιδιοκτήτης από την εκμίσθωση της ιδιοκτησίας του με Airbnb σε τουρίστες για ένα έτος είναι σημαντικά μεγαλύτερο (άνω του 100%) απ’ αυτό που ο ίδιος ιδιοκτήτης θα μπορούσε να αποκομίσει από την εκμίσθωση της ίδιας ιδιοκτησίας σε μία οικογένεια το ίδιο χρονικό διάστημα, στο πλαίσιο της κλασικής μίσθωσης κατοικίας. Η Γαλλική Κυβέρνηση, κατά την επ’ ακροατηρίω συζήτηση στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο των υποθέσεων Cali Apartments SCI (C-724/18) και ΗΧ (C-727/18) κατά του Γενικού Εισαγγελέα του Εφετείου των Παρισίων (Procureur general pres la cour d’ appel de Paris) που αφορούσαν τον κοινωνικό αντίκτυπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb, επισήμανε, χωρίς ο ισχυρισμός αυτός να αντικρουστεί από κανέναν άλλο μετέχοντα στη διαδικασία[27], ότι η βραχυχρόνια εκμίσθωση επιπλωμένων καταλυμάτων είναι κατά μέσο όρο 1,8 φορές επικερδέστερη από τη μακροχρόνια εκμίσθωση επιπλωμένων καταλυμάτων.

Όπως γίνεται αντιληπτό, κατ’ αυτό τον τρόπο, χωρίς καμία επαρκή, πλήρη και ειδική αιτιολογία εξομοιώνονται ανεπίτρεπτα τα εισοδήματα που αποκομίζει ο ιδιοκτήτης ενός μόνο ακινήτου που συνάπτει βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb για να συμπληρώσει το εισόδημά του με τα τεράστια εισοδήματα που αποκομίζουν οι ιδιοκτήτες πολυτελών ακινήτων (βλ. κατωτέρω για τα πανάκριβα καταλύματα Airbnb πιου νοικιάζονται για 11.000€ τη βραδιά) ή δεκάδων ακινήτων, οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και καταλυμάτων Airbnb ή και οι μεσίτες από την επαγγελματικού τύπου, εκμίσθωση και διαχείριση με Airbnb, πολλών ακινήτων αλλοδαπών κυρίως πελατών τους.

Είναι προφανής η παραβίαση συνταγματικών διατάξεων και ιδίως της αρχής της ισότητας και της αρχής της συνεισφοράς των φορολογούμενων στα δημόσια βάρη, ανάλογα με την φοροδοτική τους ικανότητα. Επίσης προφανής είναι και η παραβίαση του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 με την έννοια ότι, σύμφωνα με την αιτιολογική του έκθεση, ένας από τους επιδιωκόμενους σκοπούς των σχετικών διατάξεων είναι ¨η Πολιτεία να ικανοποιήσει την συνταγματική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογουμένων στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα¨.

Όπως έχει κριθεί, η αρχή της ισότητας αποτελεί συνταγματικό κανόνα που επιβάλλει την ομοιόμορφη μεταχείριση των προσώπων που τελούν υπό τις αυτές ή παρόμοιες συνθήκες. Ο κανόνας αυτός δεσμεύει τα συντεταγμένα όργανα της Πολιτείας και ειδικότερα τόσο τον κοινό νομοθέτη κατά την ενάσκηση της νομοθετικής λειτουργίας όσο και την Διοίκηση, όταν θεσπίζει κατά νομοθετική εξουσιοδότηση κανονιστική ρύθμιση. Η παραβίαση των συνταγματικών αυτών αρχών ελέγχεται από τα δικαστήρια, ώστε να διασφαλίζεται η πραγμάτωση του κράτους δικαίου και η ελεύθερη ανάπτυξη της προσωπικότητας εκάστου με ίσους όρους. Κατά τον δικαστικό αυτό έλεγχο, που είναι έλεγχος ορίων και όχι της ορθότητας των νομοθετικών επιλογών, αναγνωρίζεται στον κοινό νομοθέτη ή την κατ’ εξουσιοδότηση θεσμοθετούσα Διοίκηση η ευχέρεια να ρυθμίσει με ενιαίο ή με διαφορετικό τρόπο τις ποικίλες προσωπικές ή πραγματικές καταστάσεις και σχέσεις, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τις υφιστάμενες κοινωνικές, οικονομικές, επαγγελματικές ή άλλες συνθήκες, που συνδέονται με κάθε μία από τις καταστάσεις ή σχέσεις αυτές, με βάση γενικά και αντικειμενικά κριτήρια, που βρίσκονται σε συνάφεια προς το αντικείμενο της ρυθμίσεως.

Πρέπει, όμως, η επιλεγόμενη ρύθμιση να κινείται μέσα στα όρια που διαγράφονται από την αρχή της ισότητας και τα οποία αποκλείουν τόσο την έκδηλα άνιση μεταχείριση, με την μορφή της εισαγωγής καθαρά χαριστικού μέτρου μη συνδεόμενου προς αξιολογικά κριτήρια ή της επιβολής αδικαιολόγητης επιβαρύνσεως, όσο και την αυθαίρετη εξομοίωση διαφορετικών καταστάσεων ή την ενιαία μεταχείριση προσώπων που τελούν υπό διαφορετικές συνθήκες, με βάση όλως τυπικά ή συμπτωματικά ή άσχετα μεταξύ τους κριτήρια (ΣτΕ 1205/2015, Ολ 986-988/2014, 2756/2011, 2462/2010 επταμ., 4498/2005, Ολ 2396/2004, Ολ 1252-1253/2003 κ.ά.).

Σε κάθε περίπτωση η προνομιακή αντιμετώπιση από την Ελληνική Πολιτεία των μεγαλοιδιοκτητών και «επενδυτών» (commercial operators αποκαλούνται στις ΗΠΑ[28]) με την έννοια της εξομοίωσης της αδιαμφισβήτητης εμπορικής-επιχειρηματικής δραστηριότητας τους με αυτήν ενός «απλού» μεμονωμένου ιδιοκτήτη που εκμισθώνει το μοναδικό ακίνητό του με Airbnb έρχεται σε αντίθεση, όχι μόνο με τις αρχές της ισότητας και της φορολογικής Δικαιοσύνης, αλλά και με τους τους γενικά παραδεδεγμένους κανόνες της κοινής πείρας και λογικής (βλ. άρθρο 336 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας).

5. Υφίστανται αθέμιτο ανταγωνισμό οι αδειοδοτημένες τουριστικές επιχειρήσεις;

Η μίσθωση ενός καταλύματος με Airbnb από έναν τουρίστα είναι όμοιας έντασης και φύσης με αυτήν ενός αδειοδοτημένου τουριστικού καταλύματος (ξενοδοχείου ή παραδοσιακού ξενώνα ή πανσιόν ή ενοικιαζομένου δωματίου κλπ).  Ειδικότερα, απευθύνεται στην ίδια (τουριστική) αγορά, με ίδιους αποδέκτες ή target group (τους δυνητικούς μισθωτές των καταλυμάτων, όπως κι αν λέγονται αυτά) με το ίδιο προιόν (κατάλυμα προς διανυκτέρευση), με την παροχή παρεμφερών υπηρεσιών (έχει ήδη γίνει λόγος γι΄ αυτές ανωτέρω) και βρίσκεται εντός του ιδίου γενικότερου πλαισίου ανταγωνισμού, αφού τόσο στην μία (αδειοδοτημένο τουριστικό κατάλυμα) όσο και στην άλλη περίπτωση (κατάλυμα Airbnb), διατίθεται σε τουρίστες προς βραχυχρόνια ενοικίαση έναντι αμοιβής και οι επιλογές για έναν τουρίστα είναι η διαμονή του είτε στο μη υποκείμενο σε λήψη αδειών, κατάλυμα Airbnb είτε σε κάποιο ξενοδοχείο ή αδειοδοτημένο ενοικιαζόμενο δωμάτιο, ενώ η ενδιάθετη στάση των τουριστών απέναντι στα ανωτέρω καταλύματα είναι ακριβώς η ίδια.

Σε αμφότερες τις περιπτώσεις αντιμετωπίζεται από τους τουρίστες ως προσωρινό κατάλυμά τους με σκοπό την βραχυχρόνια διαμονή τους και την αναψυχή τους και όχι βεβαίως, ως «κατοικία» τους, στο πλαίσιο της δήθεν «οικονομίας του διαμοιρασμού», αφού δεν έχουν συνήθως οιαδήποτε επαφή με τους ιδιοκτήτες του καταλύματος, παρά μόνο με τον «διαχειριστή» που εκτελεί χρέη ξενοδόχου ή «ρεσεψιόν» και οι ιδιοκτήτες δεν διαμοιράζονται με τους τουρίστες το σπίτι τους (δηλαδή την κύρια κατοικία τους) και φυσικά δεν  μένουν σε διπλανά δωμάτια ή στο ίδιο κτίριο και οι ίδιοι οι τουρίστες δεν είναι (ούτε ενδιαφέρονται να είναι) εξοικειωμένοι με τον χώρο του καταλύματος ή τις ιδιαιτερότητές του) και βεβαίως παρέχονται (κρυφά ή με την ανοχή της Ελληνικής Πολιτείας) στους διαμένοντες τουρίστες οι ίδιες υπηρεσίες, δηλαδή καθαριότητα καταλύματος, φύλαξη χρημάτων και άλλων πολύτιμων αντικειμένων, ελεύθερη πρόσβαση στο διαδίκτυο έναντι κωδικών (passwords) που δίνονται στους τουρίστες, κατά την άφιξη τους, πρωινό κλπ.

Εξάλλου, δεν πρέπει να διαφύγει της προσοχής το γεγονός ότι και οι δύο τύποι καταλυμάτων είναι προσβάσιμοι στους χρήστες των υπηρεσιών μέσω των ίδιων ψηφιακών (ηλεκτρονικών) πλατφορμών, όπως η Booking, οι οποίες αποτελούν πολυμερείς αγορές. Ο χρήστης της πλατφόρμας έχει, λοιπόν, να επιλέξει είτε ένα αδειοδοτημένο δωμάτιο ξενοδοχείου ή άλλης τουριστικής επιχείρησης είτε ένα κατάλυμα Airbnb (που βεβαίως είναι κι αυτό τουριστικό, μολονότι φορολογικά εξομοιώνεται, ως κατοικία), όταν και τα δύο βρίσκονται στην ίδια περιοχή, ίδιο εύρος τιμών, παρεμφερείς υπηρεσίες (κλινοσκεπάσματα, καφετιέρες, κλιματισμός, τηλεόραση, ελεύθερη πρόσβαση στο διαδίκτυο, θέα, μπαλκόνι, χώρος στάθμευσης κατά περίπτωση,  θέρμανση, καθαριότητα). Είναι προφανές ότι ο χρήστης των πλατφορμών δεν ξεχωρίζει (αφού αυτό ούτε είναι εμφανές στις πλατφόρμες ούτε και ο χρήστης-δυνητικός μισθωτής ενδιαφέρεται προς τούτο) αν ένα κατάλυμα είναι δηλωμένο στην εφαρμογή της φορολογικής αρχής της χώρας προορισμού (ΑΑΔΕ) ή αν αποτελεί αδειοδοτημένο κατάλυμα, εγκεκριμένο από τον ΕΟΤ.

Ως αποτέλεσμα, τόσο οι «επενδυτές» και οι ανωτέρω εταιρείες του real estate και του τουρισμού, όσο οι ιδιώτες που επιθυμούν να δραστηριοποιηθούν στην «οικονομία του διαμοιρασμού» και έχουν στην κυριότητά τους ή υπεκμισθώνουν ή καρπώνονται ή νέμονται ένα ακίνητο στην ίδια περιοχή όπου βρίσκονται ξενοδοχεία και άλλες αδειοδοτημένες τουριστικές εγκαταστάσεις απολαμβάνουν ιδιαίτερα ευνοϊκές συνθήκες εις βάρος της επιχειρηματικής δραστηριότητας των δεύτερων, αφού οι μεν πρώτοι διαθέτουν στις ίδιες ψηφιακές πλατφόρμες και στην ίδια ομάδα χρηστών των παρεχόμενων υπηρεσιών όποιο ακίνητο είναι διαθέσιμο εύκολα και άμεσα με την απλή εγγραφή τους στην εφαρμογή της Δηλ.Ε.Δ, ενώ οι δε (ξενοδόχοι και λοιποί επαγγελματίες του τουρισμού που φορολογούνται βαριά και υπόκεινται σε πολλαπλή αδειοδοτική διαδικασία και ελέγχους) πρέπει πρώτα να ακολουθήσουν μία χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία συλλογής δικαιολογητικών και εγκρίσεων για να λάβουν την άδεια λειτουργίας της επιχείρησής τους.

Ενόψει των ανωτέρω, υπάρχει μία αναιτιολόγητη άνιση μεταχείριση όμοιων καταστάσεων που θίγει τα συμφέροντα των υπαρχουσών ξενοδοχειακών μονάδων και τουριστικών επιχειρήσεων που λειτουργούν εντός της ιδίας περιοχής, αφού οι λίαν ευνοϊκές συνθήκες (τόσο κατά την υπαγωγή όσο και κατά την συμμετοχή στην οικονομία του διαμοιρασμού) υπό τις οποίες λειτουργούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb εντός της ίδιας περιοχής δημιουργούν αθέμιτο ανταγωνισμό εις βάρος των επαγγελματιών του τουριστικού κλάδου.

Επιπροσθέτως, η άνευ όρων και ορίων συμμετοχή στην «οικονομία του διαμοιρασμού» έχει ως αναγκαίο επακόλουθο να διευρυνθεί η προσφορά των τουριστικών καταλυμάτων σε μία περιοχή σε τέτοιο μεγάλο βαθμό, ώστε να μένουν κενά (αδιάθετα) πολλά από τα αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα. Αν υπολογιστεί ότι κατά μέσο όρο, έκαστο κατάλυμα Airbnb διαθέτει τρία (3) κλίνες, καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι διατίθενται με Airbnb τουλάχιστον 26.000 κλίνες, ήτοι η προσφορά είναι ακριβώς ίδια μ’ αυτήν των ξενοδοχείων που επίσης διαθέτουν 26.000 κλίνες[29].

Η κατάσταση αυτή βεβαίως θίγει τις αδειοδοτημένες τουριστικές επιχειρήσεις που επιβαρύνονται με πολλούς φόρους και έξοδα και ελπίζουν σε περιόδους αυξημένης τουριστικής εισροής (Αύγουστος ή ολιγοήμερες περιόδους με ζήτηση όπως τριήμερα ή εορτές)  για να αποκομίσουν κάποιο κέρδος, σε αντίθεση με τους ιδιώτες που δεν έχουν λειτουργικά έξοδα (μισθοδοσία προσωπικού, ασφαλιστικές εισφορές κλπ) και δεν υφίστανται ζημία (ή τουλάχιστον αυτή είναι αμελητέα εν συγκρίσει μ’ αυτή των επαγγελματιών του τουρισμού), αν το ακίνητό τους δεν είναι «κλεισμένο» από κάποιον τουρίστα.

Η Ελληνική Αρχή Ανταγωνισμού, δεν είναι αρμόδια για την τήρηση των διατάξεων του ν. 146/1914 περί αθέμιτου ανταγωνισμού, η εφαρμογή των οποίων εμπίπτει στην αρμοδιότητα των πολιτικών δικαστηρίων. Όμως, η προαναφερόμενη αρχή δεν έχει έως σήμερα εξετάσει το εάν ενδεχομένως υπάρχει παράνομη και καταχρηστική συμπεριφορά της Airbnb, η οποία κατέχει δεσπόζουσα θέση στην τουριστική αγορά, το εάν ενδεχομένως με την ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb δεν διασφαλίζονται συνθήκες αποτελεσματικού και υγιούς ανταγωνισμού στον τουριστικό κλάδο ούτε το εάν ενδεχομένως οι μεγάλες εταιρείες των βραχυχρόνιων μισθώσεων συμπράττουν, εφαρμόζοντας ομοιόμορφες πρακτικές στον τομέα της τιμολογιακής πολιτικής, των καταλυμάτων κλπ με σκοπό τον περιορισμό του υγιούς ανταγωνισμού, κατά την έννοια των διατάξεων του ν. 3959/11, ούτε φαίνεται να συνεργάζεται με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή και τις άλλες Αρχές των άλλων Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την εφαρμογή της κοινοτικής νομοθεσίας του ανταγωνισμού[30].

Οι αδειοδοτημένες τουριστικές επιχειρήσεις, είτε κατά μόνας, είτε μέσω των επαγγελματικών σωματείων και ενώσεων τους δεν έχουν έως σήμερα στραφεί δικαστικώς κατά της Airbnb ή κατά των εκμισθωτών καταλυμάτων Airbnb σε μία περιοχή και δεν έχουν ασκήσει κάποιο ένδικο μέσο στα πολιτικά και διοικητικά δικαστήρια, αιτούμενοι την αποζημίωση τους, την απαγόρευση σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb σε μία περιοχή  και την γενικότερη λήψη προστατευτικών μέτρων, λόγω της παραβίασης των διατάξεων του ν. 146/14 για τον αθέμιτο ανταγωνισμό που υφίστανται.

6. Στην οικονομία του διαμοιρασμού είναι πράγματι φθηνότερες οι τιμές των καταλυμάτων Airbnb εν συγκρίσει μ’ αυτές των ξενοδοχείων και λοιπών αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων;

Ένα άλλο χαρακτηριστικό που συνδέεται ευθέως με την «οικονομία του διαμοιρασμού» και την Airbnb είναι ότι οι τιμές των καταλυμάτων Airbnb είναι φθηνές ή πολύ πιο φθηνές εν συγκρίσει με τις «τσουχτερές» τιμές των «ακριβών» ξενοδοχείων και λοιπών αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων.

Καταρχάς, ας επισημανθεί ότι αυτό ένας μύθος που τεχνηέντως καλλιεργείται, αφού υπάρχουν πάρα πολλές περιπτώσεις που επ΄ ονόματι της «ταλαιπωρημένης» οικονομίας του διαμοιρασμού και των επίσης «ταλαιπωρημένων» εννοιών της συνεργατικότητας, της αλληλεγγύης, της προσωπικής επαφής και της εμπιστοσύνης, εκμισθώνονται με Airbnb σε τουρίστες ακριβά ή πανάκριβα καταλύματα έναντι 1.000€ ή δεκάδων χιλιάδων ευρώ τη βραδιά. Ενδεικτικά στη Μύκονο, εκμισθώνονται με Airbnb πανάκριβες βίλες από τους δήθεν «ντόπιους οικοδεσπότες» στους τουρίστες για δεκάδες χιλιάδες ευρώ τη βραδιά. Η «Dream Villa», όπως ονομάζεται η συγκεκριμένη πολυτελής κατοικία που βρίσκεται στον Τούρλο Μυκόνου και έχει αναρτηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb, έχει 6 υπνοδωμάτια, 6 μπάνια, μια μεγάλη πισίνα και τζακούζι, τρεις τραπεζαρίες για δείπνο, δυο lounge areas, μπαρ, μπάρμπεκιου, τζακούζι, όργανα γυμναστικής και σκιασμένο πάρκινγκ, τρία επίπεδα συνολικού εμβαδού 1.050 τ.μ. και, σύμφωνα με την σχετική ανάρτηση, μπορεί να φιλοξενήσει έως και δώδεκα (12) άτομα. Αν κάποιος τουρίστας της «οικονομίας του διαμοιρασμού» επιθυμεί να διαμείνει στη βίλλα αυτή, μπορεί να το πράξει, αν διαθέσει 11.500 έως και 13.340 ευρώ τη βραδιά, τιμή που κυμαίνεται ανάλογα με την περίοδο και τον αριθμό ημερών κράτησης[31]. Δύσκολα θα μπορούσε να γίνει δεκτό ότι ο προφανώς πλούσιος ιδιοκτήτης της ανωτέρω βίλλας είναι ένας «ντόπιος οικοδεσπότης» που έρχεται σε επαφή με τους μισθωτές του (φιλοξενούμενους τους αποκαλεί η Airbnb) ή ότι μέσα στην αστρονομική αυτή τιμή δεν συμπεριλαμβάνονται τουλάχιστον υπηρεσίες καθημερινού καθαρισμού της βίλας από συνεργείο καθαρισμού, ήτοι παροχή, πέραν των βασικών παροχών της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων που αυτομάτως συνεπάγεται την κατάταξη ή υπαγωγή του καταλύματος στις επιχειρηματικές δραστηριότητες. Φυσικά ο ιδιοκτήτης δεν δηλώνει την παροχή των πρόσθετων παροχών ή υπηρεσιών με αποτέλεσμα τα εκατοντάδες χιλιάδες κέρδη να φορολογούνται προνομιακά, ως εισοδήματα από μίσθωση κατοικίας, ενώ η όλη δραστηριότητα είναι αμιγώς τουριστική και επαγγελματική.

Δικαιολογημένα θα μπορούσε κάποιος να αντιτάξει ότι τα ανωτέρω παραδείγματα πανάκριβων και πολυτελών καταλυμάτων που νοικιάζονται σε τουρίστες με Airbnb αποτελούν την εξαίρεση και όχι τον κανόνα στις προσφερόμενες τιμές των καταλυμάτων Airbnb.

Ναι μεν πράγματι, οι τιμές των καταλυμάτων Airbnb είναι στην πλειοψηφία τους πιο φθηνές εν συγκρίσει μ’ αυτές των ξενοδοχείων και λοιπών αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων, πλην όμως αυτό δεν αποτελεί συνέπεια του (δήθεν) συνεργατισμού, της (δήθεν) αλληλεγγύης και της (δήθεν) «οικονομίας του διαμοιρασμού» που «επιτυγχάνεται» με το Airbnb, αλλά απότοκο της προνομιακής φορολογικής μεταχείρισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb και του αθέμιτου ανταγωνισμού που ασκείται εις βάρος των αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων.

Δεν μπορεί να συγκριθεί η τιμή του καταλύματος μίας αδειοδοτημένης τουριστικής επιχείρησης που επιβαρύνεται με αυξημένη φορολογία, ετήσια προκαταβολή φόρου, ΦΠΑ, τέλος επιτηδεύματος, τέλος διανυκτέρευσης, εργοδοτικές και ασφαλιστικές εισφορές, ειδικό σήμα λειτουργίας ΕΟΤ, έκδοση πιστοποιητικών και ελέγχους με την τιμή ενός καταλύματος Airbnb που υπόκειται μόνο (στην Ελλάδα τουλάχιστον) στη λίαν χαμηλή φορολογία στην οποία υπόκεινται οι μισθώσεις κατοικιών και δεν έχουν καμία άλλη επιβάρυνση ή λειτουργικό κόστος. Με άλλη διατύπωση, το καθαρό κέρδος ενός εκμισθωτή που νοικιάζει σε τουρίστες ένα κατάλυμα Airbnb στην τιμή των 100 ευρώ είναι τουλάχιστον κατά 60% μεγαλύτερο απ’ αυτό ενός ιδιοκτήτη μίας μικρής τουριστικής επιχείρησης που νοικιάζει ακριβώς δίπλα (στο διπλανό κτίριο ή στον ίδιο δρόμο) κατάλυμα στην ίδια τιμή. Το κέρδος είναι τόσο μεγάλο για τον δραστηριοποιούμενο με Airbnb που η αδειοδοτημένη τουριστική επιχείρηση έχει αντίστοιχα μεγάλο οικονομικό κίνητρο να καταθέσει το σήμα λειτουργίας του ΕΟΤ, να διακόψει την σχετική δραστηριότητά του στην Εφορία (παύση εργασιών) για να απαλλαγεί της καταβολής ΦΠΑ, της προκαταβολής φόρου, του τέλους διανυκτέρευσης και των λοιπών επιβαρύνσεων, βαφτίζοντας τα έως πρόσφατα τουριστικά καταλύματα ως καταλύματα Airbnb (δηλαδή κατοικίες) και να προσφέρει την επόμενη ακριβώς ημέρα της διακοπής (παύσης εργασιών) τα ίδια ακριβώς τουριστικά καταλύματα με Airbnb στους πελάτες του στην ίδια μεν τιμή των 100 ευρώ, πλην όμως με πολύ μεγαλύτερο κέρδος, αφού θα έχει μόνο την υποχρέωση καταβολής του φόρου μισθώσεων κατοικιών και τίποτε άλλο. Δυστυχώς, αυτό έχει ήδη συμβεί, δεδομένου ότι πολλές μικρομεσαίες τουριστικές επιχειρήσεις έχουν ήδη μετατραπεί σε καταλύματα Airbnb για να «απολαύσουν» όλα τα σχετικά προνόμια και ελαφρύνσεις[32].

7. Η αμφιλεγόμενη ποιότητα των καταλυμάτων Airbnb και των σχετικών υπηρεσιών

Απότοκο της μη θέσπισης καμίας προηγούμενης αδειοδοτικής διαδικασίας, της ανυπαρξίας ελέγχων καταλληλότητας και ποιότητας των καταλυμάτων Airbnb και της γενικότερης ασυδοσίας από την ανεξέλεγκτη διάθεση με Airbnb κάθε είδους «καταλυμάτων» είναι οι ακόλουθες δύο (2) περιπτώσεις στη Κρήτη που καταδεικνύουν με τον πλέον εμφαντικό τρόπο την υποβάθμιση ή την καταβαράθρωση της ποιότητας του τουριστικού προϊόντος και το έλλειμα στοιχειωδών κανόνων υγιεινής, ασφάλειας και σεβασμού του περιβάλλοντος και των τουριστών:

Ένα κρεβάτι στο Παλαιόκαστρο, κοντά στο Ηράκλειο της Κρήτης διατίθεται ως κατάλυμα για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Airbnb [33]. Ο τίτλος του «ακινήτου» είναι «Summer Bed under the Stars» (Καλοκαιρινό κρεβάτι κάτω από τ’ αστέρια) και ουσιαστικά πρόκειται για ένα κρεβάτι, σε εξωτερικό χώρο. Το μήνυμα της ιδιοκτήτριας στο Airbnb αναφέρει το εξής: «Να ονειρεύεσαι κάτω από 1.000 αστέρια στο καλοκαιρινό κρεβάτι. Να κοιμάσαι σε ανοιχτό χώρο, αλλά σε ένα όμορφο και “ζεστό” κρεβάτι! Μόλις 100 μέτρα από τη θάλασσα και 13 χιλιόμετρα από τη βασική πόλη της Κρήτης, το Ηράκλειο». Το Airbnb ενημερώνει τους ενδιαφερόμενους τουρίστες ότι μπορούν να χρησιμοποιούν την τουαλέτα και το ντους, καθώς και την κοινόχρηστη κουζίνα και ότι στις «παροχές» δεν περιλαμβάνονται -προφανώς- κλιματισμός, τηλεόραση, θέρμανση και ανιχνευτής καπνού, όμως διατίθεται πρωινό και πλυντήριο. Η τιμή για τη διανυκτέρευση, όπως εμφανίζεται στο Airbnb, είναι στα 32 ευρώ, ενώ μαζί με το κόστος καθαρισμού και υπηρεσιών μπορεί να φτάσει στα 41 ευρώ. Το ίδιο ακίνητο έχει εμφανιστεί και στην τιμή των 21 ευρώ τη βραδιά στο Airbnb…. 

Μία άλλη καταγγελία κατά του Airbnb αφορά σκηνές και αντίσκηνα με κουνουπιέρες, σε ελεύθερα σημεία της Γαύδου, που ενοικιάζονται ως «καταλύματα» Airbnb[34]. Σύμφωνα με την καταγγελία, ιδιώτες -που ενδέχεται να διατηρούν σχετική τουριστική επιχείρηση στο νησί- έχουν καταχωρίσει αγγελίες στο Airbnb για «καβάντζες» στη Γαύδο (πρόκειται ουσιαστικά για σημεία που έχουν σκιά από δένδρα, στα οποία έχουν στήσει σκηνές). Αυτές οι σκηνές που προσφέρονται μέσω Airbnb έχουν στηθεί στην περιοχή ελεύθερης κατασκήνωσης του Σαρακήνικου με τους καταγγέλλοντες να επισημαίνουν ότι η άγνωστη ομάδα ιδιωτών προκαταλαμβάνει σημεία για να τα ενοικιάσει για βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb με τιμές που ξεκινούν από 15 ευρώ και φθάνουν έως και 40 ευρώ για κάθε διανυκτέρευση, ενώ διαφημίζουν ότι σε κοντινό σημείο υπάρχει εξωτερική κουζίνα και τουαλέτα !!! Οι άνθρωποι που προέβησαν στις εν λόγω καταγγελίες για τις αναρτήσεις στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb, των εν λόγω «καταλυμάτων» υποστηρίζουν ότι κανείς δεν μπορεί να ιδιοποιείται «ένα χώρο που εδώ και δεκαετίες διαμόρφωσε τη λογική της κοινής χρήσης. Αυτή η λογική διασφάλισε τη διαφύλαξη της φύσης, αλλά και μια βιώσιμη και αμοιβαία επωφελή σχέση ανάμεσα στους μόνιμους κατοίκους και τους παραθεριστές της Γαύδου» προσθέτουν. Καταλήγοντας καλούν «τους μόνιμους κατοίκους και τους παραθεριστές να αντιταχθούν στην εμπορευματοποίηση των κατασκηνωτικών πρακτικών» μέσω του Airbnb, ή και άλλων οδών.

Συνεπώς, είναι προφανής και αυταπόδεικτη η μεγάλη υποβάθμιση του ελληνικού  προϊόντος και των παρεχόμενων υπηρεσιών, αφ’ ης στιγμής η Ελληνική Πολιτεία παραλείπει να ρυθμίσει επαρκώς και αποτελεσματικώς την δραστηριότητα Airbnb, θέτοντας βασικές προϋποθέσεις για την λειτουργία των καταλυμάτων Airbnb και στοιχειώδεις κανόνες υγιεινής και ασφάλειας, ενώ και η Airbnb από την πλευρά της αποδεικνύει με τον πλέον εμφανή τρόπο ότι δεν την ενδιαφέρει τίποτε άλλο, παρά μόνο το κέρδος από την εκμίσθωση όλο και περισσότερων «καταλυμάτων», αφού σε διαφορετική περίπτωση θα είχε φροντίσει να μην διευκολύνει τις ανωτέρω βραχυχρόνιες μισθώσεις κρεβατιών και σκηνών, ήτοι παντελώς ακατάλληλων δήθεν καταλυμάτων.

Η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ) έχει κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου», για τις αρνητικές επιπτώσεις του φαινομένου Airbnb στην κοινωνική συνοχή, στην αλλοίωση της μορφής των γειτονιών, στις οικονομικά ασθενέστερες κοινωνικά ομάδες που αδυνατούν να βρουν στέγη, στις αδειοδοτημένες και υποκείμενες σε ελέγχους και κανόνες τουριστικές επιχειρήσεις που υφίστανται αθέμιτο ανταγωνισμό, εξαιτίας της ανισορροπίας που παρατηρείται στη φορολόγηση μεταξύ των δύο δραστηριοτήτων που ολοένα εντείνεται, οδηγώντας, όπως όλα δείχνουν, στο άμεσο μέλλον, σε “λουκέτο” μια σειρά από νόμιμα λειτουργούσες επιχειρήσεις τουριστικών καταλυμάτων, αλλά και σε αυτό καθ’ αυτό το τουριστικό προϊόν της χώρας μας, το οποίο υποβαθμίζεται, πλήττοντας ανεπανόρθωτα την εικόνα της χώρας μας ως τουριστικού προορισμού», δεδομένου ότι σε πολλά τουριστικά καταλύματα Airbnb που δεν υπόκεινται σε όρους, προϋποθέσεις, ελέγχους ή προηγούμενη αδειοδότηση, οι προσφερόμενες υπηρεσίες είναι πολύ χαμηλού επιπέδου.

8. Οι, κατά την Airbnb, έννοιες της «φιλοξενίας», του «φιλοξενούμενου» («guest») και του «ντόπιου οικοδεσπότη» («host» ή «super host»).

Ναι μεν, όταν πρωτοξεκίνησε το Airbnb στην Αμερική, ως μία πρωτοπόρος ιδέα και δραστηριότητα, έγινε ευρέως γνωστή η έως τότε άγνωστη στο ευρύ κοινό «οικονομία του διαμοιρασμού» που έχει εντελώς ευκαιριακό χαρακτήρα και παρέχεται από μη επαγγελματίες, πλην όμως με την μετεξέλιξη της Airbnb στον σημερινό παγκόσμιο οικονομικό κολοσσό και μεσάζοντα έχουν αλλοιωθεί ή εκφυλιστεί ή χρησιμοποιούνται, κατά το δοκούν, διάφορες βασικές έννοιες και όροι που έχουν παντελώς διαφορετικό περιεχόμενο απ’ αυτό που προσδίδεται από την Airbnb και τις άλλες εταιρείες διαμεσολάβησης της επονομαζόμενης «οικονομίας του διαμοιρασμού».

Η Airbnb στην προσπάθεια προσέλκυσης όσο το δυνατόν περισσότερο πελατών-τουριστών και δημιουργίας ενός προφίλ συμπαθητικού και φιλικού προς τους ανθρώπους και την κοινωνία εν γένει, διαστρεβλώνει ή αλλοιώνει την έννοια βασικών λέξεων με λίαν θετική χροιά και σημασία, όπως είναι η «φιλοξενία» και τα παράγωγά της. Ως γνωστόν, η «φιλοξενία»[35] αφενός συνίσταται στην παροχή στέγης, τροφής και περιποίησης σε ένα ή περισσότερα άτομα, κατά την προσωρινή διαμονή τους σε ένα σπίτι και αφετέρου γίνεται δωρεάν, ήτοι χωρίς ο οικοδεσπότης να ζητά και να λαμβάνει χρήματα από το φιλοξενούμενό του που συνήθως είναι συγγενής του ή φίλος του ή συνεργάτης του και εν πάσει περιπτώσει γνωστός του.

Βασικό επικοινωνιακό και διαφημιστικό μότο της Airbnb είναι το ότι οι υπηρεσίες της που προσφέρονται στα καταλύματα της ηλεκτρονικής της πλατφόρμας έχουν (δήθεν) σχέση με την «φιλοξενία», κάτι που είναι παραπλανητικό και αναληθές, δεδομένου ότι η διαμονή και όλες οι υπηρεσίες παρέχονται επί πληρωμή και όχι δωρεάν.

Αυτοί που διαμένουν σε καταλύματα Airbnb και χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες της Airbnb και των άλλων εταιρειών που διαθέτουν παρόμοιες ηλεκτρονικές πλατφόρμες είναι φυσικά τουρίστες και όχι συγγενείς ή φίλοι ή γνωστοί των ιδιοκτητών ή διαχειριστών των καταλυμάτων Airbnb. Συνεπώς οι τουρίστες αναληθώς και παραπλανητικώς αποκαλούνται «φιλοξενούμενοι» (guests) από την Airbnb. Ούτε οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές των καταλυμάτων Airbnb, καθώς και οι αντιπρόσωποι και προστηθέντες αυτών (υπάλληλοι που έχουν καθήκοντα ξενοδοχοϋπαλλήλου ή ρεσεπτιονίστα) είναι «ντόπιοι οικοδεσπότες», δηλαδή «hosts» ή ακόμη και «super hosts» που αποτελεί ένα νεωτερισμό της Airbnb που απονέμεται σε κάποιους διαχειριστές ή ιδιοκτήτες καταλυμάτων Airbnb, ως τιμητικός τίτλος για όποιον «ντόπιο οικοδεσπότη» έχει διαχειριστεί πολλές κρατήσεις και έχει καλές κριτικές από τους πελάτες-τουρίστες.

Η παραπλάνηση καθίσταται έτι περαιτέρω μεγαλύτερη με τον ισχυρισμό ότι όλα τα μέρη που λαμβάνουν μέρος στη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb (η ίδια η Airbnb, όλοι οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές των καταλυμάτων, συμπεριλαμβανομένων των εταιρειών real estate, των εταιρειών διαχείρισης καταλυμάτων, των μεγαλοιδιοκτητών, των «επενδυτών», καθώς και των τουριστών) αποτελούν τα μέλη μίας «κοινότητας» ή μίας «κοινωνίας» που φυσικά διαπνέεται από υψηλά ιδανικά και αρχές, όπως η συνεργασία, η εμπιστοσύνη, η αλληλεγγύη, η ανταλλαγή απόψεων κ.ά.

Η πραγματικότητα πόρρω απέχει από αυτή την ανωτέρω εξιδανικευμένη παραπλανητική παρουσίαση της δραστηριότητας της Airbnb, η οποία παρέχει κυρίως την υπηρεσία της διαμεσολάβησης των μεν με τους δε και οι μεν ιδιοκτήτες ή διαχειριστές διαθέτουν επαγγελματικά τα καταλύματα Airbnb με σκοπό το επιχειρηματικό κέρδος και φυσικά δεν τους ενδιαφέρει η οικοδόμηση σχέσεων εμπιστοσύνης, αλληλεγγύης ή συνεργατισμού με τους τουρίστες, οι δε τουρίστες αποσκοπούν στην εξεύρεση ενός τουριστικού καταλύματος που ανταποκρίνεται στις ανάγκες τους, στην αισθητική τους και στις οικονομικές τους δυνατότητες.

Θα μπορούσε κάποιος να ισχυριστεί ότι η εκ μέρους της Airbnb χρήση του «ντόπιου οικοδεσπότη», της «φιλοξενίας», του «φιλοξενούμενου» και άλλων συνώνυμων ή παραγώγων των ανωτέρω, κατ’ αυτό τον τρόπο, συνιστά μία κοινή και θεμιτή διαφημιστική πρακτική, η οποία συνίσταται στην χρήση λέξεων και διατύπωση δηλώσεων, οι οποίες ναι μεν μπορεί να ενέχουν υπερβολές, πλην όμως δεν αναμένεται να εκληφθούν, ως έχουν, στην κυριολεξία τους (βλ. άρθρο 9γ παράγραφος 3 του ν. 2251/1994). Κι αυτό, διότι ο επισκέπτης της ιστοσελίδας της Airbnb και των άλλων παρόμοιων ηλεκτρονικών πλατφορμών (Homeway κ.ά) δεν μπορεί να αναμένει ότι η διαμονή του σε ένα κατάλυμα μίας ξένης χώρας ή σε μία άλλη πόλη θα είναι δωρεάν, ότι δηλαδή θα «φιλοξενηθεί».

Ο εύλογος αντίλογος στον ανωτέρω ισχυρισμό είναι ότι η διαστρέβλωση ή αλλοίωση ή κατά το δοκούν χρησιμοποίηση της έννοιας και σημασίας των ανωτέρω λέξεων και εκφράσεων, καθώς και της βασικής έννοιας της «οικονομίας του διαμοιρασμού» συνιστά αδιαμφισβήτητα μία αθέμιτη εμπορική πρακτική (βλ. άρθρο 9γ παράγραφος 2 του ν. 2251/1994) και αποτελεί αθέμιτο ανταγωνισμό (παραβίαση του ν. 146/14).

Πράγματι, η διαφημιστική και εμπορική αυτή πρακτική της Airbnb λαμβάνει χώρα για να ανταγωνιστεί (αθέμιτα) τις λοιπές αδειοδοτημένες τουριστικές επιχειρήσεις (ξενοδοχεία κλπ) και να προσελκύσει, «δελεάζοντας» με την συχνή χρήση των λέξεων αυτών, όσο το δυνατόν περισσότερους δυνητικούς μισθωτές (τουρίστες-καταναλωτές) να επισκεφθούν την ιστοσελίδα της Airbnb, η οποία αυτοπροσδιορίζεται, ως μία (δήθεν) φιλική εταιρεία με φιλόξενους συνεργάτες (δεν είναι τυχαία η ευρεία χρήση των λέξεων «host» και «super host») και με ανθρωποκεντρικό χαρακτήρα που έχει ως βάση τις αρχές της προσφοράς, της αλληλεγγύης, της συνεργασίας, του σεβασμού του περιβάλλοντος, η οποία φέρνει (δήθεν) σε μία άμεση, προσωπική και φιλική επαφή τους ντόπιους με τους τουρίστες, οικοδομώντας σχέσεις ζωής και προσφέροντας «μοναδικές εμπειρίες».

Όμως, η Airbnb και οι λοιπές πλατφόρμες της «οικονομίας του διαμοιρασμού» σε τίποτε δεν διαφέρουν από τις «απλές» τουριστικές πλατφόρμες διαμεσολάβησης που προσφέρουν σε δυνητικούς μισθωτές (τουρίστες) τουριστικά καταλύματα κάθε είδους πχ δωμάτια ξενοδοχείων, βίλες κλπ (βλ. ανωτέρω για το ίδιο target group στο οποίο στοχεύουν, για τις ίδιες υπηρεσίες που προσφέρουν, για την ίδια τουριστική αγορά που δραστηριοποιούνται) 

Η κατ’ αυτό τον τρόπο προσέλκυση ή δελεασμός υποψηφίων πελατών-τουριστών δεν συνιστά θεμιτή διαφημιστική ή εμπορική πρακτική, διότι είναι αντίθετη με την «επαγγελματική ευσυνειδησία», η οποία ορίζεται ως το μέτρο της ειδικής τεχνικής ικανότητας και μέριμνας που ευλόγως αναμένεται να επιδεικνύεται προς τους καταναλωτές, κατά τρόπο που να ανταποκρίνεται στην έντιμη πρακτική της αγοράς ή και στην γενική αρχή της καλής πίστης, στον σχετικό τομέα δραστηριοτήτων.

Συνεπώς η χρήση από την Airbnb των λέξεων «φιλοξενία», «φιλοξενούμενος», «φιλοξενών», «ντόπιος οικοδεσπότης», «κοινότητα», κατά τρόπο ουσιωδώς διάφορο από την αληθινή και καθιερωμένη έννοια των ανωτέρω λέξεων, καθώς και της βασικής έννοιας της «οικονομίας του διαμοιρασμού» με την οποία πλέον ουδεμία σχέση έχει η Airbnb τη σημερινή εποχή, συνιστά αδιαμφισβήτητα αθέμιτη εμπορική πρακτική που ρητώς απαγορεύεται, κατά την διάταξη του άρθρου 9γ παράγραφος 2 του ν. 2251/1994[36].

Η προσπάθεια κάθε επιχείρησης για προσέλκυση πελατών και για διεύρυνση του ποσοστού της στην οικεία αγορά τουριστικών καταλυμάτων (market share) δεν αποτελεί ικανή συνθήκη για την καταστρατήγηση από την Airbnb τόσο των διατάξεων περί προστασίας από πρακτικές αθέμιτου ανταγωνισμού (ν. 146/14), ο οποίος ασκείται από την Airbnb (και τις υπόλοιπες παρεμφερείς ηλεκτρονικές πλατφόρμες) εις βάρος των ξενοδοχείων και των λοιπών αδειοδοτημένων τουριστικών καταλυμάτων, όσο κι αυτών του ν. 2251/1994, αφού συνιστά αθέμιτη εμπορική πρακτική που παραπλανά ή ενδέχεται να παραπλανήσει τους καταναλωτές και δη τους δυνητικούς χρήστες της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, οι οποίοι δελεάζονται να επισκεφθούν την ιστοσελίδα της Airbnb και να συνάψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις με τα συνεργαζόμενα τουριστικά καταλύματα Airbnb, ενώ περαιτέρω έρχεται σε αντίθεση με τις θεμελιώδεις αρχές της καλής πίστης, των χρηστών ηθών και των κανόνων της ενδεδειγμένης συναλλακτικής συμπεριφοράς. 

9. Η σημαντική αρνητική συμβολή των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb στη γιγάντωση του φαινομένου του υπερτουρισμού («overtourism») και οι έντονες και σφοδρές αντιδράσεις κατά του Airbnb από τους μονίμους κατοίκους και τις δημοτικές αρχές πολλών πόλεων (Σαντορίνη, Βενετία, Φλωρεντία, Πράγα, Άμστερνταμ, Μαγιόρκα, Βαρκελώνη, Ρεικιαβικ. Βερολίνο, Λισσαβώνα, Νέα Υόρκη, Παρίσι, Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Χανιά, Ναύπλιο)

Ο υπερτουρισμός («overtourism») είναι ένα φαινόμενο που είναι απότοκο της ανεξέλεγκτης διάθεσης ακινήτων σε τουρίστες, η οποία έχει ήδη κινητοποιήσει κατοίκους, δημοτικές αρχές και Κυβερνήσεις στην λήψη αυστηρών μέτρων[37] για τον περιορισμό της δραστηριότητας αυτής[38]. 

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή Μεταφορών και Τουρισμού στην έκθεσή της σχετικά με το πρόβλημα του υπερτουρισμού[39] τόνισε την σημαντική αρνητική συμβολή των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb στη γιγάντωση του φαινομένου αυτού, αφού αυτές δρουν εκτός των ορίων ελέγχου των χωρών υποδοχής του τουρισμού. Στην έκθεση αυτή γίνεται εκτενής λόγος για τη διείσδυση τουριστών σε γειτονιές αμιγούς κατοικίας, για τον υψηλό αριθμό τουριστών ανά κάτοικο, για τα σοβαρά περιβαλλοντικά ζητήματα, για τους τουρίστες που παραπονούνται για τους τουρίστες και την κυκλοφοριακή των δημόσιων συγκοινωνιών, ενώ γίνεται ειδική μνεία για τις αρνητικές συνέπειες του Airbnb που εκτοπίζει (crowd–out) τους μόνιμους κατοίκους από τις μόνιμες κατοικίες τους: Οι ίδιοι οι κάτοικοι απειλούνται με εκτόπιση και αυτό αποδίδεται στην ανεξέλεγκτη επέκταση των μισθώσεων Airbnb. To γνωστό ως «crowd out» φαινόμενο σημαίνει πως ο τοπικός ιστός αλλοιώνεται, καθώς κάτοικοι φεύγουν από τα σπίτια τους για να τα νοικιάσουν και οι ντόπιοι, καθώς και οι εργαζόμενοι αναγκάζονται να ζουν σε άθλιες συνθήκες. Η Επιτροπή πρότεινε, επίσης, την υιοθέτηση οικονομικών πολιτικών από τα Κράτη Μέλη με στόχο την παραμονή των μονίμων κατοίκων στις εστίες τους και την χορήγηση κινήτρων στους μόνιμους κατοίκους των περιοχών που υποφέρουν από τον υπερτουρισμό για δραστηριοποίηση σε τομείς εκτός του τουρισμού ή/και την επιβάρυνση των τουριστών με φορολογικά και δημοτικά τέλη, ώστε να αποθαρρύνεται η μαζική εισροή τους.

Έντονες αντιδράσεις και «τουρισμοφοβία» έχει προκαλέσει το τουριστικό κύμα που τροφοδοτούν η Airbnb και οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους (Ryanair κλπ), αφού εκατομμύρια τουριστών κατακλύζουν τους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς σε όλη την Ευρώπη με τους μόνιμους κατοίκους να διαμαρτύρονται για την ανεξέλεγκτη εισβολή τουριστών που μετατρέπει τις πόλεις τους σε ξενοδοχειοπόλεις, θεωρώντας τους τουρίστες, ως ανεπιθύμητους κατακτητές των πόλεων τους[40].  Η εγνωσμένου κύρους γαλλική εφημερίδα «Le Monde» επισήμανε σε δημοσίευμά της ότι η Γαλλία, χώρα «πρωταθλήτρια» στον τουρισμό, έχει υπερκορεστεί, αναφέροντας τις αρνητικές συνέπειες του υπερτουρισμού «overtourism»

Με την προσφορά όλων και περισσότερων ακινήτων με Airbnb σε τουρίστες ξεπερνιέται κατά πολύ η φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής[41]. Οι πόλεις που προσελκύουν μεγάλο αριθμό τουριστών, εξαιτίας της μεγάλης ιστορικής, αρχαιολογικής και πολιτιστικής τους αξίας έχουν ανεπαρκείς υποδομές σε βασικές παροχές και αγαθά (πχ νερό, ενέργεια, αποχετευτικό δίκτυο, καθαριότητα, δρόμους κλπ), αφού οι πόλεις έχουν σχεδιαστεί για την εξυπηρέτηση των μονίμων κατοίκων, ήτοι πολύ συγκεκριμένου αριθμού χρηστών και φυσικά είναι παντελώς ανεπαρκείς για την εξυπηρέτηση των αυξημένων αναγκών τόσο των μονίμων κατοίκων, όσο και των τουριστών με ότι αυτό συνεπάγεται για την υπερφόρτωση των σχετικών δικτύων (διακοπές νερού και ρεύματος, δυσοσμία από τις συχνές βλάβες του αποχετευτικού δικτύου, καταστροφή κάδων, ανεπάρκεια απορριμματοφόρων, καθώς και του προσωπικού καθαριότητας). Με την υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας κάθε πόλης ή ευρύτερης περιοχής ή ακόμη και ενός κτιρίου που όλα αποτελούν οικοσυστήματα με συγκεκριμένες προδιαγραφές και αντοχές, υποβαθμίζεται το περιβάλλον και η ποιότητα ζωής.

Σε περιοχές και πόλεις που προσελκύουν μεγάλο αριθμό τουριστών παρατηρείται καταστροφή ή επιβάρυνση του αστικού και φυσικού περιβάλλοντος πόλεων ή προστατευόμενων περιοχών (ακόμη και των περιοχών Natura[42]), αφού υπάρχει κυκλοφοριακό κομφούζιο, στάθμευση αυτοκινήτων και λοιπών τροχοφόρων σε απαγορευμένα σημεία (θέσεις ΑΜΕΑ, στενά δρομάκια, ακόμη και πάνω σε μνημεία), ατμοσφαιρική ρύπανση που προκαλείται από τα αυτοκίνητα, λεωφορεία και αεροπλάνα που μεταφέρουν τους τουρίστες, περισσότερες και μεγάλης έντασης οχλήσεις των μονίμων κατοίκων από τους τουρίστες, εξαιτίας του έντονου θορύβου (οχλαγωγίας) που αυτοί προκαλούν, ακόμη και κατά τις ώρες της κοινής ησυχίας.

Η μετατροπή ενός ή περισσοτέρων διαμερισμάτων ενός κτιρίου ή μίας πολυκατοικίας σε τουριστικά καταλύματα Airbnb, μολονότι ο σχεδιασμός και ο προορισμός τους είναι η κάλυψη των αναγκών στέγασης και διαβίωσης των μονίμων κατοίκων (χρήση κτιρίων και διαμερισμάτων, ως αμιγείς κατοικίες και όχι ως τουριστικά καταλύματα) εγείρει περαιτέρω σοβαρά θέματα ασφάλειας των ενοίκων μίας πολυκατοικίας ή ενός κτιρίου, αφ’ ης στιγμής τα κλειδιά της κεντρικής εισόδου αλλάζουν χέρια κάθε φορά που καινούργιοι τουρίστες έρχονται στα καταλύματα Airbnb. Καθόλου αμελητέα δεν είναι η οικονομική επιβάρυνση όλων των ιδιοκτητών και ενοίκων με την αύξηση των κοινοχρήστων δαπανών που καλούνται να πληρώσουν, δεδομένων των συχνών βλαβών πχ του ανελκυστήρα, εξαιτίας της εκτεταμένης χρήσης του από τους τουρίστες για την μεταφορά των ιδίων και των πολλών και βαριών αποσκευών τους, καθώς και της ανάγκης συχνότερου καθαρισμού των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας που επιβαρύνονται από τον αυξημένο αριθμό χρηστών, δηλαδή των τουριστών.

Σύμφωνα με τους υπέρμαχους της «οικονομικής ανάπτυξης» του Airbnb (η οποία πόρρω απέχει από την βιώσιμη και αειφόρο ανάπτυξη που αποτελεί-ή πρέπει να αποτελεί-στόχο εθνικής και ευρωπαϊκής πολιτικής), οι μόνιμοι κάτοικοι που αντιστέκονται και διαμαρτύρονται για την μετατροπή των κτιρίων, των γειτονιών και των πόλεων τους σε θεματικά πάρκα για τους τουρίστες, αντιπροσωπεύουν το παλιό, το απαρχαιωμένο, το οπισθοδρομικό και αποτελούν εμπόδιο στην τουριστική «αξιοποίηση» μίας περιοχής, ενώ από την άλλη ισχυρίζονται ότι το Airbnb αντιπροσωπεύει το σύγχρονο, το προοδευτικό, το μελλοντικό, το αναπτυξιακό.  

Σε πολλές περιοχές και πόλεις επί χρόνια μαινόταν ένας ακήρυχτος πόλεμους μεταξύ αφενός των μονίμων κατοίκων και αφετέρου του Airbnb και των λοιπών επαγγελματιών του τουρισμού, ο πόλεμος «κερδήθηκε» κατά κράτος από τους τελευταίους και το Airbnb που «νίκησαν» τους μόνιμους κατοίκους, εκδιώχνοντας τους με τον ένα ή τον άλλο τρόπο από τις εστίες τους. Αυτό συνέβη σε δημοφιλή νησιά (Σαντορίνη), σε πυκνοκατοικήμενες περιοχές του κέντρου της Αθήνας (Πλάκα, Κουκάκι, Μέτς, Παγκράτι), σε προστατευόμενους παραδοσιακούς οικισμούς (Χανιά, Κέρκυρα, Ναύπλιο), στην Ευρώπη (Πράγα, Άμστερνταμ, Παρίσι, Μάλαγα, Λισσαβώνα, Βαρκελώνη κ.ά) και στις ΗΠΑ (Νέα Υόρκη, Σαν Φρανσίσκο κ.α).

Τα μέτρα που με μεγάλη καθυστέρηση έχουν λάβει πολλές πόλεις[43] κατά του Airbnb αποσκοπούν στην προστασία των μονίμων κατοίκων και δη των μη προνομιούχων (οικονομικά ασθενέστερων), οι οποίοι πλήττονται εξαιτίας της μεγάλης αύξησης των ενοικίων, της αδυναμίας τους για εξεύρεση οικονομικά προσιτής στέγης, της έξωσής τους από τους ιδιοκτήτες και του εντεύθεν εκτοπισμού τους από τις εστίες τους, της αλλοίωσης του αστικού ιστού των πόλεων, της μετατροπής περιοχών ή ολόκληρων πόλεων σε θεματικά πάρκα-αποκλειστικές τουριστικές ζώνες, της αλλοίωσης της ισορροπίας μεταξύ αφενός των επαγγελματικών χρήσεων των ακινήτων και αφετέρου των χρήσεων των ακινήτων, ως κατοικιών (ενν. η έκρηξη των επαγγελματικών χρήσεων των ακινήτων, αφού όλο και περισσότερα ακίνητα μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα Airbnb, εστιατόρια, μπαρ, καφέ κλπ), της εν τοις πράγμασι κατάργησης του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και εν γένει της υποβάθμισης της ποιότητας ζωής.

Αλλοιώνεται τελικά ο αστικός ιστός ή μήπως οι γειτονιές μας αποκτούν νέο «χρώμα»;

Κινδυνεύουν οι ευρωπαϊκές πόλεις να μετεξελιχθούν σε υπνουπόλεις- ξενοδοχειοπόλεις ή μήπως πρόκειται για νέα τουριστικά ήθη με τα οποία θα πρέπει απλά να συμφιλιωθούμε; 

«Οι  πόλεις μεταμορφώνονται σε μουσεία, σε θεαματικά πάρκα ή σε τόπους ατέρμονης ευωχίας. Και οι αυτόχθονες αντιδρούν στην ανεξέλεγκτη εισβολή» γράφει η Monde υπενθυμίζοντας πως η βιομηχανία του τουρισμού έχει ξεπεράσει εκείνη του πετρελαίου καθώς το 2017 ο αριθμός των τουρισμών παγκοσμίως ξεπέρασε το 1.3 δισ.

Μόνο που ο τουρισμός δεν αποφέρει μόνο κέρδη αλλά και σημαντικές ζημίες. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζονται στην ιστοσελίδα του δημαρχείου της Βαρκελώνης, χρειάζονται 4,5 εκατομμύρια ευρώ ετησίως για τη φροντίδα των τουριστικών ζωνών που υφίστανται εκτεταμένες φθορές από τις ορδές επισκεπτών. Οι τοπικές αρχές υποστηρίζουν δηλαδή πως χρειάζονται περισσότερα χρήματα για να αντισταθμίσουν την αρνητική επίδραση του τουρισμού.

Κατωτέρω αναφέρονται οι αρνητικές επιπτώσεις του φαινομένου Airbnb, καθώς οι σφοδρές αντιδράσεις των κατοίκων και των δημοτικών αρχών μερικών μόνο από τις πόλεις που πλήττονται από τον υπερτουρισμό και το Airbnb, οι οποίες είναι η Σαντορίνη, η Βενετία της Ιταλίας και άλλες ιστορικές και γραφικές πόλεις της Ιταλίας (όπως η Φλωρεντία), οι οποίες ¨αδειάζουν¨ εξαιτίας του Airbnb[44], η Πράγα της Τσεχίας[45], το Άμστερνταμ της Ολλανδίας, η Μαγιόρκα και η Βαρκελώνη της Ισπανίας, το Ρέικιαβικ της Ισλανδίας, το Βερολίνο της Γερμανίας, η Λισσαβώνα της Πορτογαλίας, η Νέα Υόρκη των ΗΠΑ, το Παρίσι της Γαλλίας, η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά, το Ναύπλιο κ.ά. Λίαν ενδιαφέρουσες και σημαντικές είναι οι Προτάσεις που υπέβαλλε πρόσφατα (2-4-2020) ο Γενικός Εισαγγελέας του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, Michal Bobek για τον κοινωνικό αντίκτυπο που έχει η παροχή υπηρεσιών Airbnb στο Παρίσι και το εάν η καταπολέμηση του προβλήματος της στέγασης συνιστά επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος που να δικαιολογεί την θέσπιση προηγούμενης αδειοδοτικής διαδικασίας για όποιον επιθυμεί να ασκήσει την δραστηριότητα του Airbnb (οι Προτάσεις αυτές περιλαμβάνονται στις αναφορές στο Παρίσι).

Α. Σαντορίνη

Η Σαντορίνη πάσχει από τον υπερτουρισμό [46], [47], [48], [49] των δεκάδων χιλιάδων τουριστών, [50]. Οι τουρίστες που αποβιβάζονται σε καθημερινή βάση στο νησί από τα κρουαζερόπλοια ή  καταφθάνουν στο νησί με κάθε μέσο (πλοία της γραμμής, αεροπλάνα, γιώτ κλπ) «υπερφορτώνουν» το νησί και δη την γραφική και μοναδική στο κόσμο, Καλντέρα. Στην επίσης γραφική Οία την ώρα του διάσημου ηλιοβασιλέματος, οι τουρίστες σκαρφαλώνουν σε ταράτσες και αυλές σπιτιών για να βγάλουν μία selfie με αποτέλεσμα να προκαλούν την οργή των ελάχιστων ντόπιων που αναρτούν σχετικές πινακίδες στις αυλές τους και διαπληκτίζονται με τους τουρίστες. Οι τουρίστες ρυπαίνουν επίσης το νησί που δεν διαθέτει ούτε επαρκείς  κάδους, ούτε επαρκή αριθμό απορριμματοφόρων, ούτε το προσωπικό για την αποκομιδή των σκουπιδιών, ενώ το αποχετευτικό σύστημα είναι ομοίως απαρχαιωμένο και ανεπαρκές. Ο δήμαρχος έχει απευθύνει έκκληση για περιορισμό του αριθμού των κρουαζιερόπλοιων που έρχονται στο νησί, του οποίου (νησιού) η φέρουσα ικανότητα[51], ήτοι οι υποδομές σε καμία περίπτωση δεν επαρκούν για την εξυπηρέτηση τόσων τουριστών.

Η Σαντορίνη είναι η νούμερο 1 απειλούμενη περιοχή στην Ελλάδα. Από το 1986 έχουν θεσπισθεί μία σειρά ρυθμίσεων για τη Σαντορίνη για να περιοριστεί η τουριστική ανάπτυξη και να διαφυλαχθεί ο αστικός ιστός, καθώς και μία ισορροπία των χρήσεων των ακινήτων με την έννοια της αρμονικής συνύπαρξης των μονίμων κατοίκων (χρήσεις γης, ως κατοικίας) και των τουριστών (χρήσεις γης, ως επαγγελματικές-τουριστικές). Στο νησί υπάρχει πολύ έντονη οικοδομική δραστηριότητα, αφού χτίζονται συνεχώς νέα ξενοδοχεία ή βίλες, καταστρέφοντας το μοναδικό τοπίο, ενώ μετατρέπονται σωρηδόν κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα. Ο οικείος Δήμος κρούει τον κώδωνα του κινδύνου εδώ και πολύ καιρό και αναζητεί λύσεις επιστημονικά σχεδιασμένες. Το πανεπιστήμιο Αιγαίου έχει αναλάβει να βρει και να προτείνει λύσεις για την επίλυση του προβλήματος. Στην πανέμορφη και εμβληματική Καλντέρα δεν υπάρχει ούτε μία κατοικία μονίμων κατοίκων. Η αντιπεριβαλλοντική και αντικοινωνική αυτή εξέλιξη έλαβε χώρα με την ανοχή των τοπικών δημοτικών αρχών και της Κυβέρνησης που δεν έπραξαν απολύτως τίποτε για να αποτρέψουν την παραβίαση-καταστρατήγηση των πολεοδομικών διατάξεων του 1986 για τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη Σαντορίνη, αφήνοντας ανεξέλεγκτη την «ανάπτυξη» ξενοδοχείων, τουριστικών μονάδων και καταλυμάτων Airbnb.

Η παντελής έλλειψη μονίμων κατοίκων στη Σαντορίνη και στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές (ειδικά στο κέντρο των πόλεων και των νησιών) οφείλεται καταρχήν σε επιλογή, λόγω του μεγάλου κέρδους που αποκομίζει ένας μόνιμος κάτοικος είτε από την πώληση του ακινήτου του σε μία δημοφιλή περιοχή για να χρησιμοποιηθεί ως κατάλυμα Airbnb είτε από την εκμίσθωση του ιδίου ακινήτου σε έναν «επενδυτή» ή σε μία τουριστική επιχείρηση (commercial operators) για να το υπομισθώσουν σε τουρίστες, κατά προτίμηση με Airbnb. Η παντελής έλλειψη μονίμων κατοίκων στη Σαντορίνη και στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές (ειδικά στο κέντρο των πόλεων και των νησιών) μπορεί όμως να γίνεται αναγκαστικά, αφού όσοι μόνιμοι κάτοικοι είχαν παραμείνει τις εστίες τους, αναγκάστηκαν να φύγουν, μη αντέχοντας την βουή, οχλαγωγία και τον αμιγώς τουριστικό χαρακτήρα των χρήσεων των ακινήτων, καθώς και την απώλεια των γειτόνων τους που είχαν προηγουμένως φύγει από την γειτονιά, καθιστώντας αδύνατη την διαβίωση των λιγοστών μονίμων κατοίκων μόνο με τους τουρίστες και τους επαγγελματίες του τουρισμού που αντιμετώπιζαν και έβλεπαν τις οικογένειες που ενοχλούνταν από τις ορδές των τουριστών, ως παράξενους και εμπόδια στην «ανάπτυξη» της Καλντέρας και του νησιού της Σαντορίνης.

Β. Βενετία

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Βενετίας[52], [53], [54] που έχει υπερβεί την φέρουσα ικανότητα της και «βουλιάζει» από τουρίστες. Η δημοτική αρχή, συνειδητοποιώντας ότι η πόλη χάνει τον χαρακτήρα της, όταν φεύγουν οι κάτοικοι, λόγω της έλλειψης φθηνής στέγης και του υπερτουρισμού έχει σε πρώτη φάση επιβάλλει ένα ειδικό τέλος για κάθε τουρίστα, προκειμένου να αποθαρρύνει όσους μπορεί περισσότερους τουρίστες να εισέλθουν στην γραφική και ιστορική αυτή πόλη ή τουλάχιστον με τα έσοδα που θα αποκομίσει από την είσπραξη των τελών αφενός να μειώσει την κοινωνική επίπτωση, υποστηρίζοντας τους μόνιμους κατοίκους για να παραμείνουν σ’ αυτή και αφετέρου να εξισορροπήσει την οικονομική ζημία, επισκευάζοντας τις πεπαλαιωμένες και ήδη διαβρωμένες από την υγρασία υποδομές και διατηρητέα κτίρια που καταπονούνται έτι περαιτέρω από τις ορδές των τουριστών.

Γ. Πράγα

Στην Πράγα η Airbnb έχει καταχωρήσει 12.000 ακίνητα στην πλατφόρμα της, ενώ το 1,3  εκατ. των μονίμων κατοίκων «πνίγονται» από τα 8 εκατ. τουριστών[55]. Σύμφωνα με δήλωση του δημάρχου της πόλης στο Reuters ¨Οι αριθμοί των τουριστών είναι σίγουρα μεγαλύτεροι απ’ ότι μπορεί να αντέξει η Πράγα¨ και οι δημοφιλείς τουριστικές περιοχές γύρω από το κάστρο και τη Γέφυρα του Καρόλου είναι γεμάτες με καταστήματα με σουβενίρ, ανταλλακτήρια συναλλάγματος και κέντρα μασάζ. Στην Πράγα οι τουρίστες συρρέουν στα ιστορικά δρομάκια, η μπίρα είναι φθηνή και διασκεδάζουν μέχρι αργά στους δρόμους. Η πόλη έχει κάνει βήματα για να αντιμετωπίσει το πρόβλημα, όπως το να διορίσει έναν «δήμαρχο για τη νύκτα», προκειμένου να περιορίσει την φασαρία που κάνουν όσοι τουρίστες διασκεδάζουν τα βράδια. Σύμφωνα με έναν 72 χρόνο ντόπιο παραγωγό ντοκιμαντέρ, ¨Ο κόσμος (ενν. τους μόνιμους κατοίκους) έχει φύγει, άρα μαζί με αυτούς έχουν φύγει υπηρεσίες, καταστήματα και φθηνά εστιατόρια. Τα μνημεία είναι εκεί, οι πύργοι, το γοτθικό και το μπαρόκ-στέκονται εκεί. Αλλά στην πραγματικότητα είναι ένα σκηνικό Ντίσνειλαντ¨. Ο δήμαρχος προσπαθεί, όπως δηλώνει, να λύσει ¨το θέμα της Ντίσνειλαντ που δημιουργείται εδώ¨

Τόσο η Πράγα, όσο και όλες οι δημοφιλείς πόλεις κινδυνεύουν από την ίδια την επιτυχία τους. Με άλλη διατύπωση, οι πόλεις που μετατρέπονται σε θεματικά πάρκα, τύπου Disneyland που απευθύνονται αποκλειστικά και μόνο σε τουρίστες κινδυνεύουν να στραγγαλιστούν από την πολλή αγάπη των τουριστών που τις λατρεύουν και τις επισκέπτονται όλο και περισσότερο.

Δ. Άμστερνταμ

Οι δημοτικές αρχές θεώρησαν την Airbnb υπεύθυνη για την μεγάλη αύξηση των τιμών των ενοικίων στο Άμστερνταμ[56], [57] που καθιστούσαν απαγορευτική την μίσθωση ακινήτων από μόνιμους κατοίκους και τους φοιτητές, οι οποίοι μέσω της εθνικής ένωσης τους LSVb διαμαρτύρονταν έντονα για την κατάσταση αυτή. Τουλάχιστον 5.000 διαμερίσματα νοικιάζονται στο Άμστερνταμ σε τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb. Μεγάλος αριθμός των διαμερισμάτων που διατίθενται σε τουρίστες με Airbnb παραβιάζει τους ολλανδικούς νόμους, αφού πίσω από μεγάλο αριθμό προσφοράς διαμερισμάτων με Airbnb είναι κερδοσκόποι του τομέα των ακινήτων (real estate speculators) που αγοράζουν μαζικά ολόκληρα κτιριακά συγκροτήματα και πολυκατοικίες, τις οποίες στο σύνολό τους (κατά 100%) μετατρέπουν σε τουριστικά καταλύματα Airbnb, πρακτική που είναι παράνομη στην Ολλανδία, η οποία επιτρέπει να νοικιάζεται σε τουρίστες το 40% κατ’ ανώτατο όριο. Μέσα σε 1 μόλις έτος, οι δημοτικές αρχές επέβαλαν πρόστιμα συνολικού ύψους 4,2 εκατ. ευρώ σε ιδιοκτήτες ή διαχειριστές ακινήτων για παράνομη εκμίσθωση των ακινήτων τους σε τουρίστες με Airbnb, πλην όμως το πρόστιμο των 6.000 ευρώ για κάθε παραβίαση δεν αποθάρρυνε τους παραβάτες που συνεχίζουν να μισθώνουν παράνομα τις ιδιοκτησίες τους με Airbnb και να κερδίζουν πολύ περισσότερα χρήματα από την εκμίσθωση  των ακινήτων τους με Airbnb. Το ‘Αμστερνταμ ενώθηκε άτυπα σε ένα κοινό μέτωπο κατά του Airbnb μαζί με  άλλες 8 ευρωπαϊκές πόλεις, συμπεριλαμβανομένης της Βαρκελώνης, της Βιέννης, του Παρισιού και των Βρυξελών, απευθύνοντας επιστολή στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή με την οποία ζητούσαν την θέσπιση αυστηρών περιορισμών και κανόνων στη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb σε πανευρωπαϊκό επίπεδο. Η πόλη του Άμστερνταμ[58], [59] μείωσε το 2019 το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο εκμίσθωσης ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, στις 30 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος από 60 ημέρες που ήταν από το 2016, ενώ άφησε ακέραιο τον ήδη ισχύοντα περιορισμό της εκμίσθωσης ενός ακινήτου με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb μόνο σε τέσσερις (4) το πολύ τουρίστες. Η Airbnb θεώρησε, ως παράνομη την απαγόρευση των 30 ημερών και απείλησε με κατάθεση προσφυγής στην Δικαιοσύνη για ακύρωση της σχετικής απόφασης, πλην όμως δεν πραγματοποίησε την απειλή της αυτή, λόγω (προφανώς) της καθολικής αποδοχής του περιορισμού αυτού απ’ όλα τα κόμματα. Το Ολλανδικό Εργατικό Κόμμα (PvdA) πρότεινε την πλήρη απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, πρόταση που υποστηρίχθηκε από το Σοσιαλιστικό Κόμμα της Ολλανδίας (SP) και το Κόμμα για την προστασία των ζώων (PvdD), ενώ τα Ολλανδικά φιλελεύθερα κόμματα (D66 και VVD) δεν συμφωνούν για την πλήρη απαγόρευση, πλην όμως υποστηρίζουν τον ήδη θεσπισθέντα περιορισμό των 30 ημερών και είναι ανοικτά στην ενδελεχή εξέταση των παράνομων πρακτικών που συνδέονται με τις βραχυχρόνιες εκμισθώσεις ακινήτων με Airbnb.

Ε. Μαγιόρκα:

Οι δημοτικές αρχές της πόλης της Μαγιόρκα για να προστατεύσουν τη στέγαση των κατοίκων της αποφάσισε να απαγορεύσει πλήρως τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb. Η άκρως τουριστική Πάλμα ντε Μαγιόρκα, πρωτεύουσα του μεσογειακού τουριστικού προορισμού των Βαλεαρίδων Νήσων, ψήφισε υπέρ της απαγόρευσης σχεδόν όλων των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, τύπου Airbnb, με στόχο να μειώσει τις απότομες αυξήσεις των ενοικίων που έχει υποστεί η περιοχή. Σύμφωνα με τον νέο κανονισμό δεν επιτρέπεται πλέον η ενοικίαση κατοικιών ή συγκροτημάτων διαμερισμάτων, και παραμένουν διαθέσιμες μόνο οι μονοκατοικίες που βρίσκονται όμως εντός προστατευόμενης γης και δεν προορίζονται για οικιακή χρήση. Οι ντόπιοι της Μαγιόρκας, όπως και οι κάτοικοι πολλών άλλων πόλεων ακόμα και της Αθήνας, διαμαρτύρονται επίσης για το γεγονός ότι η βραχυπρόθεσμη μίσθωση κατοικιών σε οικιστικά συγκροτήματα έχει γεμίσει τα κέντρα ορισμένων περιοχών με τουρίστες, οι οποίοι δεν δείχνουν κανέναν σεβασμό στους κανόνες καλής γειτονίας, ούτε νοιάζονται για την μείωση του θορύβου που προκαλούν. Οι καταγγελίες κατά τουριστών έχουν τετραπλασιαστεί μέσα σε μια τριετία (2014- 2017) σύμφωνα με το δημαρχείο της πόλης της Μαγιόρκα. «Η Πάλμα πρέπει να είναι μια κατοικήσιμη πόλη και το χειρότερο που θα μπορούσε να συμβεί είναι να εγκαταλειφθεί από τους κατοίκους της» δήλωσε ο δήμαρχος. Άλλες ισπανικές πόλεις, όπως η Μαδρίτη, η Βαρκελώνη, η Μάλαγα, η Σεβίλλη και η Βαλένθια έχουν υιοθετήσει νόμους ή εξετάζουν κανονισμούς για τον περιορισμό των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων κατοικιών μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και το Homeaway.

ΣΤ. Βαρκελώνη

Η Βαρκελώνη έχει μετατραπεί σε ένα θεματικό πάρκο με αμιγώς τουριστικό προσανατολισμό και χαρακτήρα, κάνοντας αφόρητη την διαβίωση για τους καταλανούς.  Η Βαρκελώνη το 2014, έχοντας αντιμετωπίσει πολύ μεγάλο πρόβλημα υπερτουρισμού και εξεύρεσης στέγης για τους ντόπιους, αποφασίζει να απαγορεύσει την είσοδο νέων κλινών, είτε ήταν Airbnb, είτε «επίσημες» τουριστικές κλίνες (ενν. αυτές των ξενοδοχείων και των λοιπών τουριστικών επιχειρήσεων). Τα πρόστιμα που προβλέπονταν για όσους παράνομα νοίκιαζαν τις ιδιοκτησίες τους σε τουρίστες με Airbnb ήταν χαμηλά με αποτέλεσμα να μην παταχθεί το φαινόμενο της παράνομης εκμίσθωσης ακινήτων με Airbnb. Το 2014, η καταλανική κυβέρνηση επέβαλε πρόστιμο ύψους 30.000 ευρώ (33.913 δολάρια) στην Airbnb για «σοβαρή» παραβίαση των νόμων, σύμφωνα με τους οποίους κάθε κατοικία που εκμισθώνεται σε τουρίστες με Airbnb πρέπει να έχει προηγουμένως εγγραφεί στο Μητρώο Τουρισμού της Καταλονίας. Στην Airbnb επιβλήθηκε το 2015 κι άλλο πρόστιμο ύψους 65.000 δολαρίων για το ίδιο ακριβώς αδίκημα, δηλαδή για το γεγονός ότι δεν απαιτούσε από τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές καταλυμάτων την προηγούμενη καταχώριση τους στο οικείο Μητρώο Τουρισμού, πριν την «φιλοξενία» των καταλυμάτων αυτών στην ηλεκτρονική της πλατφόρμα. Η πόλη έχει εντείνει τις προσπάθειές της για να εντοπίσει τους παραβάτες, διπλασιάζοντας τον αριθμό των ερευνητών που αναζητούν τους παραβάτες που δεν έχουν δηλώσει τις ιδιοκτησίες τους στο Μητρώο Τουρισμού και επίσης φοροδιαφεύγουν, πλην όμως το έργο αυτό είναι εξαιρετικά δύσκολο, δεδομένης της απροθυμίας της Airbnb να συνεργαστεί με την δημοτική αρχή, παρέχοντας στοιχεία των βραχυχρόνιων μισθώσεων και την απαραίτητη αρωγή για την αποκάλυψη των παρανομούντων ιδιοκτητών και διαχειριστών, καθώς και της ευρηματικότητας των παραβατών που λαμβάνουν προστατευτικά μέτρα και προσπαθούν να καλύψουν τις τις παρανομίες τους με κάθε απίθανο τρόπο και δικαιολογίες (μία εξ αυτών είναι η δήθεν «συγγένεια» των ιδιοκτητών και διαχειριστών με τους τουρίστες και η δήθεν δωρεάν παραχώρηση των καταλυμάτων σ’ αυτούς κλπ).

Τον Ιούλιο 2018 η δήμαρχος της Βαρκελώνης, Άμπα Κολάου παρουσίασε στα Ηνωμένα Έθνη εκ μέρους της ένωσης πόλεων και τοπικών κυβερνήσεων τη δήλωση 13 δήμων, πολλών φορέων και προσωπικοτήτων υπέρ του δικαιώματος στη στέγη ¨Η κατάσταση είναι κρίσιμη, οι πόλεις μας βρίσκονται σε κίνδυνο, απειλούμαστε από κερδοσκοπία παγκοσμίου επιπέδου, από εμπορευματοποίηση της στέγης. Αυτή η διαδικασία έχει ως αποτέλεσμα να ακριβαίνει η ζωή για τους κατοίκους μας. Σημαίνει ότι η άνοδος των τιμών είναι εκτός ελέγχου¨.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο τουρισμός παρέχει περισσότερο από το 11% της οικονομίας  της Ισπανίας. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb έχουν επιφέρει δυσμενείς συνέπειες και στη Μαδρίτη, στη Σεβίλλη, στη Μάλαγα και σε άλλες ισπανικές πόλεις, δεδομένου ότι ο τουρισμός με τη σημερινή μορφή διώχνει τους κατοίκους από τα σπίτια τους, εξαιτίας της εκτόξευσης των τιμών των ενοικίων.

Ζ. Ρέικιαβικ

Ο τουρισμός εξελίσσεται με ταχείς ρυθμούς στην Ισλανδία, και μαζί του αυξάνει και η διάθεση ακινήτων με Airbnb. Ωστόσο, το Ρέικιαβικ αποφάσισε να ρυθμίσει την πρακτική των βραχυχρόνιων μισθώσεων με νόμο ο οποίος ορίζει ότι από την 1η Ιανουαρίου 2017, οι ιδιοκτήτες μπορούν να νοικιάσουν τα ακίνητα τους με Airbnb έως και 90 ημέρες το χρόνο (ανώτατος χρονικός περιορισμός). Επιπλέον οι οικοδεσπότες της Airbnb θα πρέπει να εγγράψουν το σπίτι τους στην τουριστική  υπηρεσία και να διασφαλίζουν την τήρηση ορισμένων κανονισμών υγείας και ασφάλειας. Η ισλανδική αστυνομία είναι εξαιρετικά δραστήρια και αναζητά τους παραβάτες της παραπάνω νομοθεσίας, κάνοντας συχνές επιδρομές σε ακίνητα που νοικιάζονται μέσω Airbnb παράνομα.

Η. Βερολίνο

 Το Βερολίνο τον Μάιο του 2016 ψήφισε νόμο που προβλέπει την απαγόρευση βραχυπρόθεσμης ενοικίασης κατοικιών, εάν δεν έχουν αιτηθεί αντίστοιχη άδεια στην τουριστική υπηρεσία της περιοχής ή αν δεν νοικιάζουν λιγότερο από το 50% του συνολικού εμβαδού του σπιτιού τους. Σε περίπτωση παραβίασης των ανωτέρω απαγορεύσεων, με τον ίδιο νόμο προβλέπεται η επιβολή προστίμου έως και τις 95.000 ευρώ. Γερμανικό Δικαστήριο ενέκρινε την απόφαση των δημοτικών αρχών του Βερολίνου να απαγορεύσουν τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις καταλυμάτων, τύπου Airbnb, κρίνοντας ως άξιο μεγαλύτερης προστασίας το δικαίωμα στη στέγαση των κατοίκων του Βερολίνου εν συγκρίσει με τα δικαιώματα ελεύθερης οικονομικής εκμετάλλευσης από τους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων Airbnb. Ο δικαστής Rautgundes Scneiderreid έκρινε ότι ¨η διάθεση κατοικιών σε προσιτή τιμή απειλείται σοβαρά σε όλη την πόλη του Βερολίνου και ως εκ τούτου η ρύθμιση είναι δικαιολογημένη¨, εγκρίνοντας ως νόμιμη την ρύθμιση του Δήμου του Βερολίνου, βάσει της οποίας όσοι νοικιάζουν τα σπίτια τους στη γερμανική πρωτεύουσα για περίοδο μικρότερη των 2 μηνών (60 ημερών) αντιμετωπίζουν πρόστιμα έως και 100.000€[60].

Θ. Λισσαβώνα

Στην Πορτογαλία, σύμφωνα με τον Πρόεδρο της μεγαλύτερης ένωσης ιδιοκτητών και διαχειριστών καταλυμάτων Airbnb, Eduardo Miranda, υπάρχουν τουλάχιστον 78.000 καταχωρημένα καταλύματα Airbnb, τα οποία σε κλίνες (κρεββάτια) ξεπερνούν σε αριθμό αυτές που έχει όλη η ξενοδοχειακή βιομηχανία της χώρας, ενώ το 1/3 των διανυκτερεύσεων στην Πορτογαλία αφορούν βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb. Στο ιστορικό κέντρο της Λισσαβώνας, λόγω του Airbnb και του υπερτουρισμού έχουν εκτιναχθεί οι τιμές των ενοικίων, τα μέσα μαζικής μεταφοράς δεν επαρκούν για την εξυπηρέτηση των αναγκών των μονίμων κατοίκων και των πολυάριθμων τουριστών, τα σκουπίδια είναι εκτός ελέγχου, ενώ εκτιμάται ότι η πόλη έχασε τουλάχιστον 40.000 κατοίκους από την μετατροπή των διαμερισμάτων από κατοικίες σε καταλύματα Airbnb που νοικιάζονται με βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τουρίστες[61]. Όπως έχει καταδειχθεί στην περίπτωση της Λισσαβώνας και ειδικά της ιδιαίτερα δημοφιλούς στους τουρίστες περιοχής της Αλφάμα που είναι η πιο παλιά γειτονιά της πόλης έχει παντελώς χαθεί η έννοια της γειτονιάς. Και στο Μπάιρουαλ, μία γειτονιά που ιδρύθηκε τον 18^ο αιώνα, όλα πια είναι προσαρμοσμένα στις ανάγκες των τουριστών που επιζητούν την έντονη νυκτερινή ζωή. Η έντονη νυκτερινή ζωή καταστρέφει τις γειτονιές, αφού οι  ντόπιοι δεν μπορούν να ζήσουν σε περιοχές με τόσο πολύ κόσμο και τόση φασαρία. Οι 2 αυτές περιοχές δέχτηκαν τόσο μεγάλη πίεση (υπερκορεσμό) από τους τουρίστες που χρειάστηκε να ληφθούν προστατευτικά μέτρα από την οικεία δημοτική αρχή που ορίστηκε ως αρμόδια και υπεύθυνη για την έγκριση βραχυχρόνιων μισθώσεων σε ακίνητα των εν λόγω υπερκορεσμένων περιοχών. Η δημοτική αρχή έδωσε μία προθεσμία μετά την εκπνοή της οποίας θα πάγωνε η μετατροπή ακόμη περισσότερων ακινήτων σε τουριστικά καταλύματα Airbnb, την οποία προθεσμία έσπευσαν να εκμεταλλευτούν οι ιδιοκτήτες των εναπομείναντων ακινήτων στις δημοφιλείς περιοχές του κέντρου της Λισσαβώνας με αποτέλεσμα το μετά την εκπνοή της προθεσμίας πάγωμα εγγραφής και άλλων ακινήτων στο μητρώο των βραχυχρόνιων μισθώσεων να είναι άνευ σημασίας και αντικειμένου, αφού το σύνολο σχεδόν των ακινήτων ήταν ήδη τουριστικά καταλύματα, είτε ξενοδοχειακά, είτε Airbnb. Μόνο τους μήνες που προηγήθηκαν της επικείμενης απαγόρευσης, έλαβαν χώρα 2.000 εγγραφές ακινήτων των εν λόγω περιοχών στο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αλφάμα με αποτέλεσμα το 1/3 τουλάχιστον των ακινήτων στην Αλφάμα να είναι καταλύματα Airbnb. «Πολύ λίγο, πολύ αργά».

Η Πορτογαλία που βάδισε με πολύ αργά βήματα στο θέμα της ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb δημιούργησε «δείκτες επιβάρυνσης» μίας περιοχής, βάσει στατιστικών στοιχείων της αναλογίας μεταξύ αφενός των υπάρχοντων ακινήτων μίας περιοχής και αφετέρου των τουριστικών καταλυμάτων είτε αυτά είναι Airbnb είτε ξενοδοχειακά είτε άλλα. Στις περιοχές εκείνες που ξεπερνούσαν τον δείκτη επιβάρυνσης εφάρμοσαν περιορισμό στη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb ή άλλων τουριστικών επιχειρήσεων.

ΙΑ. Νέα Υόρκη

Η πόλη της Νέας Υόρκης[62],[63] έχει κλιμακώσει τον πόλεμο στην Airbnb και έχει περάσει νόμους για να περιορίσει την μεγάλη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb στη μεγαλούπολη της Νέας Υόρκης, προκειμένου να προστατεύσει τους Αμερικάνους δημότες της και να λύσει ή τουλάχιστον να μειώσει το σοβαρό πρόβλημα εξεύρεσης στέγης που προκλήθηκε εξαιτίας και επ΄ αφορμής της διάθεσης χιλιάδων διαμερισμάτων σε τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb, η οποία (διάθεση) στερεί την προσφορά κατοικιών σε μόνιμους κατοίκους με μακροχρόνιες μισθώσεις, αυξάνοντας παράλληλα τα ενοίκια σε δυσθεώρητα ύψη[64]. Πιο συγκεκριμένα:

Η ΝΥ το 2018 απαγόρευσε στους ιδιοκτήτες να εκμισθώνουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες για χρονικό διάστημα λιγότερο των 30 ημερών, εκτός αν ο μόνιμος κάτοικος είναι παρών, δηλαδή συγκατοικεί με τον τουρίστα σε άλλο βεβαίως δωμάτιο του ακινήτου. Η ΝΥ παράλληλα υποχρέωσε τις εταιρείες που διαθέτουν ηλεκτρονικές πλατφόρμες για τη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χορήγηση κάθε μήνα δεδομένων-προσωπικών στοιχείων των ενοικιαστών-τουριστών (όνομα, επώνυμο και διεύθυνση), ούτως ώστε να μπορεί να διασταυρώσει το εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται μέσω της πλατφόρμας της Airbnb παραβιάζουν την ανωτέρω νομοθεσία, ήτοι εάν αφορούν ολόκληρη την ιδιοκτησία (απαγορευμένη μίσθωση) ή μέρος της ιδιοκτησίας (επιτρεπόμενη μίσθωση με την πρόσθετη υποχρέωση συγκατοίκησης του μόνιμου κατοίκου με τον τουρίστα). Η Airbnb στράφηκε δικαστικώς κατά της ΝΥ, ισχυριζόμενη ότι η υποχρέωση χορήγησης των προσωπικών δεδομένων των τουριστών-ενοικιαστών της παραβιάζει την νομοθεσία περί προστασίας των προσωπικών δεδομένων. Ένας ομοσπονδιακός δικαστής αποφάσισε υπέρ της Airbnb και διέταξε την προσωρινή αναστολή της σχετικής νομοθεσίας που υπαγόρευε την υποχρέωση της Airbnb για χορήγηση των προσωπικών στοιχείων των πελατών της.

Ο δήμαρχος της ΝΥ, Bill de Blasio δεν πτοήθηκε, αλλά εντατικοποίησε τους ελέγχους σε διαμερίσματα και κτίρια για να εντοπίσει τους παραβάτες με την γνωστή πρακτική (ενν. οι δημοτικοί υπάλληλοι που προσποιούνται τους τουρίστες) με εντυπωσιακά αποτελέσματα, επιβάλλοντας υψηλότατα πρόστιμα πχ για παράνομη εκμίσθωση 20 διαμερισμάτων σε πύργο 46 ορόφων, 13 διαμερισμάτων που εκμισθώθηκαν 1.029 φορές μέσα σε 3 έτη κλπ. Παράλληλα κλήτευσε αρμοδίως (subpoena) την Airbnb να παράσχει αναλυτικά στοιχεία για 20.000 καταχωρήσεις ακινήτων (listing data)[65] στην πλατφόρμα της Airbnb για τις οποίες (καταχωρήσεις) υπήρχαν βάσιμες ενδείξεις ότι παραβίαζαν την νομοθεσία της ΝΥ και λειτουργούσαν, ως de facto ξενοδοχεία[66]. Ο δήμαρχος της ΝΥ, αιτιολογώντας τις επιλογές του κατά της Airbnb ανέφερε: ¨Θέλουμε να δούμε τα στοιχεία των καταχωρήσεων τους. Θέλουμε να δούμε ποια διαμερίσματα νοικιάζονται. Θέλουμε να δούμε τι πραγματικά συμβαίνει. Θέλουμε να σιγουρευτούμε ότι δεν υπάρχουν παράνομα ξενοδοχεία. Θέλουμε να σιγουρευτούμε ότι κάτι που υποτίθεται πως είναι μία ευκαιριακή-περιστασιακή (occasional) απασχόληση – δραστηριότητα δεν είναι μία συνεχής-διαρκής επιχείρηση (full time business), η οποία (για τη νόμιμη λειτουργία της) προϋποθέτει την καταχώριση της, ως επιχείρηση και πρέπει να συμμορφωθεί με την αντίστοιχη νομοθεσία, ως επιχείρηση» «Οι πολίτες αγωνιούν για την απώλεια στέγης, για την αδυναμία τους να βρουν οικονομικά προσιτά ενοίκια. Ανησυχούν για την ασφάλεια. Έχεις κάθε καρυδιάς καρύδι, ξένους στο κτίριο σου[67].Οι άνθρωποι δικαιούνται και θέλουν να μάθουν τι στο διάολο γίνεται¨. Σύμφωνα πάντα με τον δήμαρχο της ΝΥ, η Airbnb δεν ήταν καθόλου πρόθυμη να ικανοποιήσει ανάλογα αιτήματα της πόλης στο παρελθόν, ούτε έδειξε διάθεση συνεργασίας με τις δημοτικές αρχές, ούτε ήταν διαφανής.

Αυτό που ουσιαστικά επιδίωκε η δημοτική αρχή της ΝΥ είναι η συμμόρφωση της Airbnb με την «αυθεντική» «οικονομία του διαμοιρασμού» που έχει ευκαιριακό και περιστασιακό χαρακτήρα, στο πλαίσιο της οποίας, ένας ιδιοκτήτης διαμοιράζεται ένα δωμάτιο της κύριας κατοικίας του με τουρίστες για συγκεκριμένο περιορισμένο χρονικό διάστημα κάθε έτος για να κερδίσει ένα έξτρα εισόδημα. Όπως, τόσο η ΝΥ, όσο και όλος ο κόσμος έχει διαπιστώσει, η Airbnb παραπλανητικά χρησιμοποιεί ως μότο της, διάφορες λέξεις και εκφράσεις όπως την «οικονομία του διαμοιρασμού» (share economy), τον «οικοδεσπότη» (host), τον «προσκεκλημένο» ή «φιλοξενούμενο» (guest) κλπ.

Στην πραγματικότητα τα ακίνητα που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας της συνιστούν de facto οργανωμένες (μικρές ή μεγάλες) τουριστικές επιχειρήσεις που διαχειρίζονται κατά κανόνα επαγγελματίες του real estate («commercial operators» ονομάζονται στην Αμερική) -μεσίτες, εταιρείες real estate, εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, «επενδυτές» κλπ-, οι οποίοι διαφεύγουν της φορολόγησης και όλων των βαρών, τελών και υποχρεώσεων που συνδέονται με την επιχειρηματική δραστηριότητα[68] (πληρωμή για τη λήψη αδειών, εγκρίσεων και πιστοποιητικών καλής λειτουργίας, τελών επιτηδεύματος και διανυκτέρευσης, ΦΠΑ κλπ) με δυσβάστακτες και μη αποδεκτές παρενέργειες ή επιπτώσεις στους μόνιμους κατοίκους που πληρώνουν βαρύ τίμημα στο βωμό του επιχειρηματικού κέρδους των ιδιοκτητών και δυσχεραίνεται κατά πολύ η ζωή τους με την έννοια ότι αδυνατούν να βρουν φθηνή στέγη, ενώ παράλληλα προκαλούνται εύλογες αντιδράσεις από τους ενοικιαστές και ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων ενός κτιρίου, γιατί μειώνεται η υγιεινή και η ασφάλεια των κτιρίων από την ανεξέλεγκτη εισροή τουριστών σ’ αυτά.

Η Airbnb από την πλευρά της, συνειδητοποιώντας αφενός το εύρος της αντιπαράθεσης με τη ΝΥ που έχει πολλά εκατομμύρια τουρίστες κάθε χρόνο και αποτελεί μία πολύ μεγάλη τουριστική αγορά (αν όχι τη μεγαλύτερη παγκοσμίως) με την ίδια την Airbnb να έχει 50.000 καταχωρήσεις καταλυμάτων στην πόλη και αφετέρου ότι οι υποστηριζόμενοι από το Δημοκρατικό Κόμμα των ΗΠΑ, δήμαρχος της ΝΥ, Μπίλ ντε Μπλάσιο και Κυβερνήτης της ΝΥ, Άντριου Κόμο αποτελούν ισχυρούς αντιπάλους (εντός και εκτός δικαστηρίων) έστειλε επιστολή στον δήμαρχο της ΝΥ με την οποία δήλωσε για πρώτη φορά την πρόθεσή της να συνεργαστεί με την δημοτική αρχή της ΝΥ και να συμβάλει με την παροχή στοιχείων στην αποκάλυψη όσων παραβιάζουν την νομοθεσία της ΝΥ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο συντάκτης της επιστολής και υψηλόβαθμο στέλεχος της Airbnb, Chris Lehane (head of global policy at Airbnb) στην επιστολή του επικαλέστηκε το «παράδειγμα» άλλων πόλεων των ΗΠΑ (Φιλαδέλφεια, Σικάγο, Σαν Φρανσίσκο, Λος Άντζελες, Ντένβερ κ.α.) που εφάρμοσαν κανόνες και σύνηψαν συμφωνίες παροχής στοιχείων (προσωπικών δεδομένων), οι οποίες απέφεραν φορολογικά έσοδα στις εν λόγω πόλεις. Ο Chris Lehane επίσης υπενθύμισε ότι η Airbnb οικειοθελώς εφάρμοσε σε άλλες πόλεις των ΗΠΑ (Σαν Φρανσίσκο και Πόρτλαντ) μία νέα πολιτική περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή εφάρμοσε τον κανόνα του «One host, One Home», σύμφωνα με τον οποίο κάθε χρήστης δεν μπορεί να έχει πάνω από ένα (1) ακίνητο, ιδιοκτησίας του στην πλατφόρμα της Airbnb[69], επισημαίνοντας περαιτέρω ότι η εφαρμογή του κανόνα χρειάζεται βελτίωση, αφού πάρα πολλοί (επονομαζόμενοι, ως «bad actors») εφευρίσκουν διάφορους τρόπους για την παράκαμψη του κανόνα αυτού.

Οι τρόποι που οι διάφοροι επιτήδειοι εκμισθωτές ή διαχειριστές εφευρίσκουν για να εκμισθώσουν με Airbnb καταλύματα, παρά τις ανωτέρω απαγορεύσεις, ποικίλλουν: πανομοιότυπα ή ανύπαρκτα τηλέφωνα επικοινωνίας και διευθύνσεις, δημιουργία πολλών εικονικών λογαριασμών (accounts) -αποκαλύφθηκε περίπτωση που ένας διαχειριστής ακινήτων έφτιαξε 19 λογαριασμούς (accounts) για τον ίδιο, τη σύζυγό του, καθώς και όλα τα μέλη της δικής του οικογένειας και αυτής της συζύγου του, συμπεριλαμβανομένων των γονέων, των αδελφών κλπ-, προφορική ή έγγραφη (με sms) «επισήμανση» στους τουρίστες να μην αναφέρουν, εάν ποτέ ρωτηθούν από κάποιον, ότι έχουν κλείσει με Airbnb την διαμονή τους στο διαμέρισμα, εικονικές πωλήσεις (μεταβιβάσεις) και μισθώσεις, εκμίσθωση ακινήτων μέσω ¨αχυρανθρώπων¨ και τρίτων -φυσικών και νομικών προσώπων- που ελέγχονται από τους πραγματικούς ιδιοκτήτες και διαχειριστές, όπως πρώην και νυν υπαλλήλων.

Καταλήγοντας, ο Chris Lehane διατράνωσε την πρόθεση της Airbnb να βρεθεί ένας τρόπος συνεργασίας με τις αρχές της ΝΥ για να βγουν αμφότεροι νικητές και να βρεθεί το μονοπάτι που θα κλείσει τις πόρτες σ΄ αυτούς που λειτουργούν ή θέλουν να λειτουργήσουν τα ακίνητά τους, ως παράνομα ξενοδοχεία, εκμεταλλευόμενοι την πλατφόρμα της Airbnb και κατ’ αυτό τον τρόπο να αποτραπεί η ανεπιθύμητη βλάβη-ζημιά που προκαλείται στους μόνιμους κατοίκους[70].

ΙΒ. Παρίσι

Το Παρίσι είναι ο δημοφιλέστερος προορισμός της Airbnb στην Ευρώπη με περισσότερες από 60.000 καταχωρίσεις ακινήτων. Σύμφωνα με την εφημερίδα «Le Monde» η δήμαρχος του Παρισιού υποσχέθηκε την διεξαγωγή δημοψηφίσματος για την Airbnb μετά τις δημοτικές εκλογές με σκοπό του δημοψηφίσματος να καθοριστούν οι σωστές συνθήκες χρήσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης με Airbnb. Η δήμαρχος του Παρισιού, δήλωσε σε επιστολή της ότι «με το να αποκλείει ένα σημαντικό αριθμό ακινήτων στο Παρίσι (ενν. από την μακροχρόνια μίσθωση), η Airbnb συμβάλλει στην αύξηση των τιμών για στέγαση και επιδεινώνει την έλλειψη στέγασης στην αγορά ακινήτων προς ενοικίαση, τιμωρώντας όλους τους Παριζιάνους και ιδιαίτερα τη μεσαία τάξη. Τα βραχυπρόθεσμα ενοικιαστήρια μέσω της Airbnb μπορούν να προκαλέσουν ενόχληση για τους κατοίκους, να αποσταθεροποιήσουν το τοπικό εμπόριο και να αποτελέσουν σκληρό ανταγωνισμό για τα παραδοσιακά ξενοδοχεία». Η δημοτική αρχή του Παρισιού προσπαθεί να αποτρέψει την μετατροπή ολόκληρων γειτονιών σε αποκλειστικά τουριστικές ζώνες. 

Το δίκαιο της Γαλλίας ορίζει πως οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Παρίσι δεν μπορούν να τα νοικιάζουν σε ιστοσελίδες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης για περισσότερες από 120 ημέρες τον χρόνο και ότι απαιτείται η λήψη διοικητικής άδειας. Οι αγγελίες, δηλαδή οι καταχωρήσεις ακινήτων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb πρέπει επίσης να αναφέρουν και τον αριθμό εγγραφής, ώστε να εξασφαλισθεί πως θα τηρηθεί ο νόμος. Όπως αναφέρει το Reuters πρόκειται για έναν νόμο του 2018 που ορίζει πρόστιμο ύψους 12.500€ για κάθε μία από τις παράνομες αγγελίες σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπως αυτή της Airbnb. «Ο στόχος μας είναι να ρίξουμε ένα βέλος στην καρδιά των παράνομων ενοικιάσεων που καταστρέφουν μερικές από τις γειτονιές του Παρισιού», είπε η Αν Ινταλγκό στην γαλλική εφημερίδα «Journal du Dimanche».

Η πόλη του Παρισιού κατέθεσε μήνυση κατά της Airbnb ζητώντας αποζημίωση 12,5 εκατομμυρίων ευρώ για τη δημοσιοποίηση 1.000 παράνομων «αγγελιών», ήτοι καταχωρήσεων ακινήτων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb που δεν ήταν σύμφωνες με τους θεσπισμένους ειδικότερους περιορισμούς[71].   Οι γαλλικές αρχές, ακολουθώντας το παράδειγμα πολλών άλλων δημοτικών αρχών, προκειμένου να εντοπίσουν τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές καταλυμάτων Airbnb που δεν συμμορφώνονται με το ισχύον νομικό πλαίσιο, πραγματοποιούν συχνούς ελέγχους, υποδυόμενοι τους τουρίστες.

Οι Γάλλοι (πιθανώς, λόγω του έντονου προβλήματος εξεύρεσης στέγης και της μακράς παράδοσης στην κατοχύρωση και αδιαπραγμάτευτη προστασία θεμελιωδών ατομικών δικαιωμάτων) έχουν βρεθεί κι άλλες φορές στα δικαστήρια κατά της Airbnb, καταγράφοντας (μέχρι στιγμής) μία (1) ήττα (βλ. κατωτέρω για την C390/19 απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου που έκρινε την φύση των υπηρεσιών διαμεσολάβησης της Airbnb, ως υπηρεσιών παροχής ηλεκτρονικού εμπορίου) και μία διαφαινόμενη νίκη σε δύο (2) παρεμφερείς και συνεκδικαζόμενες υποθέσεις (την υπόθεση Cali Apartments SCI (C-724/18) και την υπόθεση ΗΧ (C-727/18) κατά του Γενικού Εισαγγελέα του Εφετείου των Παρισίων, ως εκπροσώπου της πόλης των Παρισίων (Procureur general pres la cour d’ appel de Paris, Ville de Paris) που αφορούν τον κοινωνικό αντίκτυπο που έχει η παροχή των υπηρεσιών Airbnb στην στεγαστική αγορά στο Παρίσι[72].

Οι Προτάσεις του Γενικού Εισαγγελέα του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, Michal Bobek στοις υποθέσεις Cali Apartments και ΗΧ

Οι εν λόγω δύο (2) παρεμφερείς και βεβαίως συναφείς υποθέσεις έθεταν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο ευρύτερα θέματα αρχής και πιο συγκεκριμένα το εάν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής της Οδηγίας 2006/123/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 12ης Δεκεμβρίου 2006 (ΕΕ 2006, L 376, 36) σχετικά με τις υπηρεσίες στην εσωτερική αγορά (στο εξής: οδηγία για τις υπηρεσίες) εθνική νομοθετική ρύθμιση η οποία εξαρτά τη βραχυχρόνια εκμίσθωση επιπλωμένων καταλυμάτων από τη χορήγηση άδειας από τον αντίστοιχο δήμαρχο. Σε περίπτωση καταφατικής απάντησης, το εάν μπορεί η θέση σε εφαρμογή ενός συστήματος χορήγησης αδειών για την εν λόγω κατηγορία υπηρεσιών να δικαιολογηθεί από επιτακτικούς λόγους δημόσιου συμφέροντος, ιδίως δε από τη διασφάλιση της προσφοράς οικονομικά προσιτής μακροχρόνιας στέγασης και της προστασίας του αστικού περιβάλλοντος. Τέλος το ποια κριτήρια ή μέτρα θα ήταν αναλογικά προς τους επιδιωκόμενους σκοπούς δημόσιου συμφέροντος και ειδικότερα όσον αφορά τις δημοτικές ρυθμίσεις που θέσπισε ο Δήμος Παρισίων, κατά πόσον μπορεί η χορήγηση άδειας να εξαρτηθεί από τη συμμόρφωση προς απαίτηση λήψης αντισταθμιστικών μέτρων η οποία έχει τη μορφή της ταυτόχρονης μετατροπής μη οικιακών ακινήτων σε κατοικίες.

Σημειωτέον ότι στη Γαλλία α) η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb σε κατοικία θεωρείται αλλαγή χρήσης του ακινήτου[73], β) η αλλαγή χρήσης των οικιακών ακινήτων στους δήμους άνω των 200 000 κατοίκων υπόκειται σε προηγούμενη άδεια[74], γ) ότι όποιος διαθέτει προς μίσθωση, επιπλωμένο τουριστικό κατάλυμα, ανεξάρτητα του αν αυτό έχει ταξινομηθεί στην κατηγορία αυτή, σύμφωνα με τον τουριστικό κώδικα, πρέπει να το έχει προηγουμένως δηλώσει στον Δήμαρχο της τοποθεσίας του καταλύματος[75], δ) με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου μπορεί υπό προϋποθέσεις να χορηγηθεί η άδεια αλλαγής χρήσης οικιακού ακινήτου, την οποία το συμβούλιο μπορεί να εξαρτήσει από την λήψη αντισταθμιστικών μέτρων συνιστάμενων στην ταυτόχρονη μετατροπή σε κατοικίες ακινήτων που έχουν άλλη χρήση, αφού ληφθούν υπόψιν τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, η τοποθεσία του, με γνώμονα ιδίως τα χαρακτηριστικά των αγορών οικιακών ακινήτων και η ανάγκη να αποφευχθεί η επιδείνωση της ανεπάρκειας στέγης για μακροχρόνιες μισθώσεις και για την διαβίωση των μονίμων κατοίκων[76], ε) δεν απαιτείται άδεια αλλαγής χρήσης, όταν το ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία του εκμισθωτή, ήτοι εφόσον πράγματι αποτελεί το κέντρο των βιοτικών σχέσεων του εκμισθωτή και της οικογένειας του και κατοικείται πραγματικά απ΄ αυτούς για τουλάχιστον οκτώ (8) μήνες κατ’ έτος.

Οι υπό κρίση υποθέσεις έχουν ως εξής: Η Cali Apartments (νομικό πρόσωπο) και η ΗΧ (φυσικό πρόσωπο) που είναι οι αναιρεσείουσες έχουν στην κυριότητά τους, εκάστη, μία γκαρσονιέρα στο Παρίσι. Το 2015 οι δημοτικές υπηρεσίες του Δήμου Παρισίων διενήργησαν έρευνα, προκειμένου να εξακριβωθεί αν οι αναιρεσείουσες εκμίσθωναν τις γκαρσονιέρες τους ως επιπλωμένα καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής μέσω της πλατφόρμας Airbnb, χωρίς να διαθέτουν άδεια. Κατόπιν της έρευνας αυτής, o Procureur de la République (εισαγγελέας πλημμελειοδικών, Γαλλία) υπέβαλε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων κατά των αναιρεσειουσών. Το Tribunal de grande instance de Paris (πολυμελές πρωτοδικείο Παρισίων, Γαλλία) καταδίκασε την πρώτη αναιρεσείουσα (Cali Apartments) στην πληρωμή προστίμων, ενώ παράλληλα τις υποχρέωσε να επαναφέρουν την οικιακή χρήση του ακινήτου. Ο Δήμος Παρισίων άσκησε παρέμβαση στη δίκη. Κατ’ έφεση, το Cour d’ appel (εφετείο Παρισίων, Γαλλία), με δύο αποφάσεις της 19ης Μαΐου 2017 και της 15ης Ιουνίου 2017, όσον αφορά εκάστη των αναιρεσειουσών, επικύρωσε την κρίση ότι οι επίμαχες γκαρσονιέρες, οι οποίες διατίθεντο προς μίσθωση μέσω της πλατφόρμας Airbnb, εκμισθώνονταν χωρίς προηγούμενη άδεια του δημάρχου Παρισίων, για βραχυχρόνια διαμονή, σε περιστασιακή πελατεία, κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου L. 631-7 του κώδικα κατασκευών και κατοικιών. Το Cour d’appel (εφετείο) καταδίκασε τις αναιρεσείουσες, Cali Apartments και HX, σε πρόστιμα ύψους 15 000 ευρώ και 25 000, αντίστοιχα. Το ποσό των προστίμων ήταν καταβλητέο στον Δήμο Παρισίων. Οι αναιρεσείουσες άσκησαν αναίρεση ενώπιον του Cour de cassation (Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, Γαλλία), το οποίο είναι το αιτούν δικαστήριο. Κατά τις αναιρεσείουσες, οι αποφάσεις που εκδόθηκαν κατ’ έφεση παραβιάζουν την αρχή της υπεροχής του δικαίου της Ένωσης, καθόσον το Cour d’appel (εφετείο) δεν διέγνωσε ότι επιτακτικός λόγος δημόσιου συμφέροντος μπορούσε όντως να δικαιολογήσει τον περιορισμό της ελεύθερης παροχής υπηρεσιών τον οποίο καθιερώνει η επίμαχη νομοθετική ρύθμιση. Ούτε διέγνωσε το Cour d’appel (εφετείο) ότι ο επιδιωκόμενος με τη ρύθμιση αυτή σκοπός δεν μπορούσε να επιτευχθεί με λιγότερο περιοριστικό μέτρο, όπως απαιτεί το άρθρο 9, παράγραφος 1, στοιχεία βʹ και γʹ, της οδηγίας για τις υπηρεσίες[77].

Ο Γενικός Εισαγγελέας πρότεινε στο Δικαστήριο να απαντήσει στα προδικαστικά ερωτήματα που έθεσε το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο της Γαλλίας (Cour de cassation), ως εξής: α)  Η οδηγία 2006/123/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 12ης Δεκεμβρίου 2006, σχετικά με τις υπηρεσίες στην εσωτερική αγορά, έχει εφαρμογή σε εθνικές και δημοτικές διατάξεις που διέπουν την πρόσβαση στην υπηρεσία της κατ’ επανάληψη, εξ επαχθούς αιτίας, ακόμη και όχι κατ’ επάγγελμα τελούμενης βραχυχρόνιας εκμίσθωσης καταλυμάτων, με σκοπό τη διαμονή, σε περιστασιακή πελατεία η οποία δεν εγκαθίσταται μόνιμα εκεί, β) Εφόσον οι εν λόγω εθνικές και δημοτικές διατάξεις καθιερώνουν διαδικασία για την έκδοση απόφασης που επιτρέπει την πρόσβαση στην παροχή των υπηρεσιών αυτών, οι διατάξεις αυτές συνιστούν σύστημα χορήγησης αδειών σύμφωνα με τα άρθρα 9 έως 13 της οδηγίας 2006/123, γ) Το άρθρο 9, παράγραφος 1, στοιχείο βʹ, της οδηγίας 2006/123 έχει την έννοια ότι ο σκοπός της καταπολέμησης του προβλήματος της ανεπάρκειας οικημάτων για μακροχρόνια στέγαση συνιστά επιτακτικό λόγο δημόσιου συμφέροντος, δυνάμενο να δικαιολογήσει εθνικό μέτρο το οποίο, όσον αφορά ορισμένες γεωγραφικές ζώνες, εξαρτά από τη λήψη άδειας την κατ’ επανάληψη βραχυχρόνια εκμίσθωση καταλυμάτων, με σκοπό τη διαμονή, σε περιστασιακή πελατεία η οποία δεν εγκαθίσταται μόνιμα εκεί, δ) Η οδηγία 2006/123 έχει την έννοια ότι επιτρέπει εθνικές και δημοτικές διατάξεις που εξαρτούν από τη λήψη άδειας την κατ’ επανάληψη βραχυχρόνια εκμίσθωση καταλυμάτων, με σκοπό τη διαμονή, σε περιστασιακή πελατεία η οποία δεν εγκαθίσταται μόνιμα εκεί, υπό την προϋπόθεση ότι οι διατάξεις αυτές πληρούν τις απαιτήσεις που προβλέπονται με το άρθρο 10, παράγραφος 2, της οδηγίας 2006/123[78], ιδίως δε τις προϋποθέσεις της αναλογικότητας και της τήρησης της αρχής της απαγόρευσης των διακρίσεων, στοιχείο που απόκειται στο αιτούν δικαστήριο να εξακριβώσει.

Αναφορικά με το τελευταίο των ερωτημάτων που τέθηκε, ο κ. Γενικός Εισαγγελέας θεωρεί ότι, ενώ η θέσπιση του επίμαχου συστήματος χορήγησης αδειών είναι αναλογική, πιο αμφιλεγόμενη είναι η αναλογικότητα της απαίτησης λήψης αντισταθμιστικών μέτρων, τα οποία συνίσταται στην ταυτόχρονη μετατροπή σε κατοικίες ακινήτων που δεν έχουν τέτοια χρήση, ιδίως όπως έχει προβλεφθεί από τον Δήμο Παρισίων σε σχέση με τους μη επαγγελματίες ιδιοκτήτες και πιο συγκεκριμένα το αντισταθμιστικό μέτρο που προβλέπει ότι εάν ένας ιδιοκτήτης επιθυμεί ένα ακίνητο του σε πυκνοκατοικημένη περιοχή με πρόβλημα στέγης να αλλάξει χρήση, τότε οφείλει να προσφέρει ένα άλλο οικιακό ακίνητο στο ίδιο δημοτικό διαμέρισμα ή συνοικία, ιδιοκτησίας του, ίδιας (ή ακόμη και διπλάσιας, σε περιοχές με έντονες οικιστικές πιέσεις) επιφάνειας από το ακίνητο για το οποίο ζητείται η αλλαγή χρήσης[79].Κατά τον Γενικό Εισαγγελέα Bobek, η τοπική πολυμορφία όσον αφορά τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις χορήγησης άδειας δεν είναι απλώς επιτρεπτή, αλλά και ευκταία. Εφόσον γίνεται δεκτό ότι επιτρέπεται να θεσπίζονται ρυθμίσεις και να συγκεκριμενοποιούνται οι προϋποθέσεις των συστημάτων χορήγησης αδειών σε τοπικό επίπεδο, η αναλογικότητα των ρυθμίσεων αυτών μπορεί να εξαρτάται από τη συνεκτίμηση των τοπικών συνθηκών και ιδιαιτεροτήτων.

Στην Ελλάδα, σε αντίθεση με ότι ισχύει σε όλη την υπόλοιπη Ευρώπη, δεν ισχύει κανένας απολύτως χρονικός, ποσοτικός, εισοδηματικός ή άλλος περιορισμός στη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, ενώ δεν προβλέπεται κανένα μέτρο υγιεινής και ασφάλειας, ούτε η εξέταση του καταλύματος από κάποια Αρχή αναφορικά με την καταλληλότητά του και την τήρηση κάποιων ελάχιστων προδιαγραφών, ούτε  καν η προηγούμενη λήψη πιστοποιητικού πυρασφάλειας ή ενεργειακής απόδοσης με φυσικό επακόλουθο η σχετική δραστηριότητα του Airbnb να ασκείται ανεξέλεγκτα καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους (για την ακρίβεια 364 από τις 365 ημέρες του χρόνου) με αμιγώς επαγγελματικά χαρακτηριστικά, προκαλώντας τις δικαιολογημένες αντιδράσεις των μονίμων κατοίκων, εκτοξεύοντας τις τιμές των ενοικίων, εντείνοντας το πρόβλημα στέγασης και υποδαυλίζοντας τον «πόλεμο» στα κτίρια και τις πολυκατοικίες μεταξύ αφενός των μονίμων κατοίκων που διαπιστώνουν την μετατροπή της χρήσης των διαμερισμάτων των πολυκατοικιών από αμιγείς κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα που προσομοιάζουν στα ξενοδοχεία και αφετέρου των διαχειριστών των καταλυμάτων Airbnb που ευνοούνται από τη μη θέσπιση έστω και ενός περιορισμού.

ΙΓ. Αθήνα (Πλάκα, Κουκάκι, Μέτς, Παγκράτι), Θεσσαλονίκη

Οι πιο έντονες διαμαρτυρίες και κραυγές απόγνωσης προέρχονται από τις μεγαλουπόλεις, όπως η Αθήνα, [80], [81], [82] και η Θεσσαλονίκη, αλλά και από τα ελληνικά νησιά[83], ιδιαίτερα την Σαντορίνη και την Κρήτη[84], [85], όπου το πρόβλημα της στέγασης μη προνομιούχων κοινωνικών ομάδων, όπως των φοιτητών[86] και των εργαζομένων (αγροτικών ιατρών, αναπληρωτών εκπαιδευτικών, αποσπασμένων δημοσίων υπαλλήλων κλπ) είναι ακανθώδες και η έξωση των μονίμων γηγενών κατοίκων από τις γειτονιές[87] για τη μετατροπή των ακινήτων σε τουριστικά καταλύματα Airbnb αποτελεί καθημερινό φαινόμενο. Στην Πλάκα, το Κουκάκι, τη Σαντορίνη και αλλού ντόπιοι δεν υπάρχουν, καθώς η πλειονότητα έχει διαθέσει τα ακίνητά τους στην πλατφόρμα της Airbnb..

ΙΔ. Χανιά

Στα Χανιά, η πλειονότητα των ακινήτων έχει μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα Airbnb και οι φοιτητές δεν μπορούν να βρουν διαμερίσματα με ένα λογικό ενοίκιο, ενώ σύμφωνα με εκπαιδευτικό, ενώ ανάλογο πρόβλημα εξεύρεσης στέγης αντιμετωπίζουν στα Χανιά και οι εκπαιδευτικοί που αποσπώνται ή μετατίθενται στα Χανιά, αφού αδυνατούν να πληρώσουν 450 ευρώ το μήνα για ένα πολύ μικρό διαμέρισμα, όταν λαμβάνουν μισθό της τάξης των 800-850 ευρώ το μήνα[88].

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις έντονης και επαναλαμβανόμενης όχλησης των μονίμων κατοίκων που έχουν δει το φως της δημοσιότητας για πάρτυ από τουρίστες σε καταλύματα Airbnb, λόγω της χωρίς όρους και κανόνες ανεξέλεγκτης διάθεσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών σε τουρίστες με Airbnb.[89], [90].

Η Ελληνική Πολιτεία παρατηρεί μακρόθεν τα σοβαρά προβλήματα και τις έντονες αντιδράσεις σε εγχώριο, ευρωπαϊκό και παγκόσμιο επίπεδο, επιλέγοντας συνειδητά να μην νομοθετεί και να μην ρυθμίζει επαρκώς και αποτελεσματικώς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, έχοντας ως αποκλειστικό και μοναδικό σκοπό την φορολόγηση των εσόδων από την εν λόγω δραστηριότητα (βλ. κατωτέρω για την απροθυμία της Ελληνικής Πολιτείας να εκδώσει, εδώ και 4,5 ολόκληρα χρόνια, την προβλεπόμενη με το ν. 4446/2016 Κοινή Υπουργική Απόφαση με την οποία θα θεσπίζονταν ποσοτικοί, χρονικοί και εισοδηματικοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb).

10. Το ελληνικό νομικό πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και οι παθογένειές του.

10Α. Το χρονικό του προαναγγελθέντος θανάτου των μακροχρόνιων μισθώσεων, μέσω της κατάργησης του ελάχιστου χρονικού διαστήματος των 30 ημερών και της εντεύθεν «αλλοίωσης» του ορισμού του τουριστικού καταλύματος.

Βάσει του ν. 4276/2014 (Α΄155) και ειδικότερα σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1, ο νομοθέτης θεωρούσε το ακίνητο που μισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή, ήτοι για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών), ως «τουριστικό κατάλυμα». H κατάργηση από την 1η Νοεμβρίου 2015 της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παραγράφου 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 (Α΄118) σημαίνει ότι όποιος επιθυμεί να ενοικιάσει το ακίνητο του του σε τουρίστες, είτε για μία (1) μέρα, είτε για μία (1) εβδομάδα, είτε για ένα 20ήμερο, μπορεί να το πράξει, χωρίς να θεωρηθεί (το ακίνητο) τουριστικό κατάλυμα. Εφόσον λοιπόν το προς μίσθωση ακίνητο δεν θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να εξασφαλίσει το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας («ΕΣΛ») του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού («ΕΟΤ») που απαιτείται στην περίπτωση επιχειρήσεων τουριστικών καταλυμάτων και ενοικιαζόμενων δωματίων ούτε να κάνει έναρξη επαγγέλματος στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ως επαγγελματίας που ασχολείται με τον τουρισμό, ενώ ούτε οι τιμές του καταλύματος επιβαρύνονται με ΦΠΑ ή το τέλος διανυκτέρευσης και τέλος ο ιδιοκτήτης του καταλύματος δεν υπάγεται σε καθεστώς ασφάλισης και πληρωμής ασφαλιστικών εισφορών, όπως υποχρεούνται οι ξενοδόχοι και οι λοιποί επαγγελματίες του τουριστικού κλάδου.

Ήδη πριν την κατάργηση το 2015 των ανωτέρω διατάξεων, τουριστικά καταλύματα προσφέρονταν παράνομα, μέσω της πλατφόρμας της Airbnb σε τουρίστες, γεγονός που είχε προκαλέσει ένα μεγάλο κύμα εκτεταμένης φοροδιαφυγής, αφού τα έσοδα από την δραστηριότητα αυτή δεν δηλώνονταν στην Εφορία. Πέραν της ανάγκης είσπραξης εσόδων από την δραστηριότητα του Airbnb που αυξανόταν με ταχύτατους ρυθμούς, λόγω της ανυπαρξίας ελέγχων και πραγματικής βούλησης της Κυβέρνησης για επιβολή κυρώσεων στους φορολογικούς παραβάτες, η κατάργηση του περιορισμού των 30 ημερών αποσκοπούσε στην υποστήριξη των Ελλήνων ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι, εν μέσω τότε της δεινής οικονομικής κρίσης, είχαν πληγεί πολύ από την επιβολή φόρων στην ακίνητη εν Ελλάδι περιουσία (ΕΝΦΙΑ), όσο και από την μείωση του ύψους των μισθωμάτων. Η τότε Κυβέρνηση που εν μέσω της εφαρμογής των μνημονίων, είχε να αντιμετωπίσει σοβαρά οικονομικά προβλήματα θέλησε να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ούτως ώστε να εξεύρουν τους αναγκαίους πόρους για να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους έναντι του Κράτους  και στην κάλυψη των βιοτικών αναγκών τους.

Με άλλα λόγια, η «χαλάρωση» του σχετικού νομοθετικού πλαισίου με την εξάλειψη της υποχρέωσης προμήθειας του ειδικού σήματος του ΕΟΤ και με την μη ένταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb στην έννοια των τουριστικών μισθώσεων εξυπηρετούσε, στην αρχική του φάση, λόγους δημοσιονομικούς, καθώς και προστασίας και αρωγής των κοινωνικών εκείνων στρωμάτων της ελληνικής κοινωνίας που δεν είχαν εργασία και επαρκείς πόρους για να ανταποκριθούν στις αυξημένες φορολογικές τους υποχρεώσεις. Η λογική ήταν απλή: η αύξηση των εσόδων των ιδιωτών θα συνεπαγόταν αύξηση των εσόδων του Δημοσίου μέσω της φορολόγησης.

Η αρχική αυτή δικαιοπολιτική, δημοσιονομική και κοινωνική προσέγγιση του νεοεισερχόμενου φαινομένου του Airbnb εν συνεχεία εκφυλίστηκε με την χωρίς κανόνες ή περιορισμούς, παντελώς ανεξέλεγκτη διάθεση εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων σε τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, αφού η δραστηριότητα αυτή ασκείται διαρκώς και αδιαλείπτως (καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους) κυρίως από επαγγελματίες του τουρισμού και του real estate, έχουσα αμιγώς επαγγελματικά χαρακτηριστικά με την σιωπηρή ανοχή ή εγκληματική αδράνεια της Ελληνικής Πολιτείας, η οποία κωφεύει, ενώ γνωρίζει τις απόλυτα δικαιολογημένες αντιδράσεις στην Ελλάδα, καθώς και σε ευρωπαϊκό και παγκόσμιο επίπεδο, επιλέγοντας συνειδητά να μην θέτει κανόνες ασφαλείας πχ στα διαμερίσματα πολυκατοικιών που διατίθενται στους τουρίστες ή περιβαλλοντικούς, χωροταξικούς και πολεοδομικούς περιορισμούς σε ευαίσθητες περιοχές Natura και παραδοσιακούς οικισμούς ή χρονικούς, ποσοτικούς και εισοδηματικούς περιορισμούς στην άσκηση της δραστηριότητας, όπως είχε υποχρέωση, αφού δεν εκδίδει την ΚΥΑ που προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016, ούτε δείχνει κάποια διάθεση να ρυθμίσει με κάποιο νόμο την δραστηριότητα, παρά απλά και μόνο «αρκείται» στην θέσπιση φορολογικών διατάξεων που δεν είναι ούτε πρόσφορες ούτε ικανές να παράσχουν αποτελεσματική περιβαλλοντική και κοινωνική προστασία.

10Β. Η καθυστερημένη επέμβαση του Κράτους- φοροεισπράκτορα.

10Β.1. Η ατελής και αναποτελεσματική πρώτη προσπάθεια το 2016 για νομοθετική ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb

Με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 έγινε μία πρώτη προσπάθεια νομοθετικής ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, οι οποίες έως τότε λειτουργούσαν παράνομα με την σιωπηρή ανοχή της Ελληνικής Πολιτείας, χωρίς καμία πρόβλεψη για υποχρέωση δήλωσης στις φορολογικές αρχές του ακινήτου, στο οποίο λάμβαναν χώρα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών, καθώς και για φορολόγηση των εισοδημάτων που αποκομίζονταν από την εν λόγω δραστηριότητα. Με τις ανωτέρω διατάξεις οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ήτοι διαμερισμάτων, μονοκατοικιών, οικημάτων με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια και δωματίων εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών (βλ. άρ. 111 παρ. 1 εδ. α, β, γ και δ του ν. 4446/2016) που ενδιαφέρονται να εκμισθώσουν το ακίνητο τους, στο πλαίσιο της επονομαζόμενης «οικονομίας του διαμοιρασμού» μέσω ψηφιακών πλατφορμών με βραχυχρόνιες μισθώσεις που ορίστηκαν αυτές με χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους (βλ. άρ. 111 παρ. 1 ν. 4446/2016), υποχρεούνται, σύμφωνα με την ελληνική φορολογική νομοθεσία, μεταξύ άλλων, να προχωρήσουν στην ηλεκτρονική καταχώρηση (εγγραφή) του ακινήτου και του διαχειριστή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων («ΑΑΔΕ»), λαμβάνοντας ένα μοναδικό αριθμό που συνοδεύει υποχρεωτικά την ανάρτηση του ακινήτου σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής (πχ ιστοσελίδα του καταλύματος). Προβλέφθηκε επίσης ότι ο διαχειριστής ακινήτου που ήδη διαθέτει το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας («ΕΣΛ») του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού («ΕΟΤ») δεν έχει την υποχρέωση εγγραφής στο ανωτέρω Μητρώο, παρά μόνο αναγραφής του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας («ΕΣΛ») κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής (πχ ιστοσελίδα του καταλύματος).

Με την διάταξη της παρ. 8 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 ορίστηκε ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύσουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, ως εξής: α) Ποσοτικοί περιορισμοί: Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος. β) Χρονικοί περιορισμοί: Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000€ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Περαιτέρω δόθηκε η εξουσιοδότηση στον Διοικητή της ΑΑΔΕ με αποφάσεις του να καθορίσει τις λεπτομέρειες για την έναρξη λειτουργίας του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5 του ιδίου άρθρου, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου 111 του ν. 4446/2016.

10Β.2.Ο αμιγώς φορολογικός προσανατολισμός όλων των διατάξεων της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb

Τόσο οι ανωτέρω διατάξεις του άρθρου 111, όσο και όλες οι μετέπειτα εκδοθείσες αποφάσεις του Διοικητή της ΑΑΔΕ[91], δυνάμει των οποίων, μεταξύ άλλων, προβλέφθηκε η φορολογική εξομοίωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb με αυτές των μισθώσεων κατοικιών, έχουν έναν σαφή αμιγώς φορολογικό προσανατολισμό με την έννοια ότι αποσκοπούν αποκλειστικά και μόνο στην φορολόγηση των εισοδημάτων που αποκομίζονται από τη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, στον εντοπισμό των παραβατών που φοροδιαφεύγουν και στην επιβολή κυρώσεων και προστίμων σ’ αυτούς. Όπως αποδεικνύεται από τις διατάξεις που θεσπίστηκαν, μετά το ν. 4446/2016, τα πλεονεκτήματα που απολαμβάνουν οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων στα οποία στεγάζονται τα καταλύματα, τύπου Airbnb είναι πολλά και σημαντικά. Ειδικότερα:

Η δραστηριότητα της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb απαλλάσσεται από ΦΠΑ[92]. Περαιτέρω, λόγω αφενός της μη έκδοσης ΚΥΑ για την θέση σε ισχύ επαρκών και αποτελεσματικών περιορισμών και αφετέρου της επισφαλούς «διαχωριστικής γραμμής» της παροχής μόνο των βασικών υπηρεσιών (διαμονή, κλινοσκεπάσματα) σε κατάλυμα Airbnb για να θεωρηθούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ως μη επαγγελματικές (η οποία κατά κόρον καταστρατηγείται με την ανοχή της Ελληνικής Πολιτείας), δεν υπάρχει καμία υποχρέωση ασφάλισης και πληρωμής ασφαλιστικών και εργοδοτικών εισφορών από τον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή. Η  συντριπτική πλειονότητα των εργατών, υπαλλήλων και γενικά προστηθέντων που απασχολούνται στο κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb, ως καθαριστές ή καθαρίστριες ή επιστάτες ή υπάλληλοι επιφορτισμένοι με καθήκοντα εξυπηρέτησης και επικοινωνίας με τους πελάτες-τουρίστες (παράδοση-παραλαβή κλειδιών, είσπραξη αντιτίμου διανυκτερεύσεων, ξενάγηση κλπ) δεν δηλώνονται ως εργαζόμενοι και φυσικά δεν ασφαλίζονται από τους εργοδότες τους με ότι αυτό συνεπάγεται για τα εργασιακά και ασφαλιστικά δικαιώματα των ασθενέστερων αυτών κοινωνικών και την σημαντική απώλεια πολύτιμων εισφορών για το ήδη ευρισκόμενα σε πολύ κακή κατάσταση, ασφαλιστικό μας σύστημα και τα ταμεία που καταρρέουν.

10Γ. Η αδράνεια ή, στην καλύτερη περίπτωση, η ατολμία της εκτελεστικής εξουσίας που δεν εξέδωσε την προβλεπόμενη ΚΥΑ.

Οι προβλεπόμενοι στο άρθρο 111 παρ. 8 του ν. 4446/2018 ποσοτικοί, χρονικοί, εισοδηματικοί και γεωγραφικοί περιορισμοί που αποσκοπούν στην προστασία της κατοικίας, ουδέποτε τέθηκαν σε ισχύ εδώ και 4 περίπου χρόνια (ενν. από το 2016 που ψηφίστηκε ο ν. 4446/2016 έως σήμερα, το 2020), αφού δεν εκδόθηκε καμία κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού -με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις πολιτικές, ενδεχομένως και αστικές, διοικητικές και ποινικές ευθύνες των εκάστοτε Υπουργών- με αποτέλεσμα, όποιος διαθέτει το ακίνητο ή τα ακίνητά του στο πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb να δύναται να το πράττει, χωρίς χρονικό, ποσοτικό, εισοδηματικό ή γεωγραφικό περιορισμό, καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους[93].

Η μη έκδοση της ΚΥΑ παραβιάζει ευθέως το πνεύμα και τον σκοπό των διατάξεων του ίδιου του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, όπως αυτό οριοθετείται από την αιτιολογική του έκθεση, σύμφωνα με την οποία, η ενεργοποίηση των προβλεπόμενων περιορισμών, αποσκοπεί στο: α) να αμβλυνθεί ο αθέμιτος ανταγωνισμός και η στρέβλωση κυρίως σε μικρούς νησιωτικούς προορισμούς, β) να μην καταστρατηγείται η έννοια του οικονομικού διαμοιρασμού (η οποία στην αιτιολογική έκθεση έχει την κλασσική έννοια του όρου και όχι αυτή που δίνεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, ήτοι της ρύθμισης της αγοράς παροχής υπηρεσιών και αγαθών, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών), γ) να μην ανασχεθεί η ίδρυση νέων επιχειρήσεων (προφανώς νοούνται οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις), δ) να εμποδιστεί η αύξηση του ποσοστού υποκατάστασης των νομίμων καταλυμάτων από παράνομα (έμμεση μομφή κατά της σε πολλές περιπτώσεις παράνομης λειτουργίας καταλυμάτων, τύπου Airbnb, χωρίς δήλωση του ακινήτου στην ΑΑΔΕ και χωρίς πληρωμή κανενός φόρου), ε) να προστατευθούν οι αδειοδοτημένες και ήδη λειτουργούσες μικρές τουριστικές επιχειρήσεις στα νησιά, τα οποία υστερούν από φυσική και γεωγραφική θέση, έχουν σχετικά μικρό πληθυσμό, περιορισμένους φυσικούς πόρους σε ποικιλία και ποσότητα και μικρή τουριστική περίοδο στα περισσότερα νησιά (βασικό μέρος της τουριστικής αγοράς η εποχικότητα 30-50 ημερών), καθώς και οι θέσεις εργασίας, ο αριθμός των οποίων περιορίζεται ακόμα περισσότερο.

Σημαντικό είναι να τονιστούν τα εξής, αναφορικά με τους προστατευόμενους οικισμούς και τα μικρά νησιά για τα οποία δεν ενεργοποιήθηκε κανένας περιορισμός για την προστασία των κατοίκων και των ευαίσθητων φυσικών οικοσυστημάτων τους:

Το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ[94] (περιβαλλοντικό) τόνισε ότι περιεχόμενο του προβλεπόμενου στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος χωροταξικού σχεδίου είναι η ορθολογική διάταξη των ανθρωπίνων δραστηριοτήτων στον γεωγραφικό χώρο και ότι μόνο μέσα σ’ αυτό τον ευρύτερο σχεδιασμό επιτρέπεται η ίδρυση νέων οικισμών, κατά την οποία πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σειρά κριτηρίων, ιδίως όμως τα ανώτατα όρια ανάπτυξης της περιοχής άνευ αλλοιώσεως της φυσιογνωμίας της ή υποβαθμίσεως της ποιότητας ζωής, τυχόν κορεσμός τομέων και αναγκών κλπ. Μέχρις ότου δε καταρτισθούν τα προβλεπόμενα χωροταξικά σχέδια, τα αναγκαία δεδομένα μπορούν να αντλούνται από άλλα κείμενα χωροταξικού ή πολεοδομικού σχεδιασμού ή από ειδική μελέτη. Σε σχέση άλλωστε με την ίδρυση οικισμών τονίστηκε η ανάγκη ο χωροταξικός σχεδιασμός να προκύπτει από επίσημο χάρτη της ευρύτερης περιοχής όπου θα απεικονίζονται οι υφιστάμενοι οικισμοί (αστικοί ή παραθεριστικοί) και οι περιοχές όπου προβλέπεται να ιδρυθούν άλλοι, εκτιμωμένων όλων των ληπτέων υπόψη στοιχείων (δημογραφικών, οικονομικών κλπ), μεταξύ των οποίων και η φέρουσα ικανότητα (αντοχή) της εν λόγω περιοχής. Το Ε’ Τμήμα (στο πλαίσιο της αρμοδιότητάς του επεξεργασίας σχεδίων διαταγμάτων και με τη νομολογία του) ανέδειξε τη σπουδαιότητα των ευαίσθητων οικοσυστημάτων, όπως τα μικρά νησιά και οι ακτές. Ιδιαίτερα για τα μικρά νησιά και τις Κυκλάδες τόνισε την προέχουσα ιδιότητά τους ως απομονωμένων οικοσυστημάτων με σημαντική βιοποικιλότητα και μεγάλο ανάπτυγμα ακτών, με χαρακτηριστικό την ενότητα και τη λιτή συμμετρία του τοπίου τους, τα οποία, ως εκ τούτου, έχουν εύθραυστη ισορροπία και αποσταθεροποιούνται εύκολα από εξωγενείς παρεμβάσεις. Η αρχική νομολογία επικαλείται και τις διατάξεις της Agenda ’21 για τη βιώσιμη ανάπτυξη των μικρών νησιών, που είναι οικολογικά ευπαθή και έχουν περιωρισμένες επιλογές ανάπτυξης, πρέπει δε να παρακολουθούν τη φέρουσα ικανότητά τους και να καταρτίζουν σχέδια βιώσιμης ανάπτυξης. Ενόψει αυτών διατυπώνονται από το Ε’ Τμήμα οι σκέψεις ότι κυριότερη απειλή για τη βιωσιμότητα των μικρών νησιών αποτελεί η έντονη οικιστική ανάπτυξη, δεδομένου ότι ασκούνται σ’ αυτά μέγιστες οικιστικές πιέσεις για τη δημιουργία οικισμών β’ κατοικίας και για τουριστική ανάπτυξη (ΠΕ 273/1998). Η βιωσιμότητα των μικρών νησιών συνδέεται με τη διατήρηση του παραδοσιακού τους χαρακτήρα και του νησιωτικού / ανθρωπογενούς και φυσικού περιβάλλοντος και τοπίου. Ως εκ τούτου οι οικιστικές πιέσεις πρέπει να απορροφώνται εντός του υπάρχοντος δικτύου οικισμών, και εφόσον τούτο δεν έχει υπερβεί τα όρια της φέρουσας ικανότητάς του, αποκλειομένης πάντως της ιδρύσεως νέων οικισμών με τον θεσμό της ιδιωτικής πολεοδόμησης (ΠΕ 432/2001).

Οι σκέψεις για την ήπια ανάπτυξη των μικρών νησιών, κρίσιμη για τη βιωσιμότητά τους, υπό την έννοια ότι η οικιστική ανάπτυξη συνδέεται αμέσως με τη διατήρηση του παραδοσιακού τους χαρακτήρα και του νησιωτικού ανθρωπογενούς και φυσικού περιβάλλοντος και τοπίου και δεν μπορεί να παραβιάζει τη φέρουσα ικανότητά τους ως παραδοσιακών ανθρωπογενών συστημάτων και ευαίσθητων οικοσυστημάτων, αποτελούν πάγια νομολογία του Δικαστηρίου (ΣτΕ 1588/1999, 3406/2001, 3628/2009).

Συνεπώς, η μη ενεργοποίηση, άλλως η μη θέση σε ισχύ του ήδη προβλεπόμενου γεωγραφικού και χρονικού περιορισμού, κατά την άσκηση της δραστηριότητας του Airbnb στα μικρά νησιά ή και οιουδήποτε άλλου γεωγραφικού, ποσοτικού, χρονικού και εισοδηματικού περιορισμού για τις ειδικά προστατευόμενες περιοχές και παραδοσιακούς οικισμούς (Χανιά, Κέρκυρα, κ.ά., βλ. αναλυτικά κατωτέρω για την παλιά πόλη του Ναυπλίου) παραβιάζει και καταργεί επί τους ουσίας το ειδικό προστατευτικό πλαίσιο και τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, παραβιάζοντας διατάξεις συνταγματικής και υπερσυνταγματικής ισχύος, καθώς και την εδραία πάγια νομολογία του ΣτΕ, αφού, καθ’ υπέρβαση  της φέρουσας ικανότητας των ευαίσθητων αυτών αστικών και φυσικών οικοσυστημάτων, είτε μετατρέπονται πολλές κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα Airbnb είτε ανεγείρονται νέα κτίσματα για να εκμισθωθούν κι αυτά με την σειρά τους, ως καταλύματα Airbnb.

Η επί 4,5 έτη παράλειψη της Διοίκησης για έκδοση της προβλεπόμενης ΚΥΑ που να θέτει επαρκείς και αποτελεσματικούς περιορισμούς στη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, σύμφωνα με την αρχή της αναλογικότητας αποτελεί υπέρβαση των ακραίων ορίων άσκησης της διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης, με την έννοια της επί μακρόν μη νομοθέτησης, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και εγχώριες διατάξεις για την προστασία του περιβάλλοντος (24Σ), για την προστασία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς (βλ. αρχαιολογικό νόμο του 2002), καθώς και παράλειψης νομοθέτησης οιασδήποτε προηγούμενης αδειοδοτικής διαδικασίας που να προβλέπει ελάχιστα μέτρα υγιεινής και ασφαλείας ιδιοκτησιών και ανθρώπων με σκοπό την αποτελεσματική προστασία των πολιτών και του δικαιώματος στη στέγαση, στην οικιακή ειρήνη και σε άλλα βασικά δικαιώματα. Η μη έκδοση της ΚΥΑ παραβιάζει ούτως άλλως την ίδια την αιτιολογική έκθεση του άρθρου 111 ν. 4446/2016, αφού κανένας από τους αναφερόμενους σ’ αυτήν (έκθεση) στόχους (άμβλυνση αθέμιτου ανταγωνισμού, προστασία μικρών νησιών και των κατοίκων τους, προστασία μικρών τουριστικών επιχειρήσεων κλπ) δεν επετεύχθη και πολύ περισσότερο δεν κατεβλήθη καμία απολύτως προσπάθεια να επιτευχθούν.

Ενδεχομένως μπορεί υπό προϋποθέσεις να θεμελιωθεί αστική ευθύνη του Ελληνικού Δημοσίου (άρ. 105 και 106 ΕισΝΑΚ) για την παράλειψη έκδοσης της προβλεπόμενης στο άρθρο 111 παρ. 8 ν. 4446/2016, Κοινής Υπουργικής Απόφασης, χωρίς να απαιτείται για την ευδοκίμηση της σχετικής αγωγής η απόδειξη υπαιτιότητας των κυβερνητικών οργάνων, παρά μόνο της οικονομικής ζημίας που επήλθε σε πολίτες ή σε επιχειρήσεις καθώς και του αιτιώδους συνδέσμου μεταξύ κυβερνητικής παράλειψης και επελθούσας ζημίας[95].

Πέραν της προαναφερθείσας αστικής ευθύνης του Ελληνικού Δημοσίου, σε περίπτωση επέλευσης ενός βλαβερού αποτελέσματος εις βάρος περιουσιών (πυρκαγιά σε πολυκατοικία με αποτέλεσμα την μερική ή ολοσχερή καταστροφή ιδιοκτησιών), καθώς και της ζωής και της υγείας φυσικών προσώπων (σοβαρός τραυματισμός ή ακόμη και θάνατος τουρίστα ή ενοίκων μίας πολυκατοικίας) θα μπορούσε ενδεχομένως να θεμελιωθεί και ποινική ευθύνη αρμόδιων διοικητικών και κυβερνητικών οργάνων[96], λόγω της υπέρβασης των ακραίων ορίων άσκησης της διακριτικής τους ευχέρειας για την επαρκή ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb, εφόσον ήθελε κριθεί ότι μία ιδιαίτερη νομική υποχρέωση τους για θέσπιση και θέση σε ισχύ στοιχειωδών ή ελάχιστων κανόνων (ασφαλείας, περιβαλλοντικών κ.ά.) πηγάζει από τις εγχώριες και ευρωπαϊκές διατάξεις, συνταγματικής και υπερσυνταγματικής ισχύος για το περιβάλλον και τα ανθρώπινα δικαιώματα (ζωή, ιδιοκτησία κλπ).

Φυσικά, η διαμόρφωση των αποτελεσματικών προϋποθέσεων, των όρων και του γενικότερου θεσμικού πλαισίου ανάπτυξης της νέας αυτής μορφής οικονομικής δραστηριότητας δεν αποτελεί θέμα μίας απλής «ενεργοποίησης» των ούτως ή άλλως μη επαρκών γεωγραφικών, χρονικών, ποσοτικών και εισοδηματικών περιορισμών που προβλέπονται στην διάταξη του άρθρου 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016, αλλά αντικείμενο μίας σοβαρής νομοθετικής επεξεργασίας που δεν έχει ακόμη γίνει, αλλά πρέπει απαραιτήτως να γίνει, κατόπιν διενέργειας αναλυτικών επιστημονικών κοινωνικών, περιβαλλοντικών, πολιτιστικών και άλλων μελετών, δεδομένων των πολλαπλών αστάθμητων και σε μεγάλο βαθμό ακόμη άγνωστων συνεπειών που η δραστηριότητα του Airbnb έχει και θα συνεχίσει να έχει στο περιβάλλον και σε πολλές εκφάνσεις της ζωής των μονίμων κατοίκων κάθε περιοχής (πχ οικονομική, κοινωνική, πολιτιστική κλπ).

Μάλιστα οι επιπτώσεις αυτές ποικίλλουν ανάλογα με την φέρουσα ικανότητα[97] κάθε περιοχής και τα ιδιαίτερα γνωρίσματα κάθε γεωγραφικής περιοχής, όπως οι ήδη υπάρχουσες και λειτουργούσες τουριστικές επιχειρήσεις, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης (πχ προστατευόμενοι οικισμοί, περιοχές αμιγούς κατοικίας κλπ), οι υποδομές κάθε περιοχής στον τομέα της ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρικού δικτύου κλπ  που μπορούν να αντέξουν έναν ορισμένο μέγιστο αριθμό τουριστών κλπ, ήτοι ουσιώδεις παράγοντες που δεν λήφθηκαν καθόλου υπόψιν έως σήμερα.

10Δ. Η δομική και λειτουργική αυτοτέλεια των καταλυμάτων Airbnb, ως προϋπόθεση νόμιμης λειτουργίας τους

Η δομική και λειτουργική αυτοτέλεια των εκμισθούμενων καταλυμάτων, τύπου Airbnb αποτελεί ένα λίαν σημαντικό ζήτημα, ικανό να ανατρέψει τα σημερινά δεδομένα, δεδομένου ότι όλα ή σχεδόν όλα τα καταλύματα, τύπου Airbnb είναι μεσοτοιχία με άλλες ιδιοκτησίες της ίδιας πολυκατοικίας ή του ιδίου κτιρίου ή του ιδίου συγκροτήματος και δεν διαθέτουν ηχομόνωση και εν γένει δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, αφού η λειτουργία τους εξαρτάται, άλλως είναι στενά συνδεδεμένη με τις λοιπές ιδιοκτησίες του κτιρίου, της πολυκατοικίας ή του συγκροτήματος.

Στο άρθρο 111 παρ. 1 του ν. 4446/2016 που δίνεται ο ορισμός του «ακινήτου», ναι μεν συμπεριλαμβάνονται στα «ακίνητα» που διατίθενται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα «διαμερίσματα»[98], πλην όμως πρέπει να γίνει δεκτό ότι, εφόσον αυτά δεν έχουν πλήρη δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, κατά το γράμμα και το πνεύμα της διάταξης της περίπτωσης γ του ανωτέρω άρθρου, πρέπει οι βραχυχρόνιες μισθώσεις να θεωρούνται ως απαγορευμένες. Άρα, επιτρεπόμενες είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb σε κτίρια ή σε συγκροτήματα, μόνο εφόσον υπάρχει πλήρη δομική και λειτουργική αυτοτέλεια των ιδιοκτησιών που εκμισθώνονται, ως καταλύματα Airbnb ή εφόσον όλα τα καταλύματα Airbnb εντός του ιδίου κτιρίου ανήκουν σε έναν και μόνο ιδιοκτήτη ή οι τυχόν περισσότεροι ιδιοκτήτες νοικιάζουν όλα τα διαμερίσματα τους με Airbnb σε τουρίστες. Εντούτοις, ακόμη και στην περίπτωση της εκμίσθωσης με Airbnb όλων των διαμερισμάτων μίας ολόκληρης πολυκατοικίας έχουν επίσης καταγραφεί σοβαρότατα προβλήματα έντονης όχλησης των γειτόνων[99] Επί του ζητήματος της δομικής και λειτουργικής αυτοτέλειας των καταλυμάτων Airbnb έχει ήδη αποφανθεί το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης με την 16158/2018 απόφασή του, δυνάμει της οποίας έκρινε ότι η ιδιοκτησία της εναγομένης (επιπλωμένη έπαυλη) ήταν μεσοτοιχία με τις λοιπές ιδιοκτησίες του συγκροτήματος, συνεπώς δεν πληρούτο η προϋπόθεση της δομικής και λειτουργικής αυτοτέλειας της ιδιοκτησίας, κατ’ άρθρο 111 παρ. 1 του ν. 4446/2016.

11. Η φύση των «βραχυχρόνιων μισθώσεων», τύπου Airbnb: Αστική μίσθωση ή τουριστική -επαγγελματική δραστηριότητα;

11Α. Η φορολογική κατεύθυνση του νομοθέτη

Λόγω του αμιγώς φορολογικού προσανατολισμού των διατάξεων για την δραστηριότητα του Airbnb, η φύση της σχετικά νέας αυτής δραστηριότητας πρέπει να εξετασθεί επί της ουσίας σχετικά με το κατά πόσο εμπίπτει ή «εξισώνεται» με τη νομική έννοια της κλασσικής αστικής «μίσθωσης» ή αν τυχόν διαθέτει χαρακτηριστικά που ομοιάζουν με αυτά της τουριστικής/ ξενοδοχειακής δραστηριότητας, πέραν της διαφορετικής ευνοϊκής (για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις) έως σήμερα φορολογικής μεταχείρισης.

11Β. Οι ανεπαρκείς και απρόσφορες «διαχωριστικές γραμμές» μεταξύ των «βασικών» και των «πρόσθετων» παροχών ή υπηρεσιών

Ένα σημαντικό ζήτημα είναι αυτό των παροχών ή υπηρεσιών που διακρίνουν φορολογικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, σε επαγγελματικές και σε αστικές μισθώσεις κατοικίας.

Σύμφωνα με τον φορολογικό νομοθέτη, εάν παρέχονται μόνο οι «βασικές»  υπηρεσίες της διανυκτέρευσης και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, η δραστηριότητα χαρακτηρίζεται ως αστική μίσθωση κατοικίας και φορολογείται ως τέτοια, ενώ εάν παρέχονται (με χρέωση ή χωρίς χρέωση) πρόσθετες παροχές-υπηρεσίες, πχ καθαριότητα, καθαρές πετσέτες, πρωινό, ασφάλεια, ξενάγηση, πλύσιμο και σιδέρωμα ρούχων, σύνδεση με διαδίκτυο κλπ, η δραστηριότητα εκμίσθωσης καταλυμάτων, τύπου Airbnb χαρακτηρίζεται, ως επαγγελματική και υπόκειται στην αυξημένη φορολόγηση των ελεύθερων επαγγελματιών, σε καθεστώς ΦΠΑ, έναρξης επαγγελματικής δραστηριότητας, ασφάλισης και προηγούμενης λήψης αδειών και εγκρίσεων από τον ΕΟΤ και τις λοιπές Υπηρεσίες.

Το εδώ και 4,5 έτη ισχύον κριτήριο της παροχής μόνο των «βασικών» υπηρεσιών διανυκτέρευσης και κλινοσκεπασμάτων στα καταλύματα Airbnb για να απολαύουν των φορολογικών και άλλων ευεργετημάτων είναι παντελώς ακατάλληλο και απρόσφορο για τον επιχειρούμενο διαχωρισμό των εν λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων σε επαγγελματικές και σε  μη επαγγελματικές.

Κι αυτό, διότι ο τουρίστας είτε επιλέξει ένα κατάλυμα σε ξενοδοχείο είτε επιλέξει ένα κατάλυμα, τύπου Airbnb πχ σε μία πολυκατοικία, ενδιαφέρεται για την κάλυψη της βασικής ανάγκης της προσωρινής διαμονής (στέγασης) του σε ένα κατάλυμα του επιθυμούμενου τόπου προορισμού και συνεπώς η παροχή ή μη παροχή στον τουρίστα, πρόσθετων υπηρεσιών (πχ πρωινό, νυκτοφύλακας, φύλαξη αντικειμένων κλπ) δεν είναι ούτε ικανή ούτε πρόσφορη για οιονδήποτε διαχωρισμό, καθώς στο να αλλοιώσει ή να μεταβάλλει τον πραγματικό χαρακτήρα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb ως τουριστικών-επαγγελματικών.

Το γεγονός ότι το κριτήριο της παροχής μόνο των υπηρεσιών της διανυκτέρευσης και της παροχής κλινοσκεπασμάτων είναι απρόσφορο και ακατάλληλο για οιονδήποτε διαχωρισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, πολλώ δε μάλλον σε διαχωρισμό αυτών σε επαγγελματικές μισθώσεις και σε μισθώσεις κατοικίας, καταδεικνύεται επίσης και από τα εξής:

Αποτελεί πασίδηλο γεγονός ότι κρυφά, δηλαδή χωρίς να γνωστοποιείται και να δηλώνεται στις φορολογικές αρχές (οι οποίες με τη σειρά τους είτε επιδεικνύουν μία σιωπηρή «ανοχή», είτε δεν πραγματοποιούν επαρκείς ελέγχους), προσφέρονται από τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές των καταλυμάτων, τύπου Airbnb στους πελάτες-τουρίστες, πολλές πρόσθετες παροχές ή υπηρεσίες, όπως πχ παροχή καθαρών πετσετών σε καθημερινή βάση, φύλαξη χρημάτων ή άλλων πολύτιμων αντικειμένων, καθαριότητα του δωματίου, καθώς και υπηρεσίες πλυσίματος, σιδερώματος, ξενάγησης κλπ. Διευκρινίζεται ότι είναι αδιάφορο το εάν οι παροχές ή υπηρεσίες προσφέρονται με χρέωση ή χωρίς χρέωση, αφού αρκεί και μόνο η παροχή οιασδήποτε πρόσθετης υπηρεσίας για την ένταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb στο καθεστώς φορολόγησης των επαγγελματιών του τουριστικού κλάδου.

Στις μισθώσεις, τύπου Airbnb, στην τιμή του καταλύματος Airbnb που πληρώνουν οι τουρίστες συμπεριλαμβάνονται, χωρίς επιπλέον χρέωση, οι παροχές της κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και κοινοχρήστων δαπανών, οι οποίες αντιθέτως στις αστικές μισθώσεις κατοικίας δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή του ενοικίου, αλλά πληρώνονται από τον ενοικιαστή, ο οποίος σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή, μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, φροντίζει ούτως ώστε οι σχετικοί λογαριασμοί να εκδίδονται στο όνομά του.

Στους τουρίστες που νοικιάζουν με Airbnb ένα ακίνητο (πχ διαμέρισμα) παρέχεται πάντα δωρεάν η υπηρεσία της «ελεύθερης» σύνδεσης στο διαδίκτυο (internet) με την γνωστοποίηση του κωδικού (password) που τους δίνεται κατά την άφιξη τους από τον διαχειριστή, όπως ακριβώς γίνεται στα ξενοδοχεία από τον υπάλληλο στη ρεσεψιόν του ξενοδοχείου. Αντιθέτως ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής ενός ακινήτου στην ελαχίστου διάρκειας 3ετή μίσθωση κατοικίας δεν παρέχει δωρεάν στον ενοικιαστή του, δωρεάν σύνδεση στο διαδίκτυο (internet), αλλά πάντα ο ενοικιαστής προχωρά επ’ ονόματί του στη σύναψη συμβολαίου με κάποια εταιρεία παροχής «σταθερής» τηλεφωνίας, πληρώνοντας κάθε μήνα το σχετικό αντίτιμο.

Συνεπώς είναι παγκοίνως γνωστό, κατά την έννοια του άρθρου 336 παρ. 4 ΚΠολΔ, ότι στους τουρίστες των καταλυμάτων, τύπου Airbnb δεν παρέχονται μόνο οι «βασικές» υπηρεσίες της διανυκτέρευσης και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, αλλά και πρόσθετες παροχές, όπως καθαρές πετσέτες σε καθημερινή βάση, φύλαξη χρημάτων ή άλλων πολύτιμων αντικειμένων, καθαριότητα του δωματίου, πλύσιμο, σιδέρωμα, ξενάγηση, δωρεάν παροχή ύδατος, ηλεκτρικής ενέργειας και κοινοχρήστων, καθώς και ελεύθερης σύνδεσης στο διαδίκτυο (internet) με αποτέλεσμα η παροχή των πρόσθετων αυτών παροχών ή υπηρεσιών (σύμφωνα πάντα με το ισχύον νομικό πλαίσιο) να καθιστά αυτοδικαίως όλες ανεξαιρέτως τις βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb επαγγελματικές και υποκείμενες σε ΦΠΑ, καταβολή ασφαλιστικών εισφορών, αυξημένη φορολόγηση, όπως στους ελεύθερους επαγγελματίες κλπ. Είναι πράγματι λίγο δύσκολο να γίνει δεκτό ότι ένας τουρίστας που πληρώνει για τη διαμονή του σε ένα κατάλυμα Airbnb της Μυκόνου το ποσό των 11.000€ την ημέρα ή ακόμη και το «ευτελές» των πχ 100 ή 130€ την ημέρα ή και λιγότερο, φέρνει μαζί του (στις αποσκευές του) και πετσέτες για τον ίδιο και την οικογένεια του, τις οποίες πλένει και σιδερώνει κατά τη διάρκεια των διακοπών του.

11Γ. Το κατάλυμα, τύπου Airbnb ως τουριστικό κατάλυμα και οι ουσιώδεις διαφορές του με τις αστικές μισθώσεις κατοικίας

Καταρχήν πρέπει να ειπωθεί το προφανές και αυτονόητο και προφανές, ότι δηλαδή ένα κατάλυμα στο οποίο διαμένουν προσωρινά τουρίστες, κατά τις ολιγοήμερες διακοπές τους είτε είναι διαμέρισμα που διατίθεται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε είναι δωμάτιο ξενοδοχείου, είτε είναι ενοικιαζόμενο δωμάτιο, είναι αδιαμφισβήτητα ένα «τουριστικό κατάλυμα».

Η επιλογή του νομοθέτη να καταργήσει από την 1η Νοεμβρίου 2015 την παράγραφο 1 του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και την παράγραφο 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 (Α΄118) που όριζαν τις 30 ημέρες, ως την ελάχιστη διάρκεια των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και να εξομοιώσει φορολογικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb με αυτές των μισθώσεων κατοικιών δεν σημαίνει άνευ ετέρου ότι αυτές οι μισθώσεις δεν είναι στην πραγματικότητα τουριστικές-επαγγελματικές, αφ’ ης στιγμής η πραγματικότητα είναι πως το κατάλυμα Airbnb δεν διαφέρει σε τίποτε από ένα κατάλυμα σε ένα ξενοδοχείο ή σε ένα ενοικιαζόμενο αδειοδοτημένο από τον ΕΟΤ δωμάτιο και η βασική υπηρεσία που προσφέρεται είναι ακριβώς η ίδια, δηλαδή αυτή της διανυκτέρευσης των τουριστών σε ένα κατάλυμα στο πλαίσιο της ολιγοήμερης διαμονής τους σε έναν τόπο που επέλεξαν για τις διακοπές τους.

Το ζήτημα της χρήσης ενός διαμερίσματος, ως κατοικίας ή ως τουριστικού καταλύματος είναι θέμα πραγματικό και όχι θέμα εφαρμογής ενός πλάσματος δικαίου, όπως είναι αυτό της φορολογικής εξομοίωσης των μισθώσεων κατοικιών με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, το οποίο (πλάσμα δικαίου) είναι προφανές ότι ισχύει για φορολογικούς και μόνο λόγους.

Τόσο το ανωτέρω πλάσμα δικαίου, όσο και η παροχή μόνο των βασικών υπηρεσιών της διανυκτέρευσης και της παροχής κλινοσκεπασμάτων για να ενταχθεί η βραχυχρόνια μίσθωση, τύπου Airbnb στην ευνοϊκή φορολόγηση των αστικών μισθώσεων κατοικίας παραβλέπουν ή παραγκωνίζουν το ουσιώδες ζήτημα της πραγματικής χρήσης του ακινήτου, ως τουριστικού-επαγγελματικού, καθώς και τα ποιοτικά στοιχεία της μίσθωσης μίας ιδιοκτησίας σε τουρίστες που είναι σίγουρα πιο σημαντικά από το πλάσμα δικαίου και κάποια τυπικά κριτήρια παροχής ή μη των επονομαζόμενων «βασικών» υπηρεσιών.

Για να καταδειχθεί ότι τα οριζόμενα πλάσματα δικαίου που αφορούν την φορολογική μεταχείριση και αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb είναι ακατάλληλα για την εξαγωγή οιουδήποτε συμπεράσματος, αναφορικά με την πραγματική φύση, χρήση και χαρακτηριστικά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb αρκεί η υπόθεση της φορολογικής εξομοίωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb με αυτές των οίκων ευγηρίας. Ειδικότερα: εάν ο φορολογικός νομοθέτης (και η ΑΑΔΕ) επέλεγε τα εισοδήματα από την δραστηριότητα του Airbnb  να φορολογούνται, κατά πλάσμα δικαίου με τον ίδιο ακριβώς τρόπο και τον ίδιο φορολογικό συντελεστή, όπως τα εισοδήματα των οίκων ευγηρίας, η επιλογή αυτή δεν θα οδηγούσε (ούτε θα μπορούσε να οδηγήσει) στο παράλογο συμπέρασμα της εξομοίωσης της πραγματικής χρήσης των καταλυμάτων, τύπου Airbnb με αυτήν των οίκων ευγηρίας.

Με την ίδια ακριβώς λογική, εάν είχαν τεθεί σε ισχύ οι χρονικοί περιορισμοί της εξουσιοδοτικής διάταξης του άρθρου 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016 (ενν. η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος) αυτοί δεν ήταν πρόσφοροι και ικανοί να διαφοροποιήσουν την πραγματική κατάσταση μίας αδιαμφισβήτητα επιχειρηματικής τουριστικής δραστηριότητας, όπως είναι αυτή του Airbnb και της μίσθωσης καταλυμάτων σε τουρίστες. Κι αυτό, διότι η τουριστική σαιζόν έχει για όλους όσοι δραστηριοποιούνται στον τομέα της παροχής τουριστικών υπηρεσιών, κατά κανόνα, διάρκεια της τάξης των 90-100 ημερών (3 ή 3,5 μήνες το χρόνο). Στην Αθήνα και σε μερικούς δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς η σαιζόν είναι μεγαλύτερη.

Για να καταδειχθεί πως ο μηδέποτε ισχύσας χρονικός περιορισμός των 60 ή 90 ημερών είναι απρόσφορος για την εξαγωγή οιωνδήποτε συμπερασμάτων για τον χαρακτηρισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, ως αστικών μισθώσεων κατοικίας ή ως επαγγελματικών-τουριστικών είναι το ότι, ανεξαρτήτως του αριθμού των τουριστών που διανυκτερεύουν κάθε μέρα στο κατάλυμα Airbnb (2, 4, 6 ή 8 ή 12 ή 25) εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb ανέλθουν πχ σε 91 ημέρες, τότε αυτομάτως θα χαρακτηρίζονται επαγγελματικές και το κατάλυμα θα υπόκειται σε καθεστώς προηγούμενης αδειοδότησης και ελέγχου από τον ΕΟΤ, ενώ εάν ο αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb είναι 89 ή 90, τότε δεν υπάρχει καμία υποχρέωση λήψης άδειας από δημόσια ή δημοτική αρχή και η χρήση των καταλυμάτων στο πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων θεωρείται (δήθεν) ίδια μ αυτή των μακροχρόνιων μισθώσεων κατοικίας. Όμως, ως ήδη ανεφέρθη, το ζήτημα της χρήσης ενός ακινήτου (πχ διαμερίσματος), ως κατοικίας ή ως τουριστικού καταλύματος είναι θέμα πραγματικό και όχι θέμα εφαρμογής ενός πλάσματος δικαίου (90 ημέρες) που ισχύει για φορολογικούς και μόνο λόγους, ενώ ο (μηδέποτε ισχύσας) περιορισμός των 90 ημερών παραβλέπει ή παραγκωνίζει το ποιοτικό στοιχείο που είναι ουσιώδες και σίγουρα πιο σημαντικό από το τυπικό-χρονικό κριτήριο.

Επιπροσθέτως, το γεγονός ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, με τις οποίες ιδιοκτησίες ενοικιάζονται σε τουρίστες δεν έχουν τα χαρακτηριστικά των αστικών μισθώσεων κατοικιών αποδεικνύεται και από τα εξής:

Στην μίσθωση κατοικίας η έννοια της κατοικίας έχει απαραίτητα τα στοιχεία της ελάχιστης διάρκειας (τουλάχιστον 3ετίας), της μονιμότητας, ήτοι της corpus και animus διαρκούς σύνδεσης ενός ή περισσότερων προσώπων (οικογένειας) που αποκαλούνται «μισθωτές» με το σπίτι που αποτελεί την κατοικία τους (κέντρο των βιοτικών τους σχέσεων και δραστηριοτήτων), της γνωριμίας και της ανάπτυξης σχέσεων με τους γείτονες, της μεταφοράς της οικοσκευής τους στην κατοικία, της έκδοσης των λογαριασμών κοινής ωφελείας επ’ ονόματι τους, της μεταφοράς της τηλεφωνικής γραμμής στη νέα διεύθυνση, της εκ μέρους τους πληρωμής των δαπανών για την παροχή σύνδεσης με το διαδίκτυο (internet), την ύδρευση, την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος, τα κοινόχρηστα κλπ.

Όλα τα ανωτέρω αναφερθέντα στοιχεία που υπάρχουν σε όλες τις μισθώσεις κατοικίας ελλείπουν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, οι οποίες έχουν εντελώς ευκαιριακό ή προσωρινό χαρακτήρα και αδιαμφισβήτητα προσομοιάζουν με τουριστικές, ξενοδοχειακού τύπου, βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στο πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων ο ιδιοκτήτης ή ο επονομαζόμενος «διαχειριστής» του καταλύματος Airbnb, ως ξενοδόχος ή ρεσεψιονίστας καλωσορίζει ή υποδέχεται τους τουρίστες, τους δείχνει τους χώρους του καταλύματος, τους δίνει πληροφορίες για τις παροχές του καταλύματος, τους ενημερώνει για τα εστιατόρια, τα αξιοθέατα κλπ, τους δίνει τα κλειδιά του καταλύματος Airbnb και στο τέλος της μονοήμερης ή ολιγοήμερης διαμονής των τουριστών, οι πελάτες-τουρίστες πληρώνουν για τη διαμονή τους και παραδίδουν τα κλειδιά του τουριστικού καταλύματος στον ιδιοκτήτη ή στον διαχειριστή και μετά φεύγουν για να επισκεφθούν άλλα μέρη της Ελλάδος ή για να επιστρέψουν στην πατρίδα τους.

Το ίδιο το αντίτιμο που πληρώνουν οι τουρίστες για την μονοήμερη ή ολιγοήμερη διαμονή τους στο κατάλυμα (είτε αυτό είναι Airbnb, είτε είναι ξενοδοχείο, είτε είναι ενοικιαζόμενο δωμάτιο) δεν μπορεί να θεωρηθεί «ενοίκιο», κατά την γνωστή, συνήθη και καθιερωμένη στις συναλλαγές, έννοια του όρου. Πράγματι, στις αστικές μισθώσεις κατοικίας, το ενοίκιο ή μίσθωμα που συνιστά το αντίτιμο για την ενοικίαση του χώρου προκαταβάλλεται από τον ενοικιαστή στην αρχή του μήνα (συνήθως εντός των 5 πρώτων ημερών κάθε μήνα) και φυσικά δεν πληρώνεται στο τέλος του μισθωτικού μήνα, ούτε μετά την μονοήμερη ή ολιγοήμερη διαμονή του τουρίστα στο κατάλυμα και λίγο πριν την αναχώρηση του, όπως συμβαίνει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb.

Ως και ανωτέρω ανεφέρθη, στις μισθώσεις κατοικιών, στο εκάστοτε καταβαλλόμενο μίσθωμα (ενοίκιο) που αφορά ένα τουλάχιστον ημερολογιακό μήνα, δεν συμπεριλαμβάνονται οι παροχές σύνδεσης με το διαδίκτυο, η απεριόριστη και χωρίς επιπλέον χρέωση παροχή νερού, ρεύματος και κοινοχρήστων, οι οποίες επιβαρύνουν τον μισθωτή.

Το ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb δεν είναι αστικές μισθώσεις κατοικίας, μολονότι φορολογούνται ως τέτοιες, αποδεικνύεται και από το ότι οι τουρίστες, πριν ή κατά τη διάρκεια της διαμονής τους στα καταλύματα, τύπου Airbnb δεν λαμβάνουν γνώση του Κανονισμού της πολυκατοικίας στον οποίο αναφέρονται λεπτομερώς οι περιορισμοί, τα δικαιώματα και οι  υποχρεώσεις που διέπουν τις σχέσεις των ιδιοκτητών και ενοίκων εντός της πολυκατοικίας, ούτε και υπογράφουν κάποιο έγγραφο ότι θα σεβαστούν το Καταστατικό της πολυκατοικίας που επέχει θέση νόμου ούτε και δηλώνουν ότι προσχωρούν ανεπιφύλακτα στις διατάξεις του Κανονισμού της πολυκατοικίας.

Αντιθέτως, στις αστικές μισθώσεις κατοικιών που έχουν ελάχιστη τριετή διάρκεια, υπογράφεται μεταξύ των συμβαλλομένων (ιδιοκτήτη και ενοικιαστή) ιδιωτικό συμφωνητικό (μισθωτήριο) στο οποίο εμπεριέχεται ο σαφής όρος ότι ο ενοικιαστής έχει λάβει γνώση και θα σεβαστεί τις διατάξεις του Καταστατικού της πολυκατοικίας και ότι προσχωρεί ανεπιφύλακτα σ’ αυτόν.

Η εκ μέρους των τουριστών παντελή άγνοια των διατάξεων του Κανονισμού της πολυκατοικίας συνδέεται αιτιωδώς και με προβλήματα ασφάλειας που αφορούν, τόσο τους χρήστες (ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, ενοίκους και τουρίστες), όσο και τα διαμερίσματα και το σύνολο του οικοδομήματος (πολυκατοικίας) με την έννοια ότι οι τουρίστες δεν είναι εξοικειωμένοι με το κτίριο στο οποίο βρίσκονται τα διαμερίσματα που νοικιάζονται, ως καταλύματα, τύπου Airbnb και τις εκάστοτε ιδιαιτερότητες του κτιρίου και όπως θα καταδειχθεί κατωτέρω τίθεται σοβαρό θέμα ασφάλειας ανθρώπων και ιδιοκτησιών σε περίπτωση επέλευσης κάποιου έκτακτου και απρόβλεπτου γεγονότος (πυρκαγιά, πλημμύρα κλπ).

Ένα άλλο στοιχείο που συνηγορεί υπέρ του γεγονότος ότι η μίσθωση ενός διαμερίσματος, ως καταλύματος Airbnb δεν είναι μίσθωση κατοικίας, αλλά εν τοις πράγμασι μίσθωση ενός τουριστικού, ξενοδοχειακού τύπου,  καταλύματος και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι  επαγγελματικές είναι η μη υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης για την έγκυρη σύναψή των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, η οποία (υποχρέωση) υφίσταται για την έγκυρη σύναψη των κλασσικών αστικών μισθώσεων, οι οποίες προϋποθέτουν την συμπλήρωση του σχετικού πεδίου με την αναγραφή του αριθμού του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης για την ηλεκτρονική καταχώριση τους στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ.

Η μη υποχρέωση προμήθειας πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης για την έγκυρη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, η οποία θεσπίστηκε για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την προστασία του περιβάλλοντος καταδεικνύει την προφανή παράβαση, άλλως περιφρόνηση των περιβαλλοντικών διατάξεων, λόγω της μη ενσωμάτωσής τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο στις διατάξεις για την δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb με αποτέλεσμα αυτή η δραστηριότητα να είναι αδιαμφισβήτητα αρρύθμιστη, ανεξέλεγκτη και αντιπεριβαλλοντική.

Όταν στην αιτιολογική έκθεση του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 γίνεται λόγος για θέσπιση χρονικών, ποσοτικών, εισοδηματικών και γεωγραφικών περιορισμών ¨για την προστασία της κατοικίας¨ προφανώς ο νομοθέτης αναφέρεται στην κατοικία με την ανωτέρω γνωστή έννοια και στην ανάγκη προστασίας των μακροχρόνιων μισθώσεων, καθώς και των μονίμων κατοίκων.

Δυστυχώς, λόγω της επί μακρόν αδράνειας του Ελληνικού Κράτους και της παράλειψης του για θέσπιση όρων, προϋποθέσεων και επαρκών και αποτελεσματικών περιορισμών στην δραστηριότητα του Airbnb, οι προαναφερθέντες κατηγορίες πολιτών έχουν τυπικά και ουσιαστικά μείνει απροστάτευτοι με αποτέλεσμα να έχει προκληθεί αναστάτωση και έριδες στις μικρές κοινότητες των πολυκατοικιών και γενικά ιδιοκτησιών στις οποίες στεγάζονται καταλύματα Airbnb και να έχει προκληθεί με ευθύνη της Ελληνικής Πολιτείας ένα κύμα δικαστικών προσφυγών στα Δικαστήρια για την απαγόρευση σύναψης τέτοιου είδους μισθώσεων (το οποίο «κύμα» θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί), ενώ λόγω της αργής απονομής της Δικαιοσύνης και του μέσου χρόνου που απαιτείται για την τελεσιδικία μίας δικαστικής κρίσης (συνήθως 4-6 έτη) δεν υπάρχει επαρκής και αποτελεσματική προστασία των κατοίκων και στο μεσοδιάστημα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb συνεχίζουν να συνάπτονται με ότι αυτό συνεπάγεται για την ασφάλεια πολιτών και ιδιοκτησιών, την διατάραξη της οικιακής ειρήνης και την μη απρόσκοπτη απόλαυση της ιδιοκτησίας από τους μόνιμους κατοίκους (βλ. κατωτέρω το οικείο κεφάλαιο στο οποίο αναλυτικά αναφέρονται τα δυσμενή αποτελέσματα του Airbnb).

Συμπερασματικά: Ο νομοθέτης ρύθμισε νομοθετικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, μόνο φορολογικά, ήτοι ρύθμισε το καθεστώς φορολόγησης τους, τον τρόπο που δηλώνεται το ακίνητο στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ κλπ, ενώ η εν λόγω φορολογική αντιμετώπιση δεν είναι ούτε πρόσφορη, ούτε ικανή να αλλοιώσει την πραγματικότητα στο χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεων καταλυμάτων σε τουρίστες που είναι αδιαμφισβήτητα τουριστικές και η χρήση των καταλυμάτων αυτών είναι ξενοδοχειακού τύπου και επαγγελματική που πόρρω απέχει από την αστική μίσθωση μίας κατοικίας πχ σε έναν υπάλληλο ή σε μία 4μελή οικογένεια που έχει τα αναγκαία στοιχεία της σταθερότητας και διάρκειας (τουλάχιστον 3ετής) και όχι τον εντελώς ευκαιριακό ή προσωρινό χαρακτήρα των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων, τύπου Airbnb.

12. Οι επιπτώσεις των ανεξέλεγκτων βραχυχρόνιων μισθώσεων: οι χαμένοι, οι κερδισμένοι και οι αμέτοχοι.

12.1.Η αμέτοχη Πολιτεία.

Η συνειδητή επιλογή των συναρμόδιων Υπουργών να μην εκδώσουν εδώ και 4,5 έτη την προβλεπόμενη από το άρθρο 111 παράγραφος 8 του ν. 4446/2016, ΚΥΑ παρορά συνταγματικές και ευρωπαϊκές επιταγές.

12.2. Οι χαμένοι: ο πολυπαθής χωροταξικός σχεδιασμός και η «παραγνωρισμένη» φέρουσα ικανότητα.

Περιεχόμενο του προβλεπόμενου στο άρθρο 24 παρ. 1,2 του Συντάγματος χωροταξικού σχεδίου[100] είναι η ορθολογική διάταξη των ανθρωπίνων δραστηριοτήτων στον γεωγραφικό χώρο και ότι μόνο μέσα σ’ αυτό τον ευρύτερο σχεδιασμό επιτρέπεται η ίδρυση νέων οικισμών, κατά την οποία πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σειρά κριτηρίων, ιδίως όμως τα ανώτατα όρια ανάπτυξης της περιοχής άνευ αλλοιώσεως της φυσιογνωμίας της ή υποβαθμίσεως της ποιότητας ζωής, τυχόν κορεσμός τομέων και αναγκών κλπ.

Η φέρουσα ικανότητα αποτελεί βασικό κριτήριο κατά τη χωροταξική οργάνωση της τουριστικής δραστηριότητας. Σε μια χώρα όπως η δική μας, με τη μικρή γεωγραφική έκταση και τη μεγάλη χρονική υστέρηση στο σχεδιασμό του χώρου, με επακόλουθο τις συγκρούσεις για τις χρήσεις γης, η φέρουσα ικανότητα των ανθρωπίνων συστημάτων και των οικοσυστημάτων αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την ίδια της την υπόσταση[101].

Με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24, καθώς και των άρθρων 79 παρ. 8 και 106 του Συντάγματος, έχει αναχθεί σε συνταγματικά προστατευόμενη αξία το οικιστικό, φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον, από το οποίο εξαρτάται η ποιότητα ζωής και η υγεία των κατοίκων των πόλεων και των οικισμών. Οι συνταγματικές αυτές διατάξεις απευθύνουν επιταγές στο νομοθέτη (κοινό ή κανονιστικό) να ρυθμίσει τη χωροταξική ανάπτυξη και πολεοδομική διαμόρφωση της χώρας με βάση ορθολογικό σχεδιασμό, υπαγορευόμενο από πολεοδομικά κριτήρια, σύμφωνα με τη φυσιογνωμία, τις ιδιαιτερότητες και τις ανάγκες κάθε περιοχής.

Κριτήρια για τη χωροταξική αναδιάρθρωση και την πολεοδομική ανάπτυξη των πόλεων και των οικιστικών εν γένει περιοχών είναι η εξυπηρέτηση της λειτουργικότητας των οικισμών και η εξασφάλιση των καλυτέρων δυνατών όρων διαβιώσεως των κατοίκων[102]. Κατ’ ακολουθίαν τούτων, απαγορεύεται, καταρχήν, η λήψη μέτρων που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβιώσεως και υποβάθμιση του υπάρχοντος φυσικού ή του διαγραφομένου από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία οικιστικού περιβάλλοντος. Επομένως, ο κοινός νομοθέτης μπορεί να τροποποιεί τις ισχύουσες πολεοδομικές ρυθμίσεις εφόσον η εισαγόμενη νέα ρύθμιση αποσκοπεί στη βελτίωση των συνθηκών διαβιώσεως των κατοίκων. Η τήρηση της συνταγματικής αυτής επιταγής υπόκειται στον έλεγχο του ακυρωτικού δικαστή, ο οποίος οφείλει, βάσει των διδαγμάτων της κοινής πείρας, να σταθμίσει σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση κατά πόσο υποβαθμίζεται το περιβάλλον[103].

Ειδικότερα, κατά τον καθορισμό ή την τροποποίηση χρήσεων γης, οι οποίες αποτελούν ουσιώδες στοιχείο της κατά το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος επιβαλλόμενης, κατά τα ανωτέρω, ορθολογικής χωροταξίας και πολεοδομίας και καθορίζουν την πολεοδομική φυσιογνωμία κάθε οικισμού, από την οποία, ενόψει και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του, εξαρτάται η λειτουργικότητά του, πρέπει να αναζητείται ο πλέον πρόσφορος τρόπος θεραπείας των πολεοδομικών αναγκών, δυνάμει γενικών και αντικειμενικών κριτηρίων, συναπτόμενων προς το σεβασμό του περιβάλλοντος, την ασφάλεια, υγιεινή και αισθητική, αλλά και τη λειτουργικότητα των πόλεων και οικισμών, την ικανότητά τους, δηλαδή, να επιτελούν την κύρια λειτουργία τους (οικισμός πρώτης κατοικίας, παραθεριστικός κ.λπ.), χωρίς να επιρρίπτουν σε άλλους οικισμούς τα βάρη που αυτή η λειτουργία συνεπάγεται. Τέλος, λόγοι αναγόμενοι στην υφιστάμενη πραγματική κατάσταση και στην εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων λαμβάνονται υπόψη μόνον επιβοηθητικώς.

Βασικό δε στοιχείο της ορθολογικής χωροταξίας και πολεοδομίας αποτελεί ο καθορισμός χρήσεων γης, από τον οποίο και εξαρτάται κατά μεγάλο ποσοστό η πολεοδομική οργάνωση και εξέλιξη της περιοχής, την οποία αφορά. Ο καθορισμός των χρήσεων γης, κατά τις διατάξεις αυτές, δεν χρειάζεται περαιτέρω εξειδίκευση και, συνεπώς, είναι δεσμευτικός, πρώτον, ως προς την έκταση στην οποία αφορά η χρήση γενικής πολεοδομικής λειτουργίας, δεύτερον, ως προς την δέσμη των ειδικών πολεοδομικών λειτουργιών της χρήσης αυτής και, τρίτον, ως προς τον χρόνο εφαρμογής του[104]. Τέλος, φέρουσα ικανότητα (φ.ι.) συγκεκριμένης χωρικής ενότητος είναι το αντικειμενικά μέγιστο σημείο ή όριο μέχρι το οποίο μπορεί να φτάσει η ανάπτυξή της με βάση τη φυσική διαμόρφωσή της και τις ανθρώπινες δραστηριότητες που έχουν αναπτυχθεί ή αναπτύσσονται σε αυτήν[105].

Ο σεβασμός της φέρουσας ικανότητας επιβάλλει την λήψη σειράς μέτρων με τα οποία πρέπει να επιδιώκονται, όπως η διαφορετική αντιμετώπιση των ευαίσθητων οικοσυστημάτων ή/και των ανθρωπογενών συστημάτων από εκείνη που επιφυλάσσεται στα συνήθη οικοσυστήματα, β. η καθιέρωση μέτρων και μεθόδων για την μέτρηση της φέρουσας ικανότητας των ανθρωπογενών συστημάτων, τα οποία έχουν τάση συνεχούς μεγεθύνσεως και αριθμητικής αυξήσεως πχ σε κάθε χωρική ενότητα να καθιερωθεί το επιτρεπτό μέγεθος της τουριστικής αξιοποιήσεως, ο αριθμός των αυτοκινήτων κλπ. Σε μία κορεσμένη χωρική ενότητα η ανάπτυξη δεν θα είναι αειφόρος[106].

Κλασικό παράδειγμα γεωγραφικών περιοχών με περιορισμένη φέρουσα ικανότητα είναι τα μικρά νησιά και οι Κυκλάδες, τα οποία, ως απομονωμένα οικοσυστημάτα «με σημαντική βιοποικιλότητα και μεγάλο ανάπτυγμα ακτών, με χαρακτηριστικό την ενότητα και τη λιτή συμμετρία του τοπίου τους, τα οποία, ως εκ τούτου, έχουν εύθραυστη ισορροπία και αποσταθεροποιούνται εύκολα από εξωγενείς παρεμβάσεις»[107]. Η νομολογία του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ επικαλείται και τις διατάξεις της Agenda ’21 για τη βιώσιμη ανάπτυξη των μικρών νησιών, που είναι οικολογικά ευπαθή και έχουν περιορισμένες επιλογές ανάπτυξης, πρέπει δε να παρακολουθούν τη φέρουσα ικανότητά τους και να καταρτίζουν σχέδια βιώσιμης ανάπτυξης[108], ώστε να μην αλλοιώνεται η μορφή τους από την οικιστική και τουριστική ανάπτυξη.

Όπως είναι γνωστό από τα διδάγματα της κοινής πείρας, η τουριστική δραστηριότητα, είτε λειτουργεί υπό το ένδυμα ή το κέλυφος της επιχειρηματικής δραστηριότητας είτε γίνεται ευκαιριακά από ιδιώτες, όπως στην προκειμένη εξεταζόμενη περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb,  προκαλεί την ανάγκη αυξήσεως και βελτιώσεως των εγκαταστάσεων υποδοχής των τουριστών στο πλαίσιο του ανταγωνισμού, με την προσθήκη όλο και περισσότερων υπηρεσιών, ώστε να ανταποκρίνεται στην αυξημένη ζήτηση.

Το φαινόμενο αυτό δεν εκλείπει στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπου η αυξητική τάση της προσφοράς ακινήτων ως καταλυμάτων έχει δημιουργήσει ένα πλαίσιο έντονου ανταγωνισμού όπου ανεξέλεγκτα δρουν οι ιδιώτες (είτε ως φυσικά πρόσωπα είτε ως εταιρείες), παρέχοντας για βραχυχρόνια μίσθωση το ακίνητο που ανήκει στην κυριότητα ή την επικαρπία  τους ή το νέμονται ή το υπεκμισθώνουν, σε τιμές που συναρτώνται με τη θέση, με το μέγεθος των καταλυμάτων που εκμισθώνονται στους τουρίστες, με τις παρεχόμενες υπηρεσίες (πχ κλιματισμός, πολυτελής διακόσμηση, ύπαρξη ενεργοβόρων ηλεκτρικών συσκευών, αισθητική αξία ακινήτου κλπ), όπως δηλαδή και τα αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι ιδιώτες που συμμετέχουν στην «οικονομία του διαμοιρασμού» να προβαίνουν σε αυθαίρετες επεμβάσεις, διαρρυθμίσεις ή «βελτιώσεις», κατά την κρίση τους και χωρίς την προηγούμενη αδειοδότηση από οιαδήποτε Υπηρεσία (πχ Πολεοδομία, Αρχαιολογία, ΕΟΤ κλπ)  στις υποδομές του ακινήτου που διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε αυτό να προτιμάται έναντι άλλων και έτσι να ορίζουν υψηλότερες τιμές για την επίτευξη μεγαλύτερου κέρδους.

Λόγω της προαναφερόμενης συνεχώς αυξητικής και επεκτατικής τάσης της τουριστικής δραστηριότητας, εξάλλου, η Πολιτεία οφείλει να επεμβαίνει ρυθμιστικά ώστε αυτή να κατανέμεται ορθολογικά στον ελλαδικό χώρο, χωρίς υπέρβαση των ορίων κορεσμού κάθε περιοχής, ανάλογα με την φέρουσα ικανότητά της και την ευπάθειά της[109]. Εξάλλου, για το λόγο αυτό, η Διοίκηση, πριν εγκρίνει την αιτηθείσα άδεια ιδρύσεως και λειτουργίας ενός ξενοδοχείου, οφείλει να ερευνήσει τον χαρακτήρα και την ιδιομορφία της περιοχής και να λάβει υπ’  όψιν της τον αριθμό των ξενοδοχείων που ήδη λειτουργούν στην περιοχή αυτή και να εκτιμήσει τη δυνατότητά της να δεχθεί μεγαλύτερο αριθμό τουριστών χωρίς να αλλοιωθούν η φυσιογνωμία της και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της.

Ενόψει των ανωτέρω, η απλή ανάρτηση ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη της σε μια πλατφόρμα που απευθύνεται κυρίως σε τουρίστες, χωρίς καμία άδεια ή έλεγχο από τις αρμόδιες διοικητικές αρχές, έχει ως αποτέλεσμα να μετατρέπεται ένας απροσδιόριστος αριθμός ακινήτων σε μία ευπαθή και περιορισμένη χωρική ενότητα σε καταλύματα όπου φιλοξενούνται τουρίστες και οι μόνιμοι κάτοικοι να εκδιώκονται αναγκαστικά από τις εστίες τους, δεδομένου ότι μία ολόκληρη περιοχή μετατρέπεται ανεξέλεγκτα σε ένα τεράστιο ξενοδοχείο. Η πρακτική αυτή έχει ως αποτέλεσμα να μην μπορεί να ελεγχθεί η εισροή των τουριστών στον παραδοσιακό οικισμό και να εκτιμηθεί αν και κατά πόσον έχει υπερβεί η φέρουσα ικανότητά του.

Επομένως, ακόμη και στην περίπτωση της διάθεσης ακινήτων με Airbnb, όχι μόνο από επαγγελματίες του τουρισμού, αλλά και από ιδιώτες, η χρήση των ακινήτων ουσιαστικά μεταβάλλεται, καθώς ο χαρακτηρισμός της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος αποτελεί ζήτημα της πραγματικής χρήσης του ακινήτου από πχ μία οικογένεια που το έχει ανάγει ως κέντρο των βιοτικών του σχέσεων ή από τουρίστες στο πλαίσιο των διακοπών τους, συνεπώς εξαρτάται από αντικειμενικά κριτήρια, δηλαδή την ίδια τη φύση και το είδος της χρήσης του ακινήτου και όχι βεβαίως από την φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων που αποκομίζονται στο πλαίσιο σύναψης της μίσθωσης ή των μισθώσεων.

Υπενθυμίζεται ότι στη Γαλλία η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb σε κατοικία θεωρείται αλλαγή χρήσης του ακινήτου[110], η αλλαγή χρήσης των οικιακών ακινήτων στους δήμους άνω των 200 000 κατοίκων υπόκειται σε προηγούμενη άδεια και ακόμη ότι όποιος διαθέτει προς μίσθωση, επιπλωμένο τουριστικό κατάλυμα, ανεξάρτητα του αν αυτό έχει ταξινομηθεί στην κατηγορία αυτή, σύμφωνα με τον γαλλικό τουριστικό κώδικα, πρέπει να το έχει προηγουμένως δηλώσει στον Δήμαρχο της τοποθεσίας του καταλύματος[111] και να αιτηθεί άδεια αλλαγής χρήσης του ακινήτου, η οποία δίνεται από το δημοτικό συμβούλιο υπό προυποθέσεις, αφού ληφθούν υπόψιν τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, η τοποθεσία του, με γνώμονα ιδίως τα χαρακτηριστικά της τοπικής αγοράς οικιακών ακινήτων και η ανάγκη να αποφευχθεί η επιδείνωση της ανεπάρκειας στέγης για μακροχρόνιες μισθώσεις και να εξασφαλιστεί η διαβίωση των μονίμων κατοίκων.

Όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή αμιγούς κατοικίας, όπου επιτρέπεται μόνο κατ΄ εξαίρεση η αλλαγή της χρήσης του, ως τουριστικό κατάλυμα υπό την αυτονόητη προϋπόθεση της  λήψης μιας σειράς αδειών και εγκρίσεων πχ από τον οικείο Δήμο κλπ, η χρήση του ως κατάλυμα Airbnb που είναι διαθέσιμο σε τουρίστες μέσω μιας ψηφιακής πλατφόρμας, όπου δεν απαιτείται καμία άδεια και κανένας έλεγχος, αποτελεί αυθαίρετη μεταβολή της χρήσης και του προορισμού του και κατάργηση του εκ νόμου προορισμού της κάθε περιοχής, όπως αυτή περιλαμβάνεται στο εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως.

Εξάλλου, η περιστασιακή ή ευκαιριακή χρήση του ακινήτου ως τουριστικό κατάλυμα, σύμφωνα με τυχόν ισχύοντες χρονικούς και εισοδηματικούς περιορισμούς δεν περιορίζει τις επιπτώσεις του φαινομένου της ανεξέλεγκτης βραχυχρόνιας μίσθωσης, αφού αυτές είναι αθροιστικές και πολλαπλασιαστικές, δεδομένου ότι ο συνολικός αριθμός των καταλυμάτων που θα λειτουργούν ταυτόχρονα κάθε δεδομένη χρονική στιγμή κατά τη διάρκεια του χρόνου είναι απροσδιόριστος και η δραστηριότητά τους θα προστίθεται σε αυτή των ήδη υπαρχουσών αδειοδοτημένων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων μικρής κλίμακας.

Εξάλλου, υπάρχει πλήρης «παράβλεψη» των γεωγραφικών, δημογραφικών και λοιπών ειδικών χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, η οποία αφορά ολόκληρη την επικράτεια. Πράγματι, στο ν.4446/2016 δεν προβλέπεται κανένας περιορισμός ή καμία διάκριση ως προς τον εφαρμογή αυτού, πέραν της εξαίρεσης των μικρών νησιών που κι αυτά σήμερα δεν προστατεύονται.

Ο νόμος περί βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb εφαρμόζεται σε ολόκληρη την επικράτεια αδιακρίτως, με αποτέλεσμα να μην λαμβάνονται υπόψιν  τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, τα οποία μπορεί να είναι παρόμοια με αυτά των μικρών νησιών, δηλαδή να πρόκειται περί περιοχών με ιδιαίτερα ευαίσθητα οικοσυστήματα με μικρό πληθυσμό κατοίκων που πρέπει να διαμείνει σε περιορισμένο αριθμό υπαρχουσών κτηρίων, μειονεκτική γεωγραφική θέση, μικρές τουριστικές περιόδους, περιορισμένους φυσικούς πόρους και διαθέτουν μόνο μικρής χωρητικότητας και δυναμικής ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις (όπως συμβαίνει και στο παραδοσιακό τμήμα της παλιάς πόλης του Ναυπλίου, λόγω των περιορισμών στις χρήσεις των διατηρητέων κτηρίων).

Είναι ευρέως γνωστό ότι πολλοί ιδιοκτήτες προέβησαν σε μαζικές εξώσεις[112] ενοικιαστών από τις εστίες τους, προκειμένου να μετατρέψουν τα διαμερίσματα τους σε καταλύματα Airbnb, προξενώντας παράλληλα μεγάλο πρόβλημα εξεύρεσης στέγης για τις ευαίσθητες κοινωνικές ομάδες (οικογένειες πολύτεκνες και με χαμηλά εισοδήματα, φοιτητές, συνταξιούχους), ενώ εκτοξεύτηκαν οι τιμές των ενοίκιων σε δυσθεώρητα επίπεδα, τα οποία καθιστούν πολλά διαμερίσματα απαγορευτικά για μίσθωση σε μεγάλες κατηγορίες του ελληνικού πληθυσμού που έχουν πληγεί από την κρίση και χρήζουν προστασίας, λόγω της περιορισμένης οικονομικής τους δυνατότητας. 

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, να έχει ήδη επέλθει η σημαντική και ουσιώδης αλλοίωση  του αστικού ιστού των πόλεων και να θίγονται οι όροι διαβίωσης των μονίμων κατοίκων ολόκληρων αστικών περιοχών, όπως του Κουκακίου και του Μετς εντός της πόλεως των Αθηνών, στις οποίες ένας ανεξέλεγκτος αριθμός διαμερισμάτων διατίθεται μόνο ως τουριστικά καταλύματα, τύπου Airbnb και οι ενοικιαστές με συμβάσεις μακροχρόνιας μίσθωσης εκδιώχνονται από τους ιδιοκτήτες, προκειμένου να τα νοικιάσουν με μεγαλύτερο κέρδος στους τουρίστες.

12.3. Η ειδική περίπτωση της παλιάς πόλης του Ναυπλίου.

Το τμήμα της παλιάς πόλης του Ναυπλίου που περιλαμβάνεται μεταξύ του σιδηροδρομικού σταθμού και της θέσεως ¨πέντε αδέλφια¨ έχει χαρακτηριστεί στο σύνολό του, ως αρχαιολογικός χώρος – ιστορικό μνημείο προγενέστερο του 1830 (βλ. ΥΑ 15794/19-12-1961, ΦΕΚ 35/Β/2.2.62) και υπάγεται στις προστατευτικές διατάξεις του επονομαζόμενου «αρχαιολογικού νόμου» (ν. 3028/2002 (ΦΕΚ 153 Α’) περί προστασίας των αρχαιοτήτων)[113].

Κατά το άρθρο 14 ν. 3028/2002, στους ενεργούς οικισμούς που αποτελούν αρχαιολογικούς χώρους απαγορεύονται επεμβάσεις οι οποίες είναι δυνατόν να επιφέρουν, με άμεσο ή έμμεσο τρόπο, καταστροφή, βλάβη ή αλλοίωση του χαρακτήρα και του πολεοδομικού τους ιστού, σε κάθε περίπτωση δε, για την εκτέλεση οποιουδήποτε έργου είτε στα κτίσματα είτε στους κοινόχρηστους χώρους, ακόμη και εάν η πραγματοποίηση του έργου δεν επιφέρει τις ανωτέρω δυσμενείς συνέπειες και, συνεπώς, δεν εμπίπτει στη σχετική απαγόρευση, απαιτείται προηγούμενη έγκριση του Υπουργού Πολιτισμού, ύστερα από γνώμη του οικείου συμβουλίου (ΣτΕ 2344/2014). Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, όπως διαφωτίζεται από την εισηγητική έκθεση του Ν. 3028/2002, τα μνημεία, ως μαρτυρίες του ανθρώπινου βίου, που συγκροτούν αναγκαίο παράγοντα για τη διαμόρφωση και τη διατήρηση της ιστορικής μνήμης και των συλλογικών ταυτοτήτων, καθώς και για τη διασφάλιση, χάριν και των επερχόμενων γενεών, της ιστορικής συνέχειας και παράδοσης, αλλά και συμβάλλουν στην ποιότητα ζωής, συνιστούν ουσιώδες στοιχείο της πολιτιστικής κληρονομιάς, η προστασία της οποίας αποτελεί υποχρέωση της Πολιτείας και συγχρόνως, ενόψει και της αναθεωρημένης διατάξεως του άρθρου 24 παρ. 1 του Συντάγματος, ευθύνη και δικαίωμα του καθενός. Ειδικότερα, τα ακίνητα μνημεία που ανάγονται στην περίοδο των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών χαρακτηρίζονται ως μνημεία λόγω της ιδιαίτερης αξίας τους, η οποία μπορεί να είναι, μεταξύ άλλων, αρχιτεκτονική, όπως συμβαίνει με τα οικοδομήματα που σημαδεύουν την εισαγωγή μιας σημαντικής περιόδου της αρχιτεκτονικής στον τόπο μας ή έχουν διακριθεί μέσα από την έγκυρη αρχιτεκτονική κριτική, ή αξία ιστορική, όταν πρόκειται για ακίνητο ή χώρο που συνδέεται με την πολιτική ή κοινωνική ή οικονομική ιστορία του νεότερου ελληνικού κράτους ή ορισμένης περιοχής και η διατήρηση του συμβάλλει στη διαφύλαξη της ιστορικής μνήμης (ΣτΕ 3857/2007, 1445/2006, 1100/2005, 3050/2004 επταμ.). Δεν επιτρέπονται, κατ’ αρχην, επεμβάσεις στα προστατευτέα ακίνητα, οι οποίες συνεπάγονται την καταστροφή, αλλοίωση ή την με οποιονδήποτε τρόπο υποβάθμιση των στοιχείων της πολιτιστικής κληρονομιάς (ΣτΕ Ολ 1682/02).

Στην παλιά πόλη του Ναυπλίου, η χρήση των κτιρίων ορίζεται περιοριστικά από ειδικό Προεδρικό Διάταγμα (το ΠΔ της 30-12-1988,  ΦΕΚ 38/28-1-1989 που τιτλοφορείται: «Χαρακτηρισμός του παραδοσιακού τμήματος της πόλης του Ναυπλίου (ν. Αργολίδος) και καθορισμός ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης του») με βασική, άλλως προεξέχουσα και κυρίαρχη χρήση, αυτή των κατοικιών των μονίμων κατοίκων. Με το άρθρο 3 του εν λόγω π.δ. ορίστηκε ότι στον τομέα Α΄ του παραδοσιακού τμήματος επιτρέπεται η χρήση γενικής κατοικίας, μη περιλαμβανομένης της χρήσης τουριστικού καταλύματος, ο δε τομέας Β’ χαρακτηρίζεται ως αμιγούς κατοικίας. Η επιλογή αυτή αποσκοπεί στο να προστατευτεί ο αστικός ιστός της πόλης, οι γειτονιές της και να διαφυλαχθεί η ιστορική, αρχαιολογική και πολιτιστική αξία των πολλών διατηρητέων κτιρίων της παλιάς πόλης, η χρονολογία κατασκευής των οποίων ανάγεται στον 19^ο αιώνα κυρίως, αλλά και στις περιόδους της ενετοκρατίας της πόλης του Ναυπλίου.

Με αποφάσεις είτε των Υπουργείου Πολιτισμού είτε του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, μερικές δεκάδες τριώροφα κτίρια της παλιάς πόλης του Ναυπλίου έχουν κηρυχθεί, ως διατηρητέα, λόγω των ιδιαίτερων μορφολογικών, ιστορικών και αρχιτεκτονικών στοιχείων τους. Τα διατηρητέα κτίρια που έχουν καταχωρηθεί στο Αρχείο διατηρητέων κτιρίων του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής αποτελούν στοιχεία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, γι’ αυτό και δεν επιτρέπεται η κατεδάφισή τους ή η καθ’ οιονδήποτε τρόπο αλλοίωση των ιδιαίτερων εσωτερικών και εξωτερικών χαρακτηριστικών τους, χωρίς την άδεια-έγκριση της τοπικής Αρχαιολογίας.

Η Αρχαιολογία του Ναυπλίου (Εφορεία Βυζαντινών Αρχαιοτήτων) διαδραματίζει (ή οφείλει να διαδραματίζει) πρωτεύοντα και βασικό ρόλο στην προστασία των διατηρητέων κτιρίων της παλιάς πόλης του Ναυπλίου και της ιδιαίτερου κάλλους φυσιογνωμίας της πόλης, γι’ αυτό και οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ή άλλος επιθυμεί την αλλαγή χρήσης των κτιρίων ή την παραμικρή επισκευή και ανακαίνιση τους, οφείλει καταρχάς να λάβει σχετική άδεια-έγκριση από την Αρχαιολογία, η οποία θα ελέγξει τις επιθυμούμενες αλλαγές και παρεμβάσεις, βάσει κατόψεων, τοπογραφικών σχεδίων και στατικών, αρχιτεκτονικών, μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών μελετών που θα της υποβληθούν για να κρίνει αναφορικά με το εάν συμβιβάζονται με το ανωτέρω τριπλό προστατευτικό πλαίσιο που διέπει την παλιά πόλη του Ναυπλίου (ενν. τον αρχαιολογικό νόμο, την χρήση των κτιρίων, ως κατοικίες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των διατηρητέων κτιρίων[114]) και μετέπειτα θα λάβει την σχετική εγκριτική ή απορριπτική απόφασή της. Ειδικότερα:

Στο Σύνταγμα[115] καθιερώνεται ειδικώς αυξημένη προστασία του πολιτιστικού   περιβάλλοντος, δηλαδή   των   μνημείων   και λοιπών  πολιτιστικών  αγαθών  που  προέρχονται  από  την ανθρώπινη δραστηριότητα και συνθέτουν λόγω της ιστορικής, καλλιτεχνικής ή επιστημονικής σημασίας τους την εν γένει πολιτιστική κληρονομιά της Χώρας.

Η προστασία αυτής της κληρονομιάς   συνίσταται   στη    διατήρηση    στο   διηνεκές αναλλοίωτων τόσο των παραπάνω μνημείων όσο και κάθε στοιχείου του πολιτιστικού περιβάλλοντος και συνεπάγεται τη δυνατότητα επιβολής και των αναγκαίων μέτρων και περιορισμών της ιδιοκτησίας για την αποκατάσταση των στοιχείων αυτών στην αρχική τους μορφή, όταν έχουν φθαρεί από το χρόνο ή άλλες ανθρώπινες ενέργειες ή άλλα περιστατικά[116]. Οι περιορισμοί αυτοί μπορεί να έχουν ευρύτερο περιεχόμενο από τους γενικούς περιορισμούς της ιδιοκτησίας που επιτρέπει το άρθρο 17 του Συντάγματος. Κατά την έννοια των ως άνω συνταγματικών διατάξεων, κάθε επέμβαση επί και πλησίον αρχαίου ή μνημείου πρέπει κατ’ αρχήν να αποβλέπει στην προστασία και ανάδειξη αυτού, να ενεργείται δε εν όψει των ιδιαιτέρων χαρακτηριστικών και του είδους των προστατευτέων στοιχείων και επί τη βάσει των δεδομένων της επιστήμης, απαγορευομένων επεμβάσεων και χρήσεων μη συμβατών προς την κατά προορισμό χρήση του αρχαίου ή του μνημείου, για το οποίο πρόκειται[117]. Περαιτέρω, σύμφωνα με το ν. 3028/2002[118], και ειδικά το άρθρο 14[119], τα μνημεία, ως μαρτυρίες του ανθρώπινου βίου, που συγκροτούν αναγκαίο παράγοντα για τη διαμόρφωση και τη διατήρηση της ιστορικής μνήμης και των συλλογικών ταυτοτήτων, καθώς και για τη διασφάλιση, χάριν και των επερχόμενων γενεών, της ιστορικής συνέχειας και παράδοσης, αλλά και συμβάλλουν στην ποιότητα ζωής, συνιστούν ουσιώδες στοιχείο της πολιτιστικής κληρονομιάς, η προστασία της οποίας αποτελεί υποχρέωση της Πολιτείας και συγχρόνως, ενόψει και της αναθεωρημένης διατάξεως του άρθρου 24 παρ. 1 του Συντάγματος, ευθύνη και δικαίωμα του καθενός. Τα ακίνητα μνημεία που ανάγονται στην περίοδο των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών χαρακτηρίζονται ως μνημεία λόγω της ιδιαίτερης αξίας τους, η οποία μπορεί να είναι, μεταξύ άλλων, αρχιτεκτονική, όπως συμβαίνει με τα οικοδομήματα που σημαδεύουν την εισαγωγή μιας σημαντικής περιόδου της αρχιτεκτονικής στον τόπο μας ή έχουν διακριθεί μέσα από την έγκυρη αρχιτεκτονική κριτική, ή αξία ιστορική, όταν πρόκειται για ακίνητο ή χώρο που συνδέεται με την πολιτική ή κοινωνική ή οικονομική ιστορία του νεότερου ελληνικού κράτους ή ορισμένης περιοχής και η διατήρηση του συμβάλλει στη διαφύλαξη της ιστορικής μνήμης[120]. Δεν επιτρέπονται, κατ’ αρχήν, επεμβάσεις στα προστατευτέα ακίνητα, οι οποίες συνεπάγονται την καταστροφή, αλλοίωση ή την με οποιονδήποτε τρόπο υποβάθμιση των στοιχείων της πολιτιστικής κληρονομιάς[121].

Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, σκοπός της θεσπισθείσης διαδικασίας, με την οποία παρέχεται η δυνατότητα επιβολής ειδικών όρων δόμησης και χρήσης σε διατηρητέα κτίρια και γενικότερα στο σύνολο των χαρακτηρισμένων  παραδοσιακών οικισμών είναι η προστασία και η διατήρηση στο διηνεκές της φυσιογνωμίας τους για το λόγο ότι η ευπαθής φύση τους λόγω της παλαιότητάς τους σε συνδυασμό με την τάση τους να έλκουν μεγάλο αριθμό τουριστών, τα καθιστούν ιδιαίτερα ευάλωτα σε εξωγενείς παρεμβάσεις και αλλοιώσεις.

Ως ανωτέρω ανεφέρθη, με το από 30.12.1988 π.δ. (Δ΄ 38/26.1.1989) χαρακτηρίστηκε ως παραδοσιακό, ένα τμήμα της παλιάς πόλης του Ναυπλίου και καθορίσθηκαν ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης αυτού. Με το άρθρο 3 του εν λόγω π.δ. ορίστηκε ότι στον τομέα Α΄ του παραδοσιακού τμήματος επιτρέπεται η χρήση γενικής κατοικίας, μη περιλαμβανομένης της χρήσης τουριστικού καταλύματος, ο δε τομέας Β’ χαρακτηρίζεται ως αμιγούς κατοικίας.

Για την κατ’ εξαίρεση αλλαγή χρήσης ενός διατηρητέου της παλιάς πόλης του Ναυπλίου από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα, ήτοι για χρήση που δεν προβλέπεται ρητώς στο ως άνω ΠΔ, απαιτούνται οι εξής εγκρίσεις και τα εξής δικαιολογητικά: 1) Άδεια οικοδομής του υφιστάμενου κτηρίου, 2) Απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Ναυπλίου, με την οποία να εγκρίνεται η αλλαγή χρήσης, 3) Πρακτικό απόφασης της Ε.Π.Α.Ε., με το οποίο να εγκρίνεται η αρχιτεκτονική μελέτη για την αλλαγή χρήσης (βλ. παράγραφο 4 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985 -Γ.Ο.Κ./1985, Α΄ 210, όπως το άρθρο αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 3 του ν. 2831/2000, Α΄ 140), 4) Θετική γνωμοδότηση της 25ης Εφορείας Βυζαντινών Αρχαιοτήτων για την αλλαγή της χρήσης του διατηρητέου από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα, 5) Έγκριση του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού, 6) Αρχιτεκτονικά σχέδια, 7) Πλήρη τεχνική έκθεση, 8) Απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.

Επιπλέον για την αποκατάσταση, συντήρηση και επισκευή ενός διατηρητέου κτιρίου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως τουριστικό κατάλυμα απαιτείται η τοποθέτηση ηχομόνωσης, καθώς και η έκδοση επιπρόσθετων αδειών, μελετών και πιστοποιητικών, όπως εκπόνηση μελέτης πυρασφάλειας (ενεργητικής και παθητικής πυροπροστασίας) με σύνταξη σχεδιαγραμμάτων εκκένωσης του κτιρίου, έκδοση πιστοποιητικού πυροπροστασίας από την αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία[122], ενώ πρέπει να εκπονηθεί και εγκριθεί λεπτομερής τεχνική περιγραφή και υπολογισμοί των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, αναφορικά με την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου και την ηλεκτρολογική του επάρκεια (κλιματισμός, ύδρευση, αποχέτευση, ηλεκτρικά ισχυρά, ηλεκτρικά ασθενή, εξαερισμός).

Η κατά παράβλεψη της ανωτέρω διαδικασίας αδειοδότησης ανεξέλεγκτη προσθήκη της χρήσεως πολυάριθμων καταλυμάτων Airbnb (χρήση τουρισμού-αναψυχής) στις αποκλειστικά επιτρεπόμενες χρήσεις κατοικίας των δημοτών του Ναυπλίου είναι αντίθετη στο τριπλό προστατευτικό νομικό πλαίσιο που διέπει τα διατηρητέα κτίρια που βρίσκονται στην παλιά πόλη του Ναυπλίου, ήτοι α) το από 30-12-1988 ΠΔ με το οποίο ορίστηκαν περιοριστικά οι χρήσεις γης –αμιγής κατοικία- στα κτίρια του Τομέα Α και Β της παλιάς πόλης του Ναυπλίου, β) η ΥΑ 16794/19-12-1961 με την οποία κηρύχθηκε η παλιά πόλη του Ναυπλίου, ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο και αρχαιολογικός χώρος και γ) η εκάστοτε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος ή του Υπουργού Πολιτισμού που δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ, δυνάμει της οποίας κηρύχθηκε το κάθε συγκεκριμένο κτίριο της παλιάς πόλης του Ναυπλίου, ως διατηρητέο) και φυσικά συνιστά συνολική επιβάρυνση όλης της παλιάς πόλης του Ναυπλίου με την έννοια της αλλαγής των περιοριστικά επιτρεπόμενων χρήσεων.

Συγκεκριμένα, μετατρέπει, στο διηνεκές, την ευαίσθητη και ειδικά προστατευόμενη περιοχή της παλιάς πόλης του Ναυπλίου που αποτελεί ένα φυσικό οικοσύστημα[123] σε περιοχή με μεικτές χρήσεις, με προεξάρχουσα και κυρίαρχη την χρήση των οικοδομημάτων για την εξυπηρέτηση του τουρισμού και δευτερευόντως, ως τόπου κατοικίας των μόνιμων κατοίκων, ενόψει του συνολικού αριθμού των μονίμων κατοίκων που δεν ξεπερνά στην παλιά πόλη τους 150 και του αριθμού των σπιτιών που χρησιμοποιούνται ως οικογενειακές εστίες που είναι κάτω των 50 συνολικά για όλη την παλιά πόλη του Ναυπλίου[124].

Κατά συνέπεια, η εκ μέρους ενός φυσικού ή νομικού προσώπου απλή λήψη ενός αριθμού καταχώρισης από την ΑΑΔΕ και την εν συνεχεία ανάρτηση του αριθμού αυτού στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες της «οικονομίας του διαμοιρασμού» για την ευκαιριακή διάθεση, ως κατάλυμα για τουρίστες, ενός ακινήτου που έχει κηρυχθεί ως διατηρητέο και προστατευτέο στοιχείο της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, δεν ενσωματώνεται καθόλου ο περιβαλλοντικός/πολιτιστικός παράγοντας στη δραστηριότητα του Airbnb σε διατηρητέα κτίρια της παλιάς πόλης του Ναυπλίου.

Κατ’  αυτόν τον τρόπο, οποιοδήποτε διατηρητέο ακίνητο που βρίσκεται εντός του παραδοσιακού τμήματος της πόλης του Ναυπλίου μπορεί να διατεθεί, χωρίς κανένα έλεγχο και χωρίς την πλήρωση οιασδήποτε προϋπόθεσης,  ως κατάλυμα για τη διαμονή τουριστών, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών, ενώ δεν έχει εξεταστεί προληπτικά από τους αρμόδιους φορείς, πρωτευόντως της Αρχαιολογίας, η εν γένει κατάσταση του διατηρητέου κτηρίου, όπως η στατικότητά του, η κατάσταση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών του εγκαταστάσεων, το αποχετευτικό του δίκτυο, χωρίς να έχει εκπονηθεί καμία μελέτη πυρασφάλειας, χωρίς να έχει εκδοθεί κανένα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, προϋποθέσεις που είναι απαραίτητες για να διασωθεί ένα διατηρητέο κτίριο και να μπορεί με ασφάλεια να διαγνωσθεί το εάν και κατά πόσο μπορεί αυτό να αντεπεξέλθει στην υψηλής έντασης τουριστική χρήση.

Συν τοις άλλοις, από τους ιδιοκτήτες ή τους διαχειριστές των καταλυμάτων, τύπου Airbnb δεν γνωστοποιούνται στους αρμόδιους φορείς εκ των προτέρων οι τυχόν επεμβάσεις (προσθήκες, διαρρυθμίσεις, επισκευές κλπ) που πραγματοποιούν στο διατηρητέο κτήριο, το οποίο διαθέτουν μέσω των ψηφιακών πλατφορμών σε τουρίστες, ώστε να το καταστήσουν πιο θελτικό στους τουρίστες-χρήστες των πλατφορμών πχ με την εγκατάσταση κλιματιστικών ή άλλων ενεργοβόρων ηλεκτρικών συσκευών, με την αυθαίρετη αντικατάσταση των παραδοσιακών πχ ξύλινων πατωμάτων, κλιμακοστασίων και κουφωμάτων με άλλα πιο φθηνά και σύγχρονα (πχ με κατασκευές αλουμινίου κλπ) που αδιαμφισβήτητα αλλοιώνουν τα ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά και παραδοσιακά χαρακτηριστικά ενός διατηρητέου κτιρίου, με την διενέργεια εσωτερικών διαρρυθμίσεων πχ αυθαίρετο διαχωρισμό ενιαίων χώρων για να προκύψουν περισσότερα δωμάτια για την διανυκτέρευση περισσότερων τουριστών, με την εναπόθεση βαριών επίπλων κλπ.

Κατ’ αυτό τον τρόπο καταστρέφεται ή αλλοιώνεται ένα διατηρητέο κτήριο στην παλιά πόλη του Ναυπλίου και τίθεται εκποδών και εμμέσως καταργείται επί της ουσίας το ειδικό προστατευτικό πλαίσιο που διέπει τα διατηρητέα κτήρια που αποτελούν στοιχεία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, αφού ο εκάστοτε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ενός διατηρητέου κτηρίου που επιθυμεί  να το εκμισθώσει με Airbnb σε τουρίστες δεν υπόκειται σε κανένα έλεγχο και δεν έχει υποχρέωση λήψης αδειών και εγκρίσεων από κανένα φορέα ή Αρχή.

Δυστυχώς, ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός στην παλιά πόλη του Ναυπλίου που ορίστηκε με το προαναφερόμενο προεδρικό διάταγμα έχει επί της ουσίας ανατραπεί με την εν τοις πράγμασι κατάργηση του ειδικού προστατευτικού νομικού πλαισίου, αναφορικά με τις επιτρεπόμενες χρήσεις των κτιρίων στην παλιά πόλη, τόσο από την άποψη των όρων προστασίας του περιβάλλοντος και διατήρησης της φυσιογνωμίας της παλιάς πόλης, ως περιοχής αμιγούς κατοικίας καθώς και της αρχιτεκτονικής και ιστορικής αξίας των διατηρητέων κτιρίων, όσο και από την άποψη της έκτασης και κατανομής των επιτρεπόμενων χρήσεων και εν γένει της επιβάρυνσης της παλιάς πόλης στο σύνολό της.

Πέραν της ευθύνης που έχει η κεντρική Διοίκηση (Υπουργοί, Υφυπουργοί, Γενικοί Γραμματείς) και οι κατά τόπο και καθ’ ύλην αρμόδιες Δημόσιες Υπηρεσίες (πχ Αρχαιολογία) που δεν επιτελούν την αποστολή τους, προκειμένου να ελέγξουν και να διασώσουν στο διηνεκές τα στοιχεία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, όπως είναι τα διατηρητέα κτίρια, ο Δήμος Ναυπλίου επίσης φέρει μεγάλη ευθύνη για την διαμόρφωση της ανωτέρω αντιπεριβαλλοντικής και αντιπολιτιστικής κατάστασης, διότι: α) παρακολουθεί άπραγος την εν τοις πράγμασι και επί της ουσίας κατάργηση με το Airbnb του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού της παλιάς πόλης και των περιοριστικά αναφερόμενων επιτρεπόμενων χρήσεων στα κτίρια της παλιάς πόλης του Ναυπλίου[125] και β) τα τελευταία δέκα (10) τουλάχιστον χρόνια, εγκρίνει όλες (ή σχεδόν όλες) τις αιτήσεις για την μετατροπή των διατηρητέων κτιρίων από κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις), χωρίς οι εγκρίσεις αυτές να στηρίζονται σε οιαδήποτε δεδομένα, βάσει μελετών που ουδέποτε έχουν εκπονηθεί από έναν αξιόπιστο και ανεξάρτητο φορέα αναφορικά με την φέρουσα ικανότητα της παλιάς πόλης, ήτοι την «ικανότητα» της ήδη πολλαπλώς βεβαρυμμένης παλιάς πόλης του Ναυπλίου να αντέξει την μετατροπή πολλών διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα και την ολοένα αυξανόμενη τουριστική χρήση των οικοδομημάτων, μετατρέποντας την παλιά πόλη σε ένα θεματικό πάρκο με ατέλειωτες καφετέριες, ξενοδοχεία, Airbnb και εμπορικά καταστήματα για τους τουρίστες. Κατ’ αυτό τον τρόπο αλλοιώνεται ο αστικός ιστός της παλιάς πόλης του Ναυπλίου, αφού στις όποιες αποφάσεις δεν λαμβάνονται καθόλου υπόψιν οι μόνιμοι κάτοικοι της παλιάς πόλης του Ναυπλίου, οι οποίοι εγκαταλείπουν τις εστίες τους, αδυνατώντας να αντέξουν την κατάσταση αυτή[126].

Οι ανωτέρω δυσμενείς περιβαλλοντικές συνέπειες δεν αναιρούνται από την γενική και αόριστη επίκληση του δημοσίου συμφέροντος και του τουρισμού από τον οποίο προέρχονται πολλά έσοδα, ούτε και από την γενική επίκληση της «ανάπτυξης», αφού δεν νοείται οικονομική και μόνο «ανάπτυξη», χωρίς την ενσωμάτωση της περιβαλλοντικής διάστασης, ήτοι της «βιώσιμης ανάπτυξης». Από την ολική και διαρκή άρση της προστασίας των διατηρητέων κτιρίων και της παλιάς πόλης του Ναυπλίου, ως αρχαίου μνημείου δεν υπάρχουν (ούτε θα μπορούσαν να υπάρχουν) «αντισταθμιστικά οφέλη», ικανά να «αιτιολογήσουν» την επί της ουσίας κατάργηση της προστασίας τους, διότι τα μνημεία αποτελούν αδιαπραγμάτευτα και ανεκτίμητα στοιχεία της πολιτιστικής μας κληρονομίας. Φυσικά ο τουρισμός, πολλώ δε μάλλον ο «υπερτουρισμός» και η σε τοπικό ή εθνικό επίπεδο «ανάπτυξη» με την έννοια της εισροής εσόδων δεν αποτελούν ικανή συνθήκη για την καταστρατήγηση των διατάξεων του άρθρου 24 του Συντάγματος, της Συνθήκης της Γρανάδας κλπ

Συνεπώς, η ανεξέλεγκτη χρήση των διατηρητέων κτηρίων εντός της παλαιάς πόλης του Ναυπλίου ως ακίνητα που διατίθενται με Airbnb για βραχυχρόνια μίσθωση σε τουρίστες αποτελεί ουσιαστικά μεταβολή των χρήσεων της γης όπως αυτές έχουν καθιερωθεί με το ισχύον προεδρικό διάταγμα με αποτέλεσμα να συνίσταται μία δυσμενής μεταβολή για το οικιστικό περιβάλλον της περιοχής χωρίς να υπάρχει ειδική μελέτη ώστε να εκτιμώνται οι επιπτώσεις στη λειτουργικότητα του οικισμού και στους όρους διαβίωσης των μόνιμων κατοίκων της παλιάς πόλης του Ναυπλίου.

Ο Ναυπλιώτης κορυφαίος λογοτέχνης, θεατρικός συγγραφέας, δοκιμιογράφος και απόφοιτος της Νομικής Σχολής Αθηνών, Άγγελος Τερζάκης (16-2-1907 με 3-8-1979) αγαπούσε βαθιά την γενέτειρα του, το Ναύπλιο που, σύμφωνα με τον ίδιο, ήταν σκηνικό, άνθρωποι και ιστορία. Η στενή παρακολούθηση των πραγμάτων στο Ναύπλιο, κυρίως την εποχή της δικτατορίας (χούντας), όταν παρά τον θεσμοθετημένο από τις αρχές του 1960 αρχιτεκτονικό έλεγχο της παλιάς πόλης, γκρεμίζονταν προστατευόμενα παλαιά κτίρια (διατηρητέα) για να κτιστούν μοντέρνα και αταίριαστα τερατουργήματα, όπως το Ξενία και το Ξενία Παλλάς (νυν Ναυπλία Παλλάς) πάνω στην Ακροναυπλία και η κακόγουστη πολυκατοικία πάνω στην παραλία του Ναυπλίου στη θέση του ξενοδοχείου «Νέον», τον ώθησαν να ψέξει αυτές τις παρατυπίες που αλλοίωναν τον χαρακτήρα της πόλης με άρθρο του που είχε ως τίτλο «Οίστρος ακολασίας» που δημοσιεύτηκε το 1973 στην εφημερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ» (στην οποία αρθρογραφούσε για πάνω από 30 έτη). Ο Άγγελος Τερζάκης περιέγραψε με μελανά χρώματα τον αρχοντοχωριατισμό του νεοέλληνα, ο οποίος, χάριν της «τουριστικής αξιοποιήσεως» βάζει χέρι στα κειμήλια του, ασελγεί στο ζωτικό του χώρο και «σκοτώνει την ψυχή του για να εισπράττει». Στην συνέχεια του άρθρου του, αφού καταδεικνύει ότι η Ελλάδα είναι κεφάλαιο αποκλειστικά πνευματικό, διαπιστώνει με πικρία για  την  «αξιοποίηση»  της  Ακροναυπλίας και τον  τουρισμό:

¨Η  πρόθεση  θεάρεστη  φυσικά:  Ν’ αξιοποιηθεί  η  Ακροναυπλία,  μην  απομείνει  ιστορικό  μνημείο,  δηλαδή  περιττή.  Αλλά  με  τι  αντίτιμο!  Ποιος έχει  ποτέ  καθίσει να  κάνει  λογαριασμό τι  κερδίζεται  βραχυπρόθεσμα  με  κάποιες  πλαστικές  εγχειρήσεις;….Το  επιχειρηματικό  πνεύμα  έχει  μέσα  του  κάτι  το  αδίστακτο.  Στην  Ελλάδα,  τουριστική  αξιοποίηση  θα  έπρεπε  να  σημαίνει  πρώτα  απ’  όλα  αξιοποίηση  πνευματική,  καλλιτεχνική,  ιστορική,  εθνική. Τι  θα  κερδίσουμε  αν  μεταμορφώσουμε  την  Ελλάδα  σε  κάτι  που  δεν  θα  είναι  πια  αυτή  η  ίδια; Τι  θα  “πουλάμε”  στους  περιηγητές,  αν  αυτός  κατά  κύριο  λόγο  είναι  ο  σκοπός  μας;  Ξενοδοχεία; Έχουν  και  αυτοί στους  τόπους  τους… Πόσα  ωραία  θα  μπορούσαν  να  έχουν  γίνει,  χωρίς  να  σχετίζονται  με  την  καταστροφή  που  είναι  κατά  κανόνα  ανεπανόρθωτη…Ευτυχώς, η πολιτεία του Ναυπλίου αντέχει ακόμα, αντιστέκεται σιωπηρά με τη τραυματισμένη αξιοπρέπεια της προαιώνιας αρχοντιάς της. Ως πότε όμως;¨.

Η ανεξέλεγκτη τουριστική αξιοποίηση που καταστρέφει ανεπανόρθωτα το περιβάλλον σε όλες τις μορφές του είναι για τον Τερζάκη ιεροσυλία, διότι τ’ Ανάπλι «ζωντανή παρουσία του Αγώνα» είναι ιερό και απαραβίαστο. Αν ζούσε ο Τερζάκης για να δει την μετατροπή της παλιάς πόλης του Ναυπλίου που τόσο αγαπούσε στο σημερινό θεματικό πάρκο με ορδές τουριστών, με εκατοντάδες ξενοδοχεία, τουριστικά καταλύματα και Airbnb παντού, καφέ, εστιατόρια, μαγαζιά και τους μονίμους κατοίκους να έχουν καταστεί είδος προς εξαφάνιση, θα διαπίστωνε ότι η αξιοπρέπεια της πόλης δεν είναι πλέον τραυματισμένη, αλλά χαμένη και θα ήταν σίγουρα απογοητευμένος και ακόμη πιο σκληρός και καυστικός στην κριτική του. Στα ευπαθή και ευαίσθητα οικοσυστήματα, η ανάπτυξη τους πρέπει να είναι τέτοιας κλίμακας ώστε να μη διαταράσσει, αλλά να διατηρεί αμείωτο το φυσικό και πολιτιστικό τους κεφάλαιο. Η διατήρηση της αρχιτεκτονικής και πολεοδομικής φυσιογνωμίας των παραδοσιακών οικισμών συμβάλλει καθοριστικά στον βιώσιμο τουρισμό των οικισμών αυτών. Εάν κάποιος σέβεται το περιβάλλον, σέβεται τον ίδιο του τον εαυτό. Η αποστολή μίας γενιάς έγκειται στο να παραδώσει στην επόμενη και ειδικά στα μικρά παιδιά και τους νέους, ένα καλύτερο περιβάλλον απ’ αυτό που η ίδια παρέλαβε. Η παντοτινή αυτή αποστολή αποτελεί χρέος όλων μας.

13. Τα επιχειρήματα για τη μη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb

Όλοι όσοι αντιτίθενται στην επιβολή περιορισμών στην δραστηριότητα του Airbnb τονίζουν την συμβολή του Airbnb στην τουριστική ανάπτυξη της χώρας και επικαλούνται την επιχειρηματική ελευθερία και το δικαίωμα ιδιοκτησίας, ισχυριζόμενοι ότι ένας ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να κάνει ότι θέλει την ιδιοκτησία του και είναι ελεύθερος να δραστηριοποιείται όπως το επιθυμεί και ότι επίσης οποιοσδήποτε περιορισμός στα εν λόγω δικαιώματα παραβιάζει το Σύνταγμα και τις ευρωπαϊκές διατάξεις.

Ωστόσο, τα ανωτέρω δικαιώματα της επιχειρηματικής ελευθερίας και του δικαιώματος της ιδιοκτησίας που απορρέουν και από τον Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης (άρθρο 16: επιχειρηματική ελευθερία και άρθρο 17: δικαίωμα ιδιοκτησίας) δεν είναι απόλυτα και μπορούν να υπόκεινται σε περιορισμούς που δικαιολογούνται από επιτακτικούς λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Κατά πάγια νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, η προστασία της επιχειρηματικής ελευθερίας που παρέχεται με το άρθρο 16 περιλαμβάνει την ελευθερία άσκησης οικονομικής ή εμπορικής δραστηριότητας. Η επιχειρηματική ελευθερία δεν συνιστά απόλυτο προνόμιο, αλλά πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σε σχέση με τη λειτουργία της εντός του κοινωνικού πλαισίου[127]. Συγκεκριμένα, η επιχειρηματική ελευθερία μπορεί να υπόκειται σε ευρύ φάσμα παρεμβάσεων της δημόσιας αρχής που μπορούν να θέτουν, προς το γενικό συμφέρον, περιορισμούς στην άσκηση της οικονομικής δραστηριότητας. Γενικότερα, βάσει του άρθρου 52, παράγραφος 1, του Χάρτη, οι περιορισμοί στην άσκηση των δικαιωμάτων και ελευθεριών που αναγνωρίζονται στον Χάρτη πρέπει να προβλέπονται κατά νόμο, να σέβονται το βασικό περιεχόμενο των εν λόγω δικαιωμάτων και ελευθεριών και, τηρουμένης της αρχής της αναλογικότητας, επιτρέπεται να επιβάλλονται μόνον εφόσον είναι αναγκαίοι και ανταποκρίνονται πραγματικά σε αναγνωριζόμενους από την Ένωση σκοπούς γενικού ενδιαφέροντος ή στην ανάγκη προστασίας των δικαιωμάτων και ελευθεριών των τρίτων[128] .

Ούτε το δικαίωμα ιδιοκτησίας που κατοχυρώνεται στο άρθρο 17 του Ελληνικού Συντάγματος και στο άρθρο 17 του Χάρτη των θεμελιωδών δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης έχει απόλυτο χαρακτήρα και η άσκησή του μπορεί να υπόκειται σε περιορισμούς, οι οποίοι δικαιολογούνται από σκοπούς γενικού ή δημόσιου συμφέροντος που επιδιώκει η Ευρωπαϊκή Ένωση[129] και το εκάστοτε Κράτος μέλος.

Βάσει του άρθρου 52, παράγραφος 3, του Χάρτη των θεμελιωδών δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κατά την ερμηνεία του άρθρου 17, πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ως όριο ελάχιστης προστασίας η νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) σχετικά με το άρθρο 1 του πρωτοκόλλου αριθ. 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την Προάσπιση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και των Θεμελιωδών Ελευθεριών (ΕΣΔΑ)[130]. Το άρθρο 1, εδάφιο 2, του πρωτοκόλλου αριθ. 1 της ΕΣΔΑ παρέχει στα κράτη την εξουσία να ρυθμίζουν τη χρήση των αγαθών συμφώνως προς το δημόσιο συμφέρον. Τούτο ισχύει κατά μείζονα λόγο στον τομέα της στέγασης, ως βασική μέριμνα στο πλαίσιο της κοινωνικής και οικονομικής πολιτικής.

Κατά το ΕΔΔΑ, για την εφαρμογή τέτοιων πολιτικών απαιτείται ο νομοθέτης να διαθέτει ευρύ περιθώριο εκτίμησης τόσο ως προς την ύπαρξη προβλήματος δημόσιου ενδιαφέροντος το οποίο δικαιολογεί μέτρα ελέγχου όσο και ως προς την επιλογή των συγκεκριμένων ρυθμίσεων για την υλοποίηση των μέτρων αυτών. Ωστόσο, η παρέμβαση πρέπει να επιτυγχάνει δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων του γενικού συμφέροντος της κοινότητας και των επιταγών προστασίας των θεμελιωδών ατομικών δικαιωμάτων, όπως είναι αυτό της ιδιοκτησίας. Η τυχόν ύπαρξη εναλλακτικών λύσεων δεν καθιστά, αφ’ εαυτής, αδικαιολόγητη την επίμαχη νομοθετική ρύθμιση. Εντούτοις, η νομοθετική ρύθμιση αυτή δεν πρέπει να επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες δυσανάλογα και υπέρμετρα, καθ’ υπέρβαση του περιθωρίου εκτίμησης του κράτους[131].

Η «ανάπτυξη» μίας δραστηριότητας και η γενικότερη πολιτική δεν μπορεί να ασκούνται μόνο με όρους οικονομικούς, δηλαδή με γνώμονα μόνο τα όποια έσοδα αποκομίζονται από μία δραστηριότητα για τους πολίτες και το Κράτος (φόρους κλπ), αλλά πρέπει να λαμβάνουν υπόψιν και τους άλλους τομείς και έννομα αγαθά που άμεσα ή έμμεσα επηρεάζονται από μία δραστηριότητα, ούτως ώστε να επιτυγχάνεται μία δίκαιη και ισόρροπη ανάπτυξη, η συνταγματικώς κατοχυρωμένη «βιώσιμη ή αειφόρος ανάπτυξη» (ΣτΕ 3478/2000)[132], ο επιθυμητός, δηλαδή, συγκερασμός της προστασίας του περιβάλλοντος και στις τρεις μορφές του (φυσικό, οικιστικό, πολιτιστικό) με την αναγκαία για την κάθε υγιή κοινωνία του δυτικού κόσμου, οικονομική ανάπτυξη. Στα μέσα της δεκαετίας του ’60 αναδείχθηκε η κοινωνική διάσταση της φέρουσας ικανότητας (φ.ι.), η οποία αποτελεί βασικό κριτήριο των μελετών που αφορούν την οικιστική και κυρίως την τουριστική ανάπτυξη.

Συνεπώς, η άσκηση κοινωνικής πολιτικής μέσω της επίτευξης της βιώσιμης ανάπτυξης και ο σκοπός της καταπολέμησης του προβλήματος της ανεπάρκειας οικημάτων για μακροχρόνια στέγαση συνιστά επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος, δυνάμενο να δικαιολογήσει εθνικό μέτρο περιορισμού του δικαιώματος της ιδιοκτησίας με την έννοια της μη αλλαγής χρήσης του ακινήτου από οικία σε τουριστικό κατάλυμα Airbnb, ιδιαιτέρως σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, σε περιοχές με έντονο πρόβλημα εξεύρεσης φθηνής στέγης για τους μόνιμους κατοίκους, καθώς και των νησιών, των προστατευόμενων παραδοσιακών οικισμών και των περιοχών Natura που συνιστούν ευαίσθητα οικοσυστήματα, άξια προστασίας.

Επιτακτικοί λόγοι δημοσίου συμφέροντος που επιβάλλουν την επαρκή θέσπιση περιορισμών και θέσπισης προηγούμενης αδειοδοτικής διαδικασίας συνιστούν επίσης, σύμφωνα με την νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, η προστασία του περιβάλλοντος, περιλαμβανόμενου του αστικού περιβάλλοντος, η διατήρηση της εθνικής, ιστορικής και καλλιτεχνικής κληρονομιάς, η δικαιοσύνη των εμπορικών συναλλαγών, η προστασία των καταναλωτών, στόχοι πολιτιστικής πολιτικής και η καταπολέμηση της απάτης. Όλοι οι ανωτέρω λόγοι δημοσίου συμφέροντος (άλλοι λιγότερο, άλλοι περισσότερο) έχουν πεδίο εφαρμογής  στην δραστηριότητα Airbnb που είναι παντελώς αρρύθμιστη, πλην του φορολογικού πεδίου.

Ένα άλλο επιχείρημα των πολέμιων της ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb είναι η κινδυνολογία περί σημαντικής μείωσης των εσόδων από τον τουρισμό, εφόσον τεθούν περιορισμοί στο Airbnb.

Το επιχείρημα αυτό που κατά κόρον προβάλλεται, έχει σαθρή βάση, διότι δεν έχουν εκπονηθεί και δημοσιευτεί μελέτες ενός ή περισσοτέρων ανεξάρτητων και μη ελεγχόμενων φορέων ή οργανισμών (πχ Πανεπιστημίου ή άλλης εγνωσμένης επιστημονικής αξίας ινστιτούτου), δυνάμει των  οποίων να έχουν, με αξιόπιστη επιστημονική μέθοδο, μετρηθεί με την μέγιστη δυνατή ακρίβεια, τόσο οι θετικές (έσοδα), όσο και οι αρνητικές επιπτώσεις του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb (απώλεια ΦΠΑ, φόρων και εισφορών από την «μετακόμιση» τουριστικών επιχειρήσεων στο Airbnb, κοινωνικές επιπτώσεις, περιβαλλοντικές επιπτώσεις, πολιτιστικές επιπτώσεις, φθορά των υποδομών, υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας περιοχών και δημοφιλών πόλεων, καθώς και των νησιών κλπ) στην ελληνική κοινωνία και οικονομία. Επίσης, υπάρχει ανεπάρκεια στοιχείων για την ακριβή συμβολή του Airbnb στην ετήσια αύξηση των αφίξεων τουριστών στη χώρα μας, καθώς και στην συμβολή του ποσού που αποκομίζεται από το Airbnb στην αύξηση του ΑΕΠ και των καθαρών εσόδων του Κράτους.

Η αύξηση (ή ακόμη και ένας υποτιθέμενος διπλασιασμός) με το Airbnb των προσφερόμενων στους τουρίστες κλινών δεν συνεπάγεται αυτόματα και ανάλογη αύξηση εσόδων για το Κράτος. Κι αυτό, διότι με την προσφορά χιλιάδων «νέων» τουριστικών καταλυμάτων με Airbnb αφενός μένουν πολλές κενές κλίνες στις τουριστικές επιχειρήσεις που δεν μπορούν να ανταγωνιστούν σε τιμές διανυκτέρευσης και λειτουργικών εξόδων τα καταλύματα Airbnb που απολαμβάνουν πολλών οικονομικής φύσης προνομίων και αφετέρου πολλές τουριστικές επιχειρήσεις για να καρπωθούν τα οφέλη της προνομιακής φορολόγησης των Airbnb και της ανυπαρξίας ελέγχων και συναφών βαρών, προβαίνουν σε διακοπή στην Εφορία της δραστηριότητας τους και καταθέτουν τα σήματά τους στον ΕΟΤ και την επομένη ημέρα οι ίδιοι επιχειρηματίες προσφέρουν τα ίδια τουριστικά καταλύματα, ως καταλύματα Airbnb με ότι αυτό συνεπάγεται για την απώλεια ΦΠΑ, φορολογικών εσόδων, τελών κλπ για το Κράτος.

Κατά το παρελθόν, ο μονοδιάστατος προσανατολισμός του Ελληνικού Κράτους στην επικαλούμενη «οικονομική ανάπτυξη», με την παράβλεψη ή αγνόηση περιβαλλοντικών, χωροταξικών και κοινωνικών επιπτώσεων έχει αποδειχθεί εξαιρετικά ατυχής. Πιο συγκεκριμένα η για πολιτικούς ή άλλους λόγους, επιλογή της μη κατεδάφισης αυθαιρέτων, τα οποία «νομιμοποιούνται» με την πληρωμή κάποιων προστίμων και η εν γένει μη επαρκής προστασία του περιβάλλοντος (μη επαρκής προστασία των δασών που καίγονται και μετά οικοπεδοποιούνται, μη κατεδάφιση αυθαίρετων κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί σε ποταμούς, ρέματα, αιγιαλό κλπ) έχει καταστρεπτικά και μερικές φορές οδυνηρά αποτελέσματα (βλ. τις τραγωδίες με νεκρούς στη Μάνδρα και στο Μάτι).

Το άρθρο 25 του Συντάγματος που κατοχυρώνει την αρχή της αναλογικότητας (προσφορότητα, αναγκαιότητα και strictu sensu αναλογικότητα) δίνει την κατευθυντήρια γραμμή των όποιων επιλογών της Διοίκησης, η οποία οφείλει να προβεί σε μία στάθμιση των εκατέρωθεν συγκρουόμενων έννομων αγαθών, ούτως ώστε να επέλθει η δίκαιη ισορροπία και η βιώσιμη ανάπτυξη.

14. Το αβέβαιο μέλλον, λόγω του αρρύθμιστου και η μετατόπιση του προβλήματος στην Ελληνική Δικαιοσύνη

Καθόλου αμελητέο δεν είναι το πρόβλημα που δημιουργήθηκε στις πολυκατοικίες, αφού ουκ ολίγοι ιδιοκτήτες και μακροχρόνιοι ενοικιαστές διαμαρτύρονται (δικαίως) α) για την μετατροπή της πολυκατοικίας τους σε ξενοδοχείο και την εντεύθεν μείωση της ασφάλειας, συνεπεία πχ της παράδοσης των κλειδιών της κεντρικής εισόδου σε απεριόριστο αριθμό τουριστών και β) για την διατάραξη της οικιακής ειρήνης, συνεπεία των οχλήσεων που προκαλούνται σχεδόν σε καθημερινή βάση από την έλευση πολυάριθμων αγνώστου ταυτότητας τουριστών, οι οποίοι στο πλαίσιο της ολιγοήμερης ευκαιριακής διαμονής τους δεν σέβονται τις ώρες κοινής ησυχίας και τα οριζόμενα στο Κανονισμό της πολυκατοικίας, αδιαφορώντας για τη διατήρηση καλών σχέσεων με τους γείτονες.

14.1.Η δυνατότητα δικαστικής απαγόρευσης της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, βάσει του Καταστατικού μίας πολυκατοικίας

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 2, 4 παρ. 1, 5 και 13 παρ. 1 Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, υπαγόμενης στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα, με σύμβαση που καταρτίζεται συμβολαιογραφικώς με την σύμπραξη όλων και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες ανά ορόφους και διαμερίσματα, και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του ΑΚ.

Πάντα οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας (πχ αναφορικά με την επιτρεπόμενη χρήση) έχουν το χαρακτήρα δουλείας, οι οποίοι μπορούν να μεταβληθούν ή και να καταργηθούν εν όλω ή εν μέρει με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που υποβάλλεται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται (άρθρο 13 παρ. 1, 2 του Ν. 3741/1929) και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξ αρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό.

Κατά συνέπεια με τον κανονισμό που έχει ισχύ νόμου για τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, έγκυρα συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις για ορισμένη χρήση κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας[133]. Ειδικότερα το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσεως ρητά, β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιασδήποτε χρήσεως η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανση, δυσοσμίας κλπ[134].

Με άλλη διατύπωση, ο Κανονισμός μίας πολυκατοικίας συνιστά το νομικό κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας και εμπεριέχει όλα τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις, τις απαγορεύσεις και τους περιορισμούς που συμφώνησαν όλοι οι συνιδιοκτήτες, προκειμένου να διασφαλίσουν διαχρονικά ομαλές μεταξύ τους σχέσεις και εποικοδομητική διοίκηση, διαχείριση και χρήση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας.  Κατά την αγορά μίας ιδιοκτησίας, κάθε νέος ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του, ενώ κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.  Εφόσον η χρήση ενός διαμερίσματος είναι αντίθετη με τα ρητώς οριζόμενα στον Κανονισμό, αναφορικά με τις χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν είναι απαραίτητη η απόδειξη οιασδήποτε βλάβης από οιονδήποτε θίγεται από την επιχειρούμενη αλλαγή χρήσης, δηλαδή η εκ μέρους του απόδειξη οχλήσεων που οφείλονται στην αλλαγή χρήσης των διαμερισμάτων με συνέπεια αυτός που έχει έννομο συμφέρον να μπορεί να προσφύγει στην Ελληνική Δικαιοσύνη, επικαλούμενος την παραβίαση των διατάξεων του Κανονισμού και να είναι βέβαιη η έκδοση δικαστικής απόφασης που να τον δικαιώνει.

14.2. Το «κενό» στους Κανονισμούς των πολυκατοικιών, αναφορικά με το επιτρεπτό ή μη της χρήσης των διαμερισμάτων, ως καταλυμάτων, τύπου Airbnb

Το σύνολο σχεδόν των πολυκατοικιών και κτιρίων που στεγάζουν διαμερίσματα ή εν γένει ακίνητα επί των οποίων συνάπτονται βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb διαθέτουν Κανονισμούς στους οποίους δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη για το επιτρεπτό ή μη επιτρεπτό της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, οι οποίες, ως ήδη αναφέρθηκε, αποτελούν μία σχετικά πρόσφατη δραστηριότητα που πρωτοεμφανίστηκε παγκοσμίως το 2008 και αναπτύχθηκε ραγδαία στην Ελλάδα από το 2015 και εντεύθεν, μετά την κατάργηση του περιορισμού των 30 ημερών (βλ. ανωτέρω).

Οι Κανονισμοί των πολυκατοικιών στην Ελλάδα, οι οποίες στην συντριπτική πλειονότητα τους ανεγέρθησαν πριν το 2016, οπότε και έγινε η πρώτη προσπάθεια ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb  με το ν. 4446/2016 δεν εμπεριέχουν καμία πρόβλεψη για το επιτρεπτό ή μη της χρήσης των διαμερισμάτων των πολυκατοικιών, ως καταλυμάτων Airbnb, αφού οι συνιδιοκτήτες που συμβλήθησαν κατά την κατάρτιση των Κανονισμών ρυθμίζοντας, μεταξύ άλλων, τις επιτρεπόμενες χρήσεις των διαμερισμάτων, δεν είχαν υπόψιν τους το άγνωστο τότε Airbnb και την σχετική δυνατότητα εκμίσθωσης των διαμερισμάτων σε τουρίστες κατά τη διάρκεια των ολιγοήμερων διακοπών τους στην Ελλάδα.

Συνεπώς, στην συντριπτική πλειονότητα των Κανονισμών των πολυκατοικιών υπάρχει ένα ακούσιο κενό με την έννοια ότι κατά την κατάρτιση των Κανονισμών από τους συνιδιοκτήτες δεν μπορούσε να γίνει οιαδήποτε πρόβλεψη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, των οποίων η φύση και τα χαρακτηριστικά ήταν παντελώς άγνωστα.

14.3. Η προβλεπόμενη στους Κανονισμούς πολυκατοικιών, απαγόρευση της χρήσης διαμερισμάτων, ως ξενοδοχείων

Σε πολλούς Κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει ρητή και κατηγορηματική απαγόρευση χρήσεως των διαμερισμάτων, ως ξενοδοχείων, ήτοι ως χώρων διανυκτέρευσης τουριστών. Προφανείς σκοποί της απαγόρευσης χρήσεων των διαμερισμάτων, ως ξενοδοχείων είναι: α) η διασφάλιση στο διηνεκές του χαρακτήρα και της χρήσης των διαμερισμάτων, ως οικογενειακών εστιών και γενικά ως χώρων που χρησιμοποιούνται για την μόνιμη στέγαση των ιδιοκτητών και των ενοίκων, β) η δημιουργία καλών σχέσεων γειτονίας με τους εκάστοτε ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές που να έχουν έναν σταθερό, μόνιμο και διαρκή χαρακτήρα (όχι έναν εντελώς ευκαιριακό και παροδικό χαρακτήρα, όπως γίνεται με τους τουρίστες που μένουν 1, 2 ή 3 ημέρες σε ένα μέρος), γ) η αποτροπή εισόδου στην πολυκατοικία σε καθημερινή βάση μεγάλου αριθμού προσώπων, αγνώστου ταυτότητας, καθώς και η μη παράδοση των κλειδιών της κεντρικής θύρας της εισόδου σε αγνώστους, όπως είναι οι τουρίστες, δ) η συγκράτηση σε εύλογα επίπεδα του κόστους των κοινοχρήστων δαπανών (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, καθαρισμός πολυκατοικίας, συντήρηση κοινοχρήστων μερών κλπ) και η αποτροπή βλαβών στα κοινόχρηστα μέρη (πχ ασανσέρ), συνεπεία της εκτεταμένης χρήσης από μεγάλο αριθμό εισερχομένων στην πολυκατοικία είναι περιστασιακοί και μη εξοικειωμένοι χρήστες των κοινοχρήστων μερών και των παροχών, ε) η ασφάλεια των μονίμων κατοίκων καθώς και του όλου οικοδομήματος της πολυκατοικίας, στ) ο σεβασμός των ωρών κοινής ησυχίας και γενικά η απρόσκοπτη απόλαυση από κάθε συνιδιοκτήτη και μόνιμο κάτοικο της ιδιοκτησίας του, χωρίς έριδες και οχλήσεις.

Εφόσον σε έναν Κανονισμό μίας πολυκατοικίας υπάρχει ρητή απαγόρευση χρήσης των διαμερισμάτων, ως ξενοδοχείων, μπορεί, κατ΄ ανάλογη εφαρμογή να γίνει δεκτό ότι απαγορεύονται και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, οι οποίες αδιαμφισβήτητα είναι τουριστικές (ανεξαρτήτως της φορολογικής εξομοίωσης τους με τις μισθώσεις κατοικιών), αφού προσομοιάζουν με αυτές που συνάπτονται σε ξενοδοχεία ή άλλες τουριστικές μονάδες (αναλογική ερμηνεία)[135].

Όποιος έχει σχετικό έννομο συμφέρον (ιδιοκτήτης ή ένοικος της πολυκατοικίας) μπορεί να επικαλεστεί την απαγόρευση χρήσεως των διαμερισμάτων, ως ξενοδοχείων, προκειμένου να αποτραπεί η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb στα διαμερίσματα της πολυκατοικίας. Κι αυτό, διότι η αυθεντική και εκπεφρασμένη στον Κανονισμό βούληση των συνιδιοκτητών που ρητώς και κατηγορηματικώς απαγόρεψαν την χρήση των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, ως ξενοδοχείων δεν μπορεί να καταστρατηγείται εμμέσως πλην σαφώς, μέσω της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb και εν τέλει η απαγόρευση έλευσης και διανυκτέρευσης τουριστών στα διαμερίσματα να «παρακάμπτεται» με το Airbnb.

14.4. Η προβλεπόμενη στους Κανονισμούς πολυκατοικιών, απαγόρευση άσκησης οχλουσών δραστηριοτήτων και η περίπτωση έλλειψης Κανονισμού πολυκατοικίας

Ακόμη όμως και αν δεν υπάρχει στο Καταστατικό μίας πολυκατοικίας η ρητή απαγόρευση χρήσης των διαμερισμάτων, ως ξενοδοχείων και πάλι μπορεί να κριθεί ότι είναι απαγορευμένη η χρήση των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, ως καταλυμάτων τύπου Airbnb, εφόσον στο Καταστατικό μνημονεύονται οχλούσες δραστηριότητες, όπως η απαγόρευση χρήσης των διαμερισμάτων, ως οικοτροφείων, φροντιστηρίων, χαρτοπαικτικών λεσχών, εργαστηρίων, καταστημάτων, καφενείων  κλπ., διότι η χρήση των διαμερισμάτων από τουρίστες στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας παραμονής τους σ’ αυτά αδιαμφισβήτητα συνιστά μία οχλούσα δραστηριότητα.

Η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους έχει την έννοια ότι και αυτοί δεν πρέπει να παρακωλύονται από την χρήση των άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Η ενοχλητική χρήση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατόν να προέλθει είτε με την αλλαγή του προορισμού είτε με την μεταγενέστερη επιβλαβή χρήση της (Κ. Βασιλείου, Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, Δ έκδοση, 2010, 370, 371)

Βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών ή στην σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των οριζόντιων ιδιοκτησιών και των κοινών μερών, που ορίζεται είτε με δικαιοπρακτική ρύθμιση (δηλαδή τη συστατική πράξη, τον κανονισμό ή ιδιαίτερη συμφωνία) είτε με ειδικές αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, ή σε περίπτωση ελλείψεως αυτών, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στην λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως.

Πράγματι,  η διάθεση ενός ή περισσοτέρων διαμερισμάτων μίας πολυκατοικίας, ως καταλυμάτων, τύπου Airbnb στα οποία διανυκτερεύουν αγνώστου ταυτότητας, προέλευσης και αριθμού τουρίστες μπορεί βασίμως να θεωρηθεί ως αλλαγή χρήσης του διαμερίσματος από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα που είναι μία οχλούσα δραστηριότητα, η οποία παρακωλύει την χρήση των άλλων συγκυρίων κατά την απόλαυση των δικών τους ιδιοκτησιών με την έννοια ότι παραβλάπτεται ή διαταράσσεται η ησυχία και ασφάλεια των μονίμων κατοίκων -ενοίκων, ενώ περαιτέρω η δραστηριότητα αυτή είναι ικανή και πρόσφορη να προκαλέσει υπερβολικούς θορύβους από τους τουρίστες, καθώς και έριδες – εντάσεις μεταξύ αφενός των τουριστών και αφετέρου των μονίμων κατοίκων-ενοίκων.

Στην περίπτωση αυτή, γίνεται μία γραμματική, αλλά και (κυρίως) τελολογική ερμηνεία των διατάξεων του Κανονισμού της πολυκατοικίας με κριτήριο τον σκοπό θέσπισης των ανωτέρω απαγορεύσεων που δεν είναι άλλος από την διαφύλαξη της ησυχίας και της ηρεμίας των μονίμων κατοίκων και την θωράκιση της βασικής χρήσης των διαμερισμάτων, ως κατοικιών (οικογενειακών εστιών) από θορυβώδεις και οχλούσες δραστηριότητες που είναι ικανές και πρόσφορες να διαταράξουν την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας, ενώ περαιτέρω, βάσει των αρχών της καλής πίστης, καθώς και των χρηστών και συναλλακτικών ηθών, αναζητείται η εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμενων στον Κανονισμό υπό την εκδοχή πως γνώριζαν το Airbnb και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb. Πράγματι, κατ’ εφαρμογή των άρθρων 200 και 288ΑΚ μπορεί ευχερώς να γίνει δεκτό ότι οι δικαιοπρακτούντες στον Κανονισμό θα απαγόρευαν το Airbnb στην πολυκατοικία τους (εάν το γνώριζαν), δεδομένης της επιθυμίας τους να αποτρέψουν, μέσω της απαγόρευσης άσκησης άλλων οχλουσών δραστηριοτήτων, την έλευση αγνώστου ταυτότητας και απροσδιορίστου αριθμού προσώπων στην πολυκατοικία, προκειμένου να διασφαλιστεί η ησυχία, τάξη και ασφάλεια της πολυκατοικίας και η οικιακή τους ειρήνη.

Σε περίπτωση έλλειψης Κανονισμού, κριτήρια για την επιτρεπόμενη χρήση και την έκταση της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών αποτελούν οι λειτουργικές συνθήκες και ιδιαιτερότητες της οικοδομής, η τοποθεσία, οι συνθήκες της περιοχής, η καλή πίστη και τα χρηστά ήθη[136].  Ο συνήθης προορισμός, εάν δεν υπάρχει Κανονισμός (ή εάν δεν προκύπτει από τον ίδιο τον Κανονισμό ή από ειδικές συμφωνίες) θα πρέπει να αναζητηθεί μέσω των διδαγμάτων της κοινής πείρας και ειδικότερα των αναγκών που εξυπηρετούνται σε σχέση με την όλη οικοδομή ή τις οικοδομές της περιοχής. Για την ανεύρεση της μεταβολής του συνήθους προορισμού χρησιμοποιούνται τα κριτήρια των άρθρων 281, 288ΑΚ[137]. Υποστηρίζεται[138] ότι εφόσον διαπιστώνεται χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας που είναι αντίθετη με τα ανωτέρω κριτήρια, δεν είναι αναγκαία η απόδειξη της βλάβης των λοιπών συνιδιοκτητών, αλλά μόνο η απόδειξη της μεταβολής του συνήθους προορισμού[139].

Αν δεν υπάρχει κανονισμός, η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών μπορεί ενδεχομένως να ορίζεται με αναγκαστικού δικαίου ειδικές διατάξεις, όπως είναι το Προεδρικό Διάταγμα ή άλλη κανονιστικής φύσης πράξη (πχ Υπουργική Απόφαση), ενώ οι διατάξεις αυτές επέχουν ισχύ νόμου, προβλέποντας τον ειδικό χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της Ελληνικής Πολιτείας αναφορικά με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης σε ειδικά οριζόμενες προστατευόμενες περιοχές (ΠΠ), όπως είναι αυτή του Ναυπλίου γιαμ την οποία έγινε λόγος ανωτέρω. Ειδικότερα:

Σε περίπτωση που είτε δεν υπάρχει καθόλου Κανονισμός είτε στον Κανονισμό δεν υπάρχει καμία ενδεικτική ή αποκλειστική απαρίθμηση απαγόρευσης χρήσεων των διαμερισμάτων, τότε για να κριθεί το εάν και κατά πόσο η μίσθωση ενός διαμερίσματος, ως τουριστικού καταλύματος, τύπου Airbnb είναι επιτρεπτή ή απαγορευμένη, πρέπει να αναζητηθεί κατά περίπτωση -de facto- η τυχόν συμφωνία ή αντίθεση της χρήσης αυτής με τις κρατούσες στην οικοδομή συνθήκες, ήτοι το εάν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής χρησιμοποιούνται ανέκαθεν, ως κατοικίες, καθώς και εάν χρησιμοποιούνται επί μακρόν αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο, ως κατοικίες (πχ οικογενειακές εστίες) ή εάν τυχόν προέχει η επαγγελματική χρήση στην συγκεκριμένη πολυκατοικία με την έννοια ότι στο κτίριο λειτουργούν δικηγορικά γραφεία, οδοντιατρεία, συμβολαιογραφεία και λοιπές δραστηριότητες που προϋποθέτουν την έλευση πολλών προσώπων, αγνώστου συνήθως ταυτότητας στα κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου. Στην 1^η περίπτωση (εν τοις πράγμασι επί μακρόν χρήση των ιδιοκτησιών, ως αμιγείς κατοικίες) οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb είναι απαγορευμένες, ενώ στην 2^η περίπτωση επιτρεπόμενες. Σε οριακές περιπτώσεις που τα μισά διαμερίσματα είναι επαγγελματικά και τα μισά οικογενειακές εστίες πρέπει με βάση την αρχή της πρόληψης και της προφύλαξης της οικιακής ειρήνης να γίνει δεκτό ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb είναι ομοίως απαγορευμένες.

15. Το θέμα της ασφάλειας των κτιρίων

Σημαντικός παράγοντας για το επιτρεπτό ή απαγορευμένο της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb σε ένα οικοδόμημα είναι το κατά πόσο η χρήση ενός ή περισσοτέρων διαμερισμάτων με Airbnb που είναι πιο εντατική ή βαριά εν συγκρίσει με τις αστικές μισθώσεις κατοικίας, συνάδει με τις προδιαγραφές και ιδιαιτερότητες του συγκεκριμένου κτιρίου (της πολυκατοικίας) με την έννοια ότι πρέπει να διασφαλίζεται με την έκδοση σχετικών πιστοποιητικών, τεχνικών εκθέσεων και πάσης άλλης φύσεως εγγράφων η στατική, ηλεκτρολογική, μηχανολογική, αρχιτεκτονική και υδραυλική αντοχή και επάρκεια του κτιρίου να αντέξει την τουριστική χρήση των εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας. Η επάρκεια του αποχετευτικού συστήματος πρέπει επίσης να διασφαλίζεται, λόγω της επιβάρυνσης του και της κατά κανόνα πιο βαριάς χρήσης του συστήματος από τους τουρίστες.

Πέραν των ανωτέρω, η ασφάλεια ενός κτιρίου είναι άρρηκτα συνδεδεμένη και συνυφασμένη με το σημαντικότατο θέμα της ενεργητικής και παθητικής πυρασφάλειας, την οποία πρέπει να διαθέτει όχι μόνο το διαμέρισμα που νοικιάζεται με Airbnb, αλλά ολόκληρο το κτίριο. Σύμφωνα με τον «Κανονισμό Πυροπροστασίας Κτιρίων» (ΦΕΚ Α 80/7-5-2018), πρωταρχικός στόχος του οποίου είναι η ασφάλεια του κοινού σε περίπτωση εκδήλωσης φωτιάς, η οποία επιτυγχάνεται γενικά με κατάλληλο σχεδιασμό του κτιρίου και των επιμέρους χώρων του, με την εγκατάσταση ενεργητικών μέσων και συστημάτων, καθώς και με την επιλογή των κατάλληλων υλικών και εξοπλισμού, μία από τις κρίσιμες παραμέτρους για την ασφάλεια είναι και οι πιθανοί χρήστες του κτιρίου, τα χαρακτηριστικά αυτών και η ενδεχόμενη εξοικείωση τους με το κτίριο¨.

Είναι προφανές ότι οι τουρίστες Airbnb που εισρέουν σε μία ή περισσότερες ιδιοκτησίες ενός κτιρίου (πολυκατοικίας) για 1, 2, 3 ή 5 ημέρες (μέσος όρος της διάρκειας διαμονής) για να μείνουν στα καταλύματα Airbnb δεν είναι εξοικειωμένοι με τα καταλύματα, το κτίριο και τις ιδιαιτερότητες τους και συνεπώς αυτονόητα μειώνεται η ασφάλεια του κτιρίου, των ιδίων των τουριστών, καθώς και όλων των χρηστών του κτιρίου (ιδιοκτητών, ενοίκων, επισκεπτών), άλλως αυξάνεται κατακόρυφα ο κίνδυνος πρόκλησης ζημιών ή ακόμη και ολοσχερών καταστροφών για τις ιδιοκτησίες, καθώς και βλάβης της σωματικής ακεραιότητας και ζωής πολλών ανθρώπων. Και σ’ αυτή την περίπτωση, κατ’ εφαρμογή της αρχής της πρόληψης, πρέπει στην ιδιοκτησία ή στις ιδιοκτησίες που νοικιάζονται με Airbnb σε τουρίστες, όσο και εν γένει σε όλη την πολυκατοικία, να εκδίδονται πιστοποιητικά ενεργητικής και παθητικής πυρασφάλειας, εγκεκριμένα από μηχανικό και την αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία, ούτως ώστε να διασφαλίζεται η επάρκεια των πυροσβεστικών μέσων, ο επαρκής αριθμός και σήμανση των εξόδων κινδύνου, η ανάρτηση σχεδιαγράμματος εκκένωσης σε σημεία του διαμερίσματος και σε χώρους της πολυκατοικίας σε περίπτωση επέλευσης ενός έκτακτου και απρόβλεπτου περιστατικού (πυρκαγιά, πλημμύρα, σεισμό κλπ). Σκόπιμο είναι να τονιστεί ότι στην περίπτωση καταλυμάτων Airbnb που λειτουργούν (ή πρόκειται να λειτουργήσουν) εντός διατηρητέων κτιρίων ή σε ευαίσθητα οικοσυστήματα, οι απαιτήσεις πυρασφάλειας είναι πιο αυξημένες, λόγω της ανεπανόρθωτης βλάβης που θα επέλθει σε περίπτωση μερικής ή ολικής καταστροφής των κτιρίων και των οικοσυστημάτων.

16. Η περίπτωση των περιοχών «αμιγούς κατοικίας» και των περιοχών με περιορισμούς στις χρήσεις των ακινήτων

Για το επιτρεπτό ή μη σύναψης των εν λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb σε διαμερίσματα πολυκατοικίας ή κτιρίου γενικότερα είναι το εάν η περιοχή που βρίσκεται η πολυκατοικία ή το κτίριο είναι αμιγούς κατοικίας και συνεπώς με την μετατροπή των διαμερισμάτων από κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα, τύπου Airbnb παραβιάζεται ή τροποποιείται το εγκεκριμένο ρυμοτομικό και χωροταξικό σχέδιο της πόλης. Σε περιοχές, όπως του Παλαιού Ψυχικού που είναι περιοχή αμιγούς κατοικίας, όπως και στις περιπτώσεις προστατευόμενων παραδοσιακών οικισμών, όπως είναι το Ναύπλιο δεν μπορεί να γίνει δεκτή η μετατροπή των σπιτιών από αμιγείς κατοικίες σε τουριστικά-επαγγελματικά καταλύματα, τύπου Airbnb, αφού εν τοις πράγμασι με το Airbnb τροποποιείται σιωπηρά το σχέδιο πόλης και ανατρέπεται ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός.

Η χρήση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας ή των κοινοχρήστων μερών, κατά παράβαση του Κανονισμού ή κατά παράβαση των αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικών διατάξεων που απαγγέλλουν ρητώς ή εμμέσως ακυρότητα για την παράβαση είναι παράνομη, χωρίς την ανάγκη ύπαρξης και απόδειξης βλάβης[140], ήτοι δεν απαιτείται επίκληση και απόδειξη των οχλήσεων που ενδεχομένως προκαλούνται στους ενοίκους της πολυκατοικίας από τους τουρίστες που χρησιμοποιούν τα διαμερίσματα, ως καταλύματα, τύπου Airbnb. Συνεπώς με γνώμονα καταρχήν το Καταστατικό και εάν αυτό δεν υπάρχει, των επιτρεπόμενων ή απαγορευόμενων χρήσεων και συνθηκών που επικρατούν στο κτίριο και στην ευρύτερη περιοχή, θα κριθεί το εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb επιτρέπονται ή απαγορεύονται.  Σημειωτέον ότι οι περιορισμοί της κυριότητας που απορρέουν από τον Κανονισμό ή από ειδικές αναγκαστικού δικαίου διατάξεις έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν όλους ανεξαιρέτως τους ιδιοκτήτες.

17. Η απαγόρευση σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, βάσει των διατάξεων του ν. 3741/29 και των διατάξεων του γειτονικού δικαίου (σημ: απαραίτητη η απόδειξη βλάβης)

Από τον συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 1000ΑΚ (κυριότητα) που ορίζει ότι ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να διαθέσει κατ’ αρέσκεια και να αποκρούσει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σε αυτό και του άρθρου 3 παρ. 1 ν. 3741/1929[141] προκύπτει ότι η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους έχει την έννοια, ότι δεν πρέπει να παρακωλύονται από την χρήση των άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Η ενοχλητική χρήση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατόν να προέλθει, είτε με την αλλαγή του προορισμού της, είτε με την μεταγενέστερη επιβλαβή χρήση της. Επιβλαβής χρήση είναι νοητή και χωρίς αλλαγή χρήσης, όπως πχ σε κτίριο κατοικιών, όταν ο ένοικος θορυβεί υπερβολικά[142]. Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 του ΑΚ, 1, 2 § 1, 5, 7 και 13 του ν. 3741/1929, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, κατ’ άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδικαίως, κατʼ ανάλογη μερίδα, στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη του όλου ακινήτου, ήτοι αυτά που χρησιμεύουν σε κοινή χρήση από όλους τους οροφοκτήτες ή ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, οι πρωτότοιχοι, η στέγη κ.λπ.

Από τις ανωτέρω διατάξεις συνάγεται ότι η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση της αυτοτελούς ιδιοκτησίας του πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών που απορρέουν είτε από τη δική τους αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ορόφου, είτε από την αναγκαία συγκυριότητά τους σε κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (άρθρα 1117 ΑΚ και 2 του ν. 3741/1929). Ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί να προβαίνει σε μεταβολές της κατά προορισμό χρήσης της ιδιοκτησίας του, εφόσον με την επιχειρούμενη μεταβολή παραβλάπτεται η χρήση ή μειώνεται η χρήση των άλλων ιδιοκτησιών ή του οικοδομήματος ή αν έχει θεσπισθεί απαγόρευση της συγκεκριμένης χρήσης, οπότε η απαγόρευση έχει χαρακτήρα αρνητικής δουλείας, σύμφωνα με το άρθρο 1117ΑΚ. Πότε επέρχεται βλάβη στους λοιπούς συνιδιοκτήτες είναι ζήτημα πραγματικό και κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις ανάγκες των επιμέρους διαιρετών ιδιοκτησιών, τη δυνατότητα χρήσεως των κοινών μερών και το σκοπό που εξυπηρετούν τα κοινά μέρη στην όλη ιδιοκτησία της οροφοκτησίας, λαμβανομένων πάντοτε υπόψη και των απαιτήσεων της καλής πίστης και των χρηστών ηθών[143]. Στην χρήση περιλαμβάνεται η διαμονή, η εγκατάσταση πραγμάτων, η διαμόρφωση του εσωτερικού χώρου, η λήψη καρπών, η συντήρηση κλπ.

Η έκταση της χρήσης υπόκειται σε περιορισμούς[144], οι οποίοι είναι: α) να μην παρεμποδίζεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών[145], β) να μη μειώνεται η ασφάλεια τους, γ) να μην μειώνεται η ασφάλεια του οικοδομήματος, δ) να μην έρχεται σε αντίθεση με διάταξη του κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, ε) να μην παραβιάζεται διάταξη του γειτονικού δικαίου του ΑΚ[146]. Η εκμίσθωση ακινήτων σε τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb που έχουν τουριστικό και επαγγελματικό χαρακτήρα, ενδέχεται να παραβιάζει την χρήση των λοιπών ιδιοκτησιών της ίδιας πολυκατοικίας, υπό την έννοια των ανωτέρω υπό στοιχεία α, β, γ, δ και ε περιπτώσεων του άρθρου 3 του ν. 3741/29, καθώς των διατάξεων του γειτονικού δικαίου.

18. Οι δικαστικές αποφάσεις

Καταρχάς και πριν αναλυθούν οι έως σήμερα εκδοθείσες δικαστικές αποφάσεις για το Airbnb, σκόπιμο είναι να γίνουν δύο (2) σημαντικές επισημάνσεις:

1^ον ότι η έκδοση έως τώρα κάποιων δικαστικών αποφάσεων από τα πρωτοβάθμια δικαστήρια (Μονομελή Πρωτοδικεία) αποτελούν μία «ισχνή» ή «ασθενής» νομολογία με την έννοια ότι απαιτείται να καταστεί μία δικαστική απόφαση τελεσίδικη και αμετάκλητη για να μπορεί να γίνει λόγος για διαμόρφωση νομολογίας επί του θέματος αυτού και για «ισχυρό» νομολογιακό προηγούμενο. Λόγω της έντονης διαμάχης μεταξύ των υπέρμαχων και των πολέμιων των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb ευλόγως αναμένεται η προσφυγή και στον Άρειο Πάγο από όποια από τις 2 πλευρές ηττηθεί με αποτέλεσμα το τοπίο να είναι, με τους σημερινούς αργούς ρυθμούς απονομής της Δικαιοσύνης, μετά βεβαιότητας, θολό για τα επόμενα 3-5 έτη τουλάχιστον.

2^ον είναι ανεπίτρεπτο να επιρρίπτεται από τους κυβερνώντες στους πολίτες το δυσβάστακτο οικονομικό και ψυχολογικό βάρος της προσφυγής της Δικαιοσύνης, καθώς να «χρησιμοποιείται» η Ελληνική Δικαιοσύνη κατ’ αυτό τον τρόπο, διότι αφενός η ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb αποτελεί υποχρέωση της εκτελεστικής εξουσίας και όχι των όποιων δικαστηρίων επιληφθούν της εκδίκασης σχετικών υποθέσεων και αφετέρου, διότι κατ’ αυτό τον τρόπο διαιωνίζεται η εκρηκτική κατάσταση έριδων και προστριβών που έχει δημιουργηθεί κυρίως σε πολυκατοικίες μεταξύ των υπέρμαχων και των πολέμιων των εν λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων και επιπλέον αποκλείονται εν τοις πράγμασι από την πρόσβαση στην Δικαιοσύνη οι οικονομικά ασθενέστεροι εκείνοι συμπολίτες που δεν μπορούν να διαθέσουν χρήματα σε δικηγόρους και να επωμισθούν την εν γένει δικαστική δαπάνη για την κοστοβόρο αυτή (σε χρήμα και χρόνο) δικαστική διαδικασία, η οποία, ακόμη κι αν τελεσιδικήσει μετά από χρόνια κατά των σήμερα παντελώς ανεξέλεγκτων βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb θα είναι άνευ αντικειμένου, αφού εν τω μεταξύ θα έχουν δημιουργηθεί ανεπανόρθωτες ή τουλάχιστον δυσχερώς επανορθώσιμες συνέπειες στο περιβάλλον, στην χωροταξία και πολεοδομία των πόλεων, στην πολιτιστική μας κληρονομιά και στην ζωή των μονίμων κατοίκων.

Έχουν εκδοθεί η υπ’ αριθμ. 16158/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και η υπ’ αριθμ. 263/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου[147], δυνάμει των οποίων απαγορεύτηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb σε συγκροτήματα ιδιοκτησιών στην Θεσσαλονίκη και στο Ναύπλιο, αντίστοιχα και η αλλαγή χρήσης των διαμερισμάτων από κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα, τύπου Airbnb.

18.1. Η υπ’ αριθμ. 16158/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης

Δυνάμει της 16158/2018 απόφασης έγιναν δεκτά τα εξής: α) ότι η εναγόμενη προέβαινε σε διαφημιστική καταχώριση της ιδιοκτησίας της, ως τουριστικής επιχείρησης-καταλύματος με διακριτικό τίτλο σε πάνω από 15 τουριστικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές διαδικτυακές ιστοσελίδες (sites), β) ότι η τιμή διάθεσης μεταβαλλόταν, ανάλογα με την τουριστική περίοδο (high and low tourist season), όπως ακριβώς πράττουν οι τουριστικές επιχειρήσεις για την προσέλκυση πελατών, γ) ότι καθ’ όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού 2016, η ιδιοκτησία της εναγομένης χρησιμοποιείτο από άγνωστο, μεγάλο αριθμό τουριστών, οι οποίοι εναλλάσσονταν σχεδόν ανά εβδομάδα, δ) ότι η πισίνα του συγκροτήματος ήταν μονίμως κατειλημμένη από τους τουρίστες-πελάτες της εναγομένης, αποκλείοντας κατά τον τρόπο αυτό τους λοιπούς ιδιοκτήτες από την ελεύθερη χρήση της πισίνας, ε) ότι καθημερινά οι τουρίστες οχλαγωγούσαν και οργάνωναν εκδηλώσεις σε κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος, ανάβοντας φωτιές, κάνοντας αλόγιστη και επικίνδυνη χρήση της ψησταριάς  (barbeque) και καταναλώνοντας αλκοόλ, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, στ) ότι οι επισκέπτες των πελατών, όταν δεν μπορούσαν να εισέλθουν από την κεντρική πόρτα του συγκροτήματος, πηδούσαν τον τοίχο της περίφραξης και πολλές διανυκτέρευαν, ζ) ότι οι τουρίστες δεν έκαναν λελογισμένη χρήση των κοινόχρηστων μερών και εγκαταστάσεων, εφόσον ήταν προσωρινοί παραθεριστές, η) ότι η εναγομένη πλήρωνε εκείνη τους λογαριασμούς της κατοικίας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ, κοινόχρηστα) και παρείχε κι άλλες πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, internet, ασφάλεια, λευκά είδη (πετσέτες), ενώ και η ιδιοκτησία στις φωτογραφίες των τουριστικών οδηγών και γραφείων εμφανιζόταν πλήρως εξοπλισμένη και από λευκά είδη, θ) ότι η εναγομένη καθάριζε πριν και μετά την έλευση των τουριστών, τηρούσε αυστηρή ώρα άφιξης και αναχώρησης των τουριστών-πελατών, παρείχε υποδοχή και παροχή τουριστικών οδηγιών και ξενάγησης, οργάνωνε την έλευση και αποχώρηση, ειδικά, όταν υπήρχαν διαδοχικοί τουρίστες, οι οποίοι μπορούσαν να συνυπάρχουν την ίδια ημέρα.

Η σημαντικότερη παραδοχή της 16158/2018 απόφασης είναι ότι η χρήση από εναλλασσόμενους τουρίστες μίας ιδιοκτησίας στο πλαίσιο των ολιγοήμερων διακοπών τους με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb δεν συνιστά μίσθωση «κατοικίας», κατά την παγκοίνως γνωστή και καθιερωμένη στις συναλλαγές έννοια του όρου, συνεπώς είναι απαγορευμένη η χρήση της ιδιοκτησίας για οποιονδήποτε άλλο σκοπό, όπως η τουριστική εκμετάλλευση της, μέσω της εκμίσθωσης της ιδιοκτησίας σε τουρίστες. Σύμφωνα με την εν λόγω σημαντική απόφαση «Οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι η επαγγελματική ή μη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία¨ και ότι ¨κατόπιν των ανωτέρω αποδεικνύεται ότι η εναγόμενη κάνει χρήση του ακινήτου της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό¨.

Σημαντικοί παράγοντες που διαδραμάτισαν ρόλο στην ανωτέρω δικανική κρίση και πεποίθηση περί του τουριστικού και επαγγελματικού χαρακτήρα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb είναι η εκ μέρους της εναγομένης προσφορά υπηρεσιών, πέραν της διανυκτέρευσης και των κλινοσκεπασμάτων, οι οποίες παγίως προσφέρονται σε ξενοδοχεία και λοιπές οργανωμένες τουριστικές επιχειρήσεις, όπως η πληρωμή λογαριασμών από την τουριστική επιχείρηση, η ελεύθερη πρόσβαση στο internet, η παροχή καθαριότητας και λευκών ειδών, η ξενάγηση κλπ, καθώς επίσης και η επαγγελματική οργάνωση της επιχείρησης που λειουργούσε στην ιδιοκτησία της εναγομένης με διακριτικό τίτλο, η διαφημιστική καταχώριση και προβολή στα σχετικά τουριστικά sites, ο ορισμός τιμών διανυκτέρευσης, ανάλογα με την τουριστική περίοδο, η λειτουργία εν τοις πράγμασι ρεσεψιόν για την υποδοχή και την αναχώρηση των πελατών-τουριστών.

Παραβίαση του άρθρου 3 του ν. 3741/1929 και των διατάξεων των γειτονικού δικαίου του ΑΚ συνιστούσαν οι παραδοχές της ανωτέρω απόφασης που άπτονταν της αλόγιστης χρήσης από τους τουρίστες των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων του συγκροτήματος (πισίνα, barbeque κλπ) και σημαντικών ζητημάτων μείωσης της ασφαλείας (διανυκτέρευση αγνώστου αριθμού και ταυτότητας τουριστών και των επισκεπτών τους, υπερπήδηση τοίχου από επισκέπτες για να εισέλθουν στο συγκρότημα) και των εντεύθεν σημαντικών οχλήσεων που προκαλούντο από τους τουρίστες κατά των λοιπών ιδιοκτητών των ιδιοκτησιών του συγκροτήματος. Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα που έκρινε το Δικαστήριο της Θεσσαλονίκης με την 16158/2018 απόφαση του είναι το θέμα της μη αυτοτέλειας της ιδιοκτησίας που προσφερόταν προς εκμίσθωση με Airbnb, αφού κρίθηκε ότι η ιδιοκτησία της εναγομένης (επιπλωμένη έπαυλη) ήταν μεσοτοιχία με τις λοιπές ιδιοκτησίες του συγκροτήματος, συνεπώς δεν πληρούτο η προϋπόθεση της δομικής και λειτουργικής αυτοτέλειας της ιδιοκτησίας, κατ’ άρθρο 111 παρ. 1 του ν. 4446/2016.

Με την ανωτέρω δικαστική απόφαση έγινε ορθώς δεκτό πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb έχουν χαρακτήρα επαγγελματικό με την έννοια της οργανωμένης τουριστικής επιχείρησης και της παροχής υπηρεσιών καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, οι οποίες προσιδιάζουν με αυτές των λοιπών αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων.

18. 2. Η υπ’ αριθμ. 263/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου

Με την υπ’ αριθμ. 263/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου απαγορεύτηκε η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb σε ιδιοκτησία εντός συγκροτήματος με πισίνα στο Ναύπλιο, ως αντίθετη με την χρήση των ιδιοκτησιών που ορίστηκε με τον οικείο Κανονισμό, δυνάμει του οποίου απαγορεύεται η χρήση των ιδιοκτησιών, ως ξενοδοχείων στην έννοια των οποίων προσιδιάζουν τα τουριστικά καταλύματα, τύπου Airbnb. Πέραν της ανωτέρω αντίθεσης σε αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του Κανονισμού των συνιδιοκτητών, πιθανολογήθηκε βασίμως η όχληση των υπολοίπων συνιδιοκτητών από τους εναλασσόμενους επισκέπτες-τουρίστες, λόγω της οχλαγωγίας των τουριστών στο κατάλυμα Airbnb και σε κοινόχρηστους χώρους, ακόμη και τις ώρες κοινής ησυχίας, λόγω της ανεξέλεγκτης εναπόθεσης των απορριμάτων σε κοινόχρηστους χώρους, λόγω της κατάληψης από τους τουρίστες των θέσεων στάθμευσης των λοιπών ιδιοκτητών, λόγω της πολύωρης χρήσης της πισίνας από τους τουρίστες που παρακωλύουν τη χρήση των λοιπών ιδιοκτητών, καθώς επίσης και πιθανολογήθηκε κίνδυνος για την ασφάλεια των ιδιοκτητών των λοιπών ιδιοκτησιών, λόγω της παραχώρησης στους τουρίστες των κωδικών των εισόδων της πολυκατοικίας.

Η συμβολή της απόφασης αυτής του Ναυπλίου έγκειται κυρίως στην για πρώτη φορά αναγνώριση της επαγγελματικής φύσης και χαρακτήρα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, λόγω του ότι η τουριστική χρήση των καταλυμάτων, τύπου Airbnb προσομοιάζει μ’ αυτή των ξενοδοχείων και συνεπώς απαγορεύεται, ανεξαρτήτως της απόδειξης της βλάβης των λοιπών ιδιοκτητών, στην περίπτωση κατά την οποία στον συμβολαιογραφικώς καταρτισθέντα Κανονισμό ρύθμισης των σχέσεων των συνιδιοκτητών μίας πολυκατοικίας εμπεριέχεται σχετική απαγόρευση χρήσης των ιδιοκτησιών, ως ξενοδοχείων.

Από τις ανωτέρω δύο (2) αποφάσεις καταδεικνύεται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb δεν είναι μισθώσεις κατοικίας, μολονότι φορολογούνται ως τέτοιες, αλλά ότι η αληθινή φύση τους είναι τουριστική-επαγγελματική.

18.3. Η υπ’ αριθμ. 1259/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών,

Δυνάμει σχετικής εντολής και απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών μίας πολυκατοικίας πλησίον της Πλατείας Βικτωρίας η διαχειρίστρια στράφηκε με αγωγή κατά μίας συνιδιοκτήτριας ενός διαμερίσματος της ιδίας πολυκατοικίας που εκμίσθωνε το διαμέρισμα της σε μία ΙΚΕ -εξειδικευμένη εταιρεία βραχυχρόνιων μισθώσεων-, η οποία με τη σειρά της υπομίσθωνε το διαμέρισμα σε τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Στην εν λόγω αγωγή ζητείτο, μεταξύ άλλων, η απαγόρευση σύναψης των εν λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω αντίθεσης σε διατάξεις του Καταστατικού της πολυκατοικίας που όριζε ότι δεν επιτρέπεται η λειτουργία οικοτροφείου εντός των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας και αφετέρου, λόγω σοβαρών προβλημάτων στην ασφάλεια και ησυχία των ενοίκων και στην λειτουργία των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας, κατά παράβαση του Κανονισμού περί σεβασμού της ησυχίας, υγιεινής και ασφάλειας των ενοίκων της. Ειδικότερα, οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας επικαλούντο ότι στο διαμέρισμα που νοικιαζόταν με Airbnb διέμενε κάθε μέρα μεγάλος αριθμός ατόμων, έως και 16 που άφηναν τις πόρτες της οικοδομής ξεκλείδωτες, έκαναν πάρτι, όπου φωνασκούσαν, τραγουδούσαν, χόρευαν και άκουγαν μουσική σε μεγάλη ένταση μέχρι τις πρώτες πρωινές ώρες, ενοχλούσαν τους ενοίκους της πολυκατοικίας σε ώρες κοινής ησυχίας, ρύπαιναν τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ενώ επιβιβάζονταν στον ανελκυστήρα περισσότερα από το επιτρεπόμενο όριο των δύο ατόμων με πολλές αποσκευές με αποτέλεσμα να προκαλούν συχνότατες βλάβες στη λειτουργία του.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η προσωρινή διαμονή τουριστών με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb δεν εμπίπτει στην απαγορευμένη από το Καταστατικό χρήση των διαμερισμάτων, ως «οικοτροφεία», επικαλούμενο την παγκοίνως γνωστή έννοια του «οικοτροφείου» και την περιοριστική ρητή αναφορά στο άρθρο 12 του Κανονισμού, όλων των απαγορευμένων χρήσεων (χαρτοπαικτική λέσχη, εκλογικό ή πολιτικό κέντρο, οίκο ανοχής, χωροδιδασκαλείο, ωδείο, δημόσιο γραφείο, διδακτήριο, οικοτροφείο, κλινική), αρνούμενο να προβεί σε διασταλτική ερμηνεία της έννοιας του «οικοτροφείου». Η κρίση αυτή ναι μεν είναι ορθή, σύμφωνα με την γραμματική ερμηνεία, αφού όντως ένα κατάλυμα Airbnb δεν είναι «οικοτροφείο», πλην όμως εσφαλμένη, σύμφωνα με την τελολογική ερμηνεία των διατάξεων του Κανονισμού που ρητώς απαγορεύουν τις ανωτέρω οχλούσες δραστηριότητες. Πράγματι, προφανής σκοπός των διατάξεων του Κανονισμού ήταν να διαφυλάξουν την χρήση των διαμερισμάτων, ως κατοικίες και να αποτρέψουν την ανεξέλεγκτη εισροή αγνώστου αριθμού και ταυτότητας ατόμων στην πολυκατοικία, γεγονός που από μόνο του μειώνει την ασφάλεια της πολυκατοικίας, μετατρέποντας αίφνης την πολυκατοικία σε ένα χώρο με προεξάρχουσα την επαγγελματική χρήση προς εξυπηρέτηση των τουριστών και όχι των μονίμων κατοίκων των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Τα ανωτέρω επιρρώνονται έτι περαιτέρω από την παραδοχή στην ίδια απόφαση ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας χρησιμοποιούνται κυρίως, ως διαμερίσματα κατοικιών, αντιδιαστέλλοντας εμμέσως πλην σαφώς την χρήση (μίσθωση) των τουριστικών καταλυμάτων Airbnb από αυτή των κατοικιών με τις οποίες εξομοιώνονται φορολογικά και μόνο.

Το ανωτέρω Δικαστήριο, μολονότι μνημονεύει την διάταξη του άρθρου 17 του Κανονισμού, σύμφωνα με το οποίο, όποιος εκμισθώνει την ιδιοκτησία του υποχρεούται να ενημερώσει τον μισθωτή και εν γένει κάτοχο ή χρήστη του διαμερίσματος για τους όρους του Κανονισμού και επίσης υποχρεούται να συμπεριλαμβάνει στο μισθωτήριο, ειδικό όρο ότι ο χρήστης της ιδιοκτησίας έλαβε γνώση των υποχρεώσεων του Κανονισμού, τον οποίο  οφείλει να τηρεί, εντούτοις εν συνεχεία «σιωπά», μη διαπιστώνοντας το κατά πόσο η ΙΚΕ που συμβαλλόταν με τους τουρίστες συμπεριελάμβανε τέτοιο όρο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που σύναπτε με τους πολυάριθμους τουρίστες, παράβαση η οποία καθιστά τις μισθώσεις αντικαταστατικές.

Το Δικαστήριο των Αθηνών απέρριψε τον βάσιμο ισχυρισμό περί του σοβαρότατου θέματος μείωσης της ασφάλειας των ενοίκων και της οικοδομής, εξαιτίας του γεγονότος ότι ανεξέλεγκτος αριθμός άγνωστων ατόμων στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας διαμονής τους παραλαμβάνουν τα κλειδιά των δύο (2) εισόδων της πολυκατοικίας που αλλάζουν συνεχώς χέρια με την ανεπαρκή αιτιολογία ότι η ανεξέλεγκτη πρόσβαση στα κλειδιά των εισόδων της πολυκατοικίας από τους πολυάριθμους τουρίστες που εναλλάσσονται ¨είναι ένα από τα αντικειμενικά χαρακτηριστικά χρήσης διαμερισμάτων από μισθωτές βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφόρμας, το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από το νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και των διαμερισμάτων και δεν μπορεί, χωρίς άλλο, να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επίδικου διαμερίσματος με το συγκεκριμένο τρόπο¨.

Το Δικαστήριο κακώς υπέθεσε ότι ο νομοθέτης ¨προφανώς¨ είχε λάβει υπόψιν του το συγκεκριμένο θέμα μείωσης της ασφάλειας που συνίσταται στην παραχώρησης της χρήσης των κλειδιών των κεντρικών εισόδων σε μεγάλο και ανεξέλεγκτο αριθμό τουριστών, διότι ούτε το συγκεκριμένο θέμα ασφαλείας, ούτε οιοδήποτε άλλο θέμα ασφαλείας των καταλυμάτων Airbnb αναφέρεται (έστω εμμέσως) στο οικείο νομοθετικό πλαίσιο (άρθρο 111 ν. 4446/2016 και τις μετέπειτα πράξεις του Διοικητή της ΑΑΔΕ), το οποίο, ως ήδη έχει πολλάκις αναφερθή, έχει αμιγώς φορολογικό προσανατολισμό, μη θέτοντας κανένα όρο και καμία προϋπόθεση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θέτοντας κάποια στοιχειώδη υποχρέωση των εκμισθωτών για λήψη κάποιου μέτρου ασφαλείας. Η εσφαλμένη ανωτέρω κρίση του Δικαστηρίου καταδεικνύεται και από την αιτιολογική έκθεση του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, η οποία δεν κάνει καμία νύξη περί του θέματος αυτού και δεν συμπεριλαμβάνει καμία σχετική υποχρέωση.

Το εν λόγω Δικαστήριο, αναφορικά με το θέμα των σημαντικότατων οχλήσεων που προκλήθηκαν από τα πάρτι, την δυνατή μουσική, τις φωνές, τον μη σεβασμό των ωρών κοινής ησυχίας από τους τουρίστες κλπ εσφαλμένως δέχθηκε ότι η διαχειρίστρια ΙΚΕ επέδειξε δήθεν ¨την αναγκαία μέριμνα¨, αφενός γνωστοποιώντας στους τουρίστες μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας προκαταβολικά τους βασικούς κανόνες εκμίσθωσης (απαγόρευση πάρτι και εκδηλώσεων, απαγόρευση θορύβων, δυνατής μουσικής κλπ) και αφετέρου υποδεικνύοντας στους ενοίκους που υφίσταντο τις έντονες οχλήσεις από τουρίστες κάποιο συγκεκριμένο πρόσωπο και τον αριθμό του τηλεφώνου του για τον καλούν, όταν δημιουργείται πρόβλημα, διότι τα ανωτέρω πόρρω απέχουν από το χαρακτηριστούν ως δήθεν εκδηλώσεις μέριμνας για τους λοιπούς ενοίκους της πολυκατοικίας, δεδομένου άλλωστε ότι η εκ μέρους των τουριστών πανθομολογούμενη παραβίαση των ανωτέρω υποχρεώσεων συνιστά ευθεία παραβίαση των διατάξεων του Κανονισμού της πολυκατοικίας, καθώς και των όρων του μισθωτηρίου που είχε συναφθεί μεταξύ της ιδιοκτήτριας και της ΙΚΕ. Περαιτέρω, το Δικαστήριο αναφορικά με τα πάρτι, την δυνατή μουσική, τις φωνές και τον μη σεβασμό των ωρών κοινής ησυχίας από τους τουρίστες, ως μη όφειλε, αξίωσε την τέλεση πολλών τέτοιων πάρτι και περιστατικών για να κάνει δεκτή την επικαλούμενη όχληση των λοιπών ενοίκων, θεωρώντας  το πάρτι του Απριλίου 2018, ως ¨μεμονωμένο συμβάν¨ και απορρίπτοντας για τον λόγο αυτό την αγωγή. Επίσης, έκρινε ότι η επιβίβαση στον ανελκυστήρα περισσότερων από το επιτρεπόμενο όριο των δύο ατόμων με πολλές αποσκευές με αποτέλεσμα να προκαλούνται συχνότατες βλάβες στη λειτουργία του δεν σχετίζονται αιτιωδώς με τις βλάβες του ανελκυστήρα και ότι οι πολλαπλές βλάβες του ανελκυστήρα είναι (δήθεν) συνήθεις. Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, η ανωτέρω απόφαση βρίθει εσφαλμένων κρίσεων και παραδοχών.

18.4. Η υπ’ αριθμ. 583/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου

Πέραν των ανωτέρω αποφάσεων που έχουν τύχει ευρείας δημοσιότητας και σχολιασμού έχει εκδοθεί και η υπ’ αριθμ. 583/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, δυνάμει της οποίας επιτράπηκε η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb στον 2^ο όροφο ενός διατηρητέου κτιρίου της παλιάς πόλης του Ναυπλίου.

Ένα από τα βασικά σφάλματα της ανωτέρω απόφασης που αποτελεί και τον 1^ο λόγο της ήδη ασκηθείσας έφεσης, είναι το ότι το Δικαστήριο θεώρησε ως δήθεν ισχύοντες τους ποσοτικούς και χρονικούς περιορισμούς που προβλέπονται από την εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016, οι οποίοι όμως ουδέποτε τέθηκαν σε ισχύ, λόγω της μη έκδοσης της προβλεπόμενης κοινής υπουργικής απόφασης (ΚΥΑ).

Το Δικαστήριο που δέχτηκε ότι ισχύει (δήθεν) χρονικός ετήσιος περιορισμός 90 ημερών στον μέγιστο επιτρεπόμενο, ανά έτος, αριθμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb, αναγκαστικά υπέπεσε και σε άλλες ουσιώδεις πλημμέλειες και εσφαλμένες κρίσεις και συμπεράσματα, αναφορικά αφενός με την φύση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ως δήθεν αστικών (και όχι ως τουριστικών-επαγγελματικών, όπως στην πραγματικότητα είναι) και αφετέρου με το κρίσιμο μέγεθος της σημαντικής επιβάρυνσης που υφίσταται όλο το τριώροφο και όχι μόνο ο 2^ος όροφος του διατηρητέου κτιρίου του Ναυπλίου, για το οποίο δεν έχουν εκπονηθεί και εγκριθεί στατικές, ηλεκτρολογικές, μηχανολογικές, αρχιτεκτονικές και λοιπές μελέτες που να πιστοποιούν την επάρκεια και καταλληλότητά του για τη φιλοξενία πολυάριθμων τουριστών στο πλαίσιο σύναψης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, ενώ περαιτέρω δεν έχουν εκδοθεί πιστοποιητικά πυρασφάλειας και επάρκειας του αποχετευτικού δικτύου.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, εάν είχε αντιληφθεί ότι, συνεπεία της μη έκδοσης κοινής υπουργικής απόφασης, δεν ισχύει κανένας ποσοτικός ή χρονικός περιορισμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb απ’ αυτούς που αναφέρει η διάταξη του άρθρου 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016, θα είχε καταλήξει σε τελείως διαφορετικά συμπεράσματα αναφορικά με την πραγματική φύση των επίμαχων βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb (οι οποίες είναι τουριστικές-εμπορικές και όχι αστικές, μολονότι φορολογούνται, κατά πλάσμα δικαίου, ως τέτοιες) και με την επιβάρυνση που υφίσταται στις υποδομές του, όλο το επίμαχο διατηρητέο κτίριο του Ναυπλίου, συνεπεία της έλευσης πολυάριθμων τουριστών.

Κατά της ανωτέρω πρωτοβάθμιας απόφασης έχει ασκηθεί έφεση με λόγους έφεσης (πέραν του προαναφερθέντος) 1) της εσφαλμένης εφαρμογής των διδαγμάτων της κοινής πείρας και λογικής, κατά την έννοια της διάταξης της παρ. 4 του άρθρου 336ΚΠολΔ, 2) της εσφαλμένης εκτίμησης των αποδείξεων, αναφορικά με την εσφαλμένη εκτίμηση και μη λήψη υπόψιν από το Δικαστήριο α) τεσσάρων (4) Τεχνικών Εκθέσεων αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών που διαπιστώνουν την ανεπάρκεια των υποδομών και την εν γένει ακαταλληλότητα του διατηρητέου κτιρίου για την χρήση του 2^ου ορόφου, ως τουριστικού καταλύματος, τύπου Airbnb, β) ενός Email των ιδιοκτητών του 2^ου ορόφου που κάνει λόγο για πολύ κακή κατάσταση της στέγης του διατηρητέου, από την οποία εισρέουν νερά στους ορόφους, γεγονός που επηρεάζει την στατική επάρκεια του διατηρητέου, αφού η στέγη ενός κτιρίου αποτελεί ουσιώδες και απαραίτητο δομικό στοιχείο γ) πέντε (5) μαρτυρικών καταθέσεων που κάνουν λόγο για την έλλειψη συντήρησης, για τις οχλήσεις που προκαλούνται από τους τουρίστες και την ακαταλληλότητα του διατηρητέου, 3) της εσφαλμένης εκτίμησης της φύσης των συγκεκριμένων βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb στο επίμαχο διατηρητέο κτίριο και του κρίσιμου ζητήματος της αλλαγής χρήσης του 2^ου ορόφου του διατηρητέου από «αμιγή κατοικία» σε τουριστικό κατάλυμα που συναρτάται με την εν λόγω πλήρως οργανωμένη και έχουσα επαγγελματικά χαρακτηριστικά τουριστική επιχείρηση που λειτουργεί στον 2^ο όροφο, 4) με την εσφαλμένη (μη) εφαρμογή του τριπλού προστατευτικού νομοθετικού πλαισίου για το επίμαχο διατηρητέο κτίριο του Ναυπλίου που θέτει σαφείς περιορισμούς αναφορικά με την απαγορευμένη χρήση του, ως τουριστικό κατάλυμα, 5) με την μη λήψη υπόψιν των πρόσθετων παροχών που προσφέρονται στους τουρίστες και οι οποίες (πρόσθετες παροχές) καθιστούν επαγγελματικές τις εν λόγω βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η εν λόγω έφεση θα συζητηθεί στις 4 Νοεμβρίου 2020 στο Μονομελές Εφετείο Ναυπλίου.

18.5. Η υπ’ αριθμ. 1055/2019 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας

Στο Συμβούλιο της Επικρατείας προσέφυγαν ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου κτιρίου του Ναυπλίου και μία ξενοδοχειακή επιχείρηση, ζητώντας (ελλείψει άλλου νομοθετικού πλαισίου) την ακύρωση δύο πράξεων του Διοικητή της ΑΑΔΕ[148], θέτοντας κυρίως το ζήτημα της εν γένει εφαρμογής του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο οποίος θα «αναγνωριζόταν» νομοθετικά και νομικά με τις προσβαλλόμενες διατάξεις φορολογικού περιεχομένου, χωρίς να έχει πρωτίστως θεσπιστεί το πλαίσιο εφαρμογής των βραχυχρόνιων μισθώσεων με ρυθμίσεις περιβαλλοντικού και χωροταξικού προσανατολισμού, όπως αυτές που προβλέπονται στο άρθρο 111 παρ. 8 του ν.4446/2016. Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο της χώρας και πιο συγκεκριμένα το Β’ Τμήμα του κλήθηκε να κρίνει κατά πόσο οι συγκεκριμένες δύο (2) προσβαλλόμενες πράξεις του Διοικητή της ΑΑΔΕ σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, οι οποίες έχουν αμιγώς φορολογικό χαρακτήρα, παραλείποντας την ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σύμφωνα με την επιταγή του άρθρου 24 του Συντάγματος και  το άρθρο 111 παρ. 8 του ν. 4446/2016, παραβιάζουν διατάξεις του Συντάγματος.

Αναλυτικότερα, σύμφωνα με την κατατεθείσα αίτηση ακύρωσης: με τις προσβαλλόμενες ορίζεται και εκκινείται η «Διαδικασία Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» και τίθεται σε εφαρμογή η λειτουργία της σχετικής ηλεκτρονικής εφαρμογής της Διεύθυνσης Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης (Δ.Ηλε.Δ), σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, δηλαδή η δήλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων (διαμερίσματος, μονοκατοικίας και οποιασδήποτε άλλης μορφής οικήματος) από ιδιώτες φυσικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, οι οποίοι διαθέτουν το ακίνητο (είτε είναι κύριοι αυτού ή νομείς ή επικαρπωτές ή υπεκμισθωτές ή τρίτοι) σε ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες (μεσάζοντες), οι οποίες αποτελούν ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς ανοιχτές αγορές (π.χ. Airbnb, Booking), για την ευκαιριακή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που παρέχονται από ιδιώτες με σκοπό τη διευκόλυνση των συναλλαγών μεταξύ του παρέχοντος την υπηρεσία ή το αγαθό ιδιώτη και του ενδιαφερόμενου χρήστη των υπηρεσιών.

Εντούτοις, με την απλή λήψη μιας οιωνεί/ υποτυπώδους «άδειας» για την ευκαιριακή διάθεση ενός ακινήτου που έχει κηρυχθεί ως διατηρητέο και προστατευτέο στοιχείο της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, ως κατάλυμα για τουρίστες, η οποία διεκπεραιώνεται με την απλή συμπλήρωση των στοιχείων του ιδιώτη που επιθυμεί να μισθώσει το ακίνητό του σε τουρίστες με Airbnb, χωρίς οιοδήποτε έλεγχο και συμμετοχή στην όλη διαδικασία της οικείας Εφορείας Αρχαιοτήτων δεν ενσωματώνεται καθόλου ο περιβαλλοντικός/πολιτιστικός παράγοντας στη διαδικασία αυτή κατά παράβαση του άρθρο 24 παρ. 1 του Συντάγματος και του ν.3028/2002, αφού θέτει σε κίνδυνο αλλοιώσεων και καταστροφής το σύνολο των διατηρητέων κτηρίων που βρίσκονται εντός αυτού (1^ος λόγος ακύρωσης).

Επίσης, η απλή ανάρτηση ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη της σε μια πλατφόρμα που απευθύνεται κυρίως σε τουρίστες, χωρίς καμία άδεια ή έλεγχο από τις αρμόδιες διοικητικές αρχές, έχει ως αποτέλεσμα να μετατρέπεται ένας απροσδιόριστος αριθμός ακινήτων σε μία ευπαθή και περιορισμένη χωρική ενότητα σε καταλύματα όπου φιλοξενούνται τουρίστες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην μπορεί να ελεγχθεί η εισροή των τουριστών στον παραδοσιακό οικισμό, ήτοι εντός της παλιάς πόλης του Ναυπλίου και να εκτιμηθεί αν και κατά πόσον έχει υπερβεί η φέρουσα ικανότητά του. Εξάλλου, η τυχόν ευκαιριακή χρήση του ακινήτου ως τουριστικό κατάλυμα Airbnb δεν περιορίζει τις επιπτώσεις του φαινομένου της ανεξέλεγκτης βραχυχρόνιας μίσθωσης, αφού αυτές είναι αθροιστικές και πολλαπλασιαστικές δεδομένου ότι ο συνολικός αριθμός των καταλυμάτων που θα λειτουργούν ταυτόχρονα κάθε δεδομένη χρονική στιγμή κατά τη διάρκεια όλου του χρόνου είναι απροσδιόριστος και η δραστηριότητά τους θα προστίθεται σε αυτή των ήδη υπαρχουσών αδειοδοτημένων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων μικρής κλίμακας. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, επέρχεται υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος, θίγεται ο πυρήνας της περιοχής ως αμιγούς κατοικίας[149] και αλλοιώνεται ο πολεοδομικός ιστός του παραδοσιακού οικισμού, κατά παράβαση των άρθρων 24 παρ.2 του Συντάγματος, του άρθρου 79 παρ. 8 και του άρθρου 106 του Συντάγματος καθώς και του Προεδρικού Διατάγματος της 30-12-1988  (ΦΕΚ 38/Δ/1989) για τον χαρακτηρισμό ως παραδοσιακού τμήματος της πόλης του Ναυπλίου και τον καθορισμό ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης αυτού (Δ΄38/1989) (2^ος λόγος ακύρωσης).

Επιπροσθέτως, υπάρχει μία αναιτιολόγητη άνιση μεταχείριση όμοιων καταστάσεων που θίγει τα συμφέροντα των υπαρχουσών ξενοδοχειακών μονάδων που λειτουργούν εντός του παραδοσιακού τμήματος της πόλης του Ναυπλίου, αφού οι λίαν ευνοϊκές συνθήκες (τόσο κατά την υπαγωγή όσο και κατά την συμμετοχή στην επονομαζόμενη «οικονομία του διαμοιρασμού») υπό τις οποίες λειτουργούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb εντός της ίδιας περιοχής δημιουργούν αθέμιτο ανταγωνισμό εις βάρος των επαγγελματιών ξενοδόχων που επιβαρύνονται με αυξημένα φορολογικά βάρη (ΦΠΑ, τέλος διανυκτέρευσης, τέλος επιτηδεύματος, ασφαλιστικές εισφορές κλπ). Επιπροσθέτως, η άνευ όρων και ορίων συμμετοχή στην οικονομία του διαμοιρασμού θα έχει ως αποτέλεσμα να διευρυνθεί η προσφορά των τουριστικών καταλυμάτων σε τέτοιο βαθμό ώστε να παραμένουν αδιάθετα πολλά από τα τουριστικά καταλύματα. Αυτό βεβαίως θα θίξει κυρίως τις αδειοδοτημένες ξενοδοχειακές μονάδες που επιβαρύνονται με πολλούς φόρους και έξοδα και ελπίζουν σε περιόδους αυξημένης τουριστικής εισροής (Αύγουστος ή ολιγοήμερες περιόδους με ζήτηση όπως τριήμερα ή εορτές)  για να αποκομίσουν κάποιο κέρδος, σε αντίθεση με τους ιδιώτες που δεν ζημιώνονται αν το ακίνητό τους δεν είναι «κλεισμένο» από κάποιον τουρίστα, κατά παράβαση της αρχής της ισότητας και της κατοχυρωμένης στο άρθρο 5 παρ. 1 του Συντάγματος, οικονομικής ελευθερίας (3^ος λόγος ακύρωσης).

Τέλος, η θέσπιση του κανονιστικού πλαισίου λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων αντίκειται στην αρχή της αναλογικότητας που προβλέπεται στο άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος, διότι ο νομοθέτης δεν προέβη σε εκτίμηση της αναγκαιότητας, της προσφορότητας και της καταλληλότητας των θεσπισμένων διατάξεων, αλλά με το άρθρο 111 του ν.4446/2016 προέβη σε καθολικές και αόριστες εκτιμήσεις, χωρίς να έχουν ληφθεί υπόψη οι κατά τόπον περιβαλλοντικοί, δημογραφικοί και πολιτιστικοί παράγοντες, όπως η εγγύτητα των καταλυμάτων Airbnb σε περιοχές Natura, η ύπαρξη διατηρητέων κτισμάτων που αποτελούν στοιχεία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, η διαφύλαξη των οποίων είναι αναγκαία για τις επόμενες γενεές, ενώ δεν συνυπολογίστηκαν οι επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις υπάρχουσες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις μικρής κλίμακας, οι οποίες έχουν πληγεί από την πολυετή οικονομική κρίση και τις οποίες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ανταγωνίζονται αθέμιτα (4^ος λόγος ακύρωσης).

Λόγω της μη εκπροσώπησης της ξενοδοχειακής επιχείρησης από δικηγόρο εφοδιασμένο με ειδικό πληρεξούσιο κατά την εκδίκαση της αίτησης ακύρωσης στο ΣτΕ, δεν εξετάστηκαν καθόλου ο 3^ος και 4^ος λόγος της αίτησης ακύρωσης, ελλείψει άμεσου σχετικού έννομου συμφέροντος του ιδιοκτήτη του διατηρητέου που παραστάθηκε κανονικά στο ΣτΕ.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας απέρριψε τον 1^ο και 2^ο λόγο της αίτησης ακύρωσης για τυπικούς και όχι ουσιαστικούς λόγους, χωρίς να κρίνει την ουσία της υπόθεσης και χωρίς να θεωρήσει ως βάσιμους ή μη τους ως άνω προβαλλόμενους λόγους. Συγκεκριμένα, το ΣτΕ έκρινε ότι οι προβαλλόμενες με τον 3^ο και 4^ο λόγο, παραλείψεις της Διοίκησης, αναφορικά με την προστασία του περιβάλλοντος, όπως αυτή κατοχυρώνεται στις διατάξεις 1 και 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος είναι άσχετες και δεν συνδέονται με τις δύο (2) προσβαλλόμενες πράξεις του Διοικητή της ΑΑΔΕ, οι οποίες απλά αναφέρουν τις υποχρεώσεις δήλωσης των ακινήτων Airbnb στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, αφήνοντας όμως ένα σημαντικό παράθυρο ανοικτό για μελλοντική ευδοκίμηση άλλης νέας αίτησης ακύρωσης, δεχόμενο ότι η αντικείμενη σε υπέρτερους κανόνες δικαίου, παράλειψη του κοινού νομοθέτη να απαγορεύσει την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων σε διατηρητέα κτίρια και σε περιοχές με χαρακτηριστικά, όπως αυτά της παλαιάς πόλης του Ναυπλίου, καθώς και η παράλειψη επιβολής περιορισμών στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση για λόγους προστασίας της κατοικίας και του περιβάλλοντος, φυσικού και πολιτιστικού, μπορούν ενδεχομένως να ελεγχθούν επ’ αφορμή της χρήσεως από την κανονιστική Διοίκηση της εξουσιοδοτικής διατάξεως της παραγράφου 8 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016.

Συνεπώς, το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο της Ελλάδας δεν έχει αποφανθεί ακόμη σχετικά με την συνταγματικότητα ή μη της παράλειψης του νομοθέτη να ενεργοποιήσει την διάταξη της παρ. 8 του άρθρου 111 του ν.4446/2016, η οποία θέτει τους ως άνω αναλυτικά αναφερόμενους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και την επάρκεια αυτών των περιορισμών για την προστασία του περιβάλλοντος, φυσικού και πολιτιστικού, της κατοικίας και του εν γένει χωροταξικού πλαισίου της χώρας.

18.6. Η C-390/18 απόφαση της 19^ης Δεκεμβρίου 2019 του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την Airbnb, ως πάροχο υπηρεσιών ηλεκτρονικού εμπορίου

Σύμφωνα με την C-390/18 απόφαση της 19^ης Δεκεμβρίου 2019 του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης αναγνωρίστηκε στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb η ταυτότητα του παρόχου υπηρεσιών, κατά τους όρους της Οδηγίας 2000/31 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 8^ης Ιουνίου 2000 που αφορά το ηλεκτρονικό εμπόριο και όχι αυτή του παρόχου υπηρεσιών κτηματομεσιτικής για την οποία απαιτείται, σύμφωνα με το γαλλικό δίκαιο (τον επονομαζόμενο «νόμο Hoguet») άδεια άσκησης επαγγέλματος μεσίτη, όπως ισχυριζόταν η «Ένωση για την επαγγελματική παροχή υπηρεσιών προσφοράς καταλυμάτων και τουρισμού»

Με την εν λόγω απόφαση, το τμήμα μείζονος συνθέσεως του Δικαστηρίου έκρινε, καταρχάς ότι μια υπηρεσία διαμεσολάβησης η οποία έχει ως αντικείμενο την έναντι αμοιβής διευκόλυνση της επικοινωνίας, μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, μεταξύ, αφενός, δυνητικών μισθωτών και, αφετέρου, επαγγελματιών ή μη επαγγελματιών εκμισθωτών που προσφέρουν υπηρεσίες παροχής καταλύματος βραχείας διάρκειας, καθώς και την ταυτόχρονη παροχή ορισμένων άλλων υπηρεσιών παρεπόμενων της εν λόγω υπηρεσίας διαμεσολάβησης, πρέπει να χαρακτηρισθεί ως «υπηρεσία της κοινωνίας της πληροφορίας» εμπίπτουσα στην οδηγία 2000/31 για το ηλεκτρονικό εμπόριο. Αφετέρου, το Δικαστήριο έκρινε ότι ένας ιδιώτης μπορεί να αντιταχθεί στην έναντι αυτού εφαρμογή, στο πλαίσιο ποινικής διαδικασίας με άσκηση πολιτικής αγωγής, μέτρων κράτους μέλους τα οποία περιορίζουν την ελεύθερη κυκλοφορία τέτοιας υπηρεσίας την οποία ο εν λόγω ιδιώτης παρέχει από άλλο κράτος μέλος, εφόσον τα εν λόγω μέτρα δεν έχουν κοινοποιηθεί σύμφωνα με το άρθρο 3, παράγραφος 4, στοιχείο β΄, δεύτερη περίπτωση, της οδηγίας 2000/31. Η διαφορά της κύριας δίκης εντάσσεται στο πλαίσιο ποινικής διαδικασίας κινηθείσας στη Γαλλία, κατόπιν έγκλησης με άσκηση πολιτικής αγωγής που κατέθεσε η «Association pour un hébergement et un tourisme professionnel» («Ένωση για την επαγγελματική παροχή υπηρεσιών προσφοράς καταλυμάτων και τουρισμού») (εφεξής χάριν συντομίας «AHTOP») κατά της Airbnb Ireland.

Με την έγκληση που η AHTOP κατέθεσε κατά της Airbnb Ireland υποστήριξε ότι η τελευταία δεν περιορίζεται στη διευκόλυνση της επικοινωνίας δύο μερών χάρη στην ομώνυμη πλατφόρμα, αλλά ότι ασκεί δραστηριότητα κτηματομεσίτη χωρίς να διαθέτει επαγγελματική ταυτότητα, τούτο δε κατά παράβαση του αποκαλούμενου νόμου Hoguet που ισχύει στη Γαλλία για τις δραστηριότητες των επαγγελματιών του κτηματομεσιτικού τομέα. Από την πλευρά της, η Airbnb Ireland υποστήριξε ότι η ρύθμιση αυτή προσκρούει, εν πάση περιπτώσει, στην οδηγία 2000/31. Καλούμενο να αποφανθεί επί του χαρακτηρισμού της υπηρεσίας διαμεσολάβησης που παρέχει η Airbnb Ireland, το Δικαστήριο υπενθύμισε, παραπέμποντας στην απόφαση Asociación Profesional Elite Taxi2 , ότι, εφόσον μια υπηρεσία διαμεσολάβησης πληροί το σύνολο των προϋποθέσεων του άρθρου 1, παράγραφος 1, στοιχείο β΄, της οδηγίας 2015/15353, στο οποίο παραπέμπει το άρθρο 2, στοιχείο α΄, της οδηγίας 2000/31, η υπηρεσία αυτή συνιστά, καταρχήν, «υπηρεσία της κοινωνίας της πληροφορίας» αυτοτελή έναντι της επακόλουθης υπηρεσίας με την οποία σχετίζεται. Εντούτοις, δεν μπορεί να ισχύει το ίδιο όταν προκύπτει ότι η εν λόγω υπηρεσία διαμεσολάβησης αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα μιας συνολικής υπηρεσίας της οποίας κύριο στοιχείο είναι μια υπηρεσία υπαγόμενη σε άλλο νομικό χαρακτηρισμό.

Εν προκειμένω, το Δικαστήριο έκρινε ότι μια υπηρεσία διαμεσολάβησης όπως η παρεχόμενη από την Airbnb Ireland πληροί τις προϋποθέσεις αυτές, χωρίς η φύση των δεσμών μεταξύ της υπηρεσίας διαμεσολάβησης και της παροχής καταλύματος να δικαιολογεί τον αποκλεισμό του χαρακτηρισμού της εν λόγω υπηρεσίας διαμεσολάβησης ως «υπηρεσίας της κοινωνίας της πληροφορίας» και, ως εκ τούτου, τον αποκλεισμό της εφαρμογής της οδηγίας 2000/31 επί της υπηρεσίας αυτής. Προς αιτιολόγηση του ότι η εν λόγω υπηρεσία διαμεσολάβησης δύναται να διαχωριστεί από τις υπηρεσίες παροχής καταλύματος με τις οποίες σχετίζεται, το Δικαστήριο επισήμανε, πρώτον, ότι η υπηρεσία αυτή δεν αποσκοπεί απλώς και μόνο στην άμεση εκτέλεση μιας πράξης παροχής τέτοιων υπηρεσιών, αλλά συνίσταται κατ’ ουσίαν στην παροχή ενός μέσου παρουσίασης και αναζήτησης των εκμισθούμενων καταλυμάτων για τη διευκόλυνση της σύναψης μελλοντικών συμβάσεων. Επομένως, η υπηρεσία αυτού του είδους δεν μπορεί να θεωρηθεί ως απλώς παρεπόμενη μιας συνολικής υπηρεσίας παροχής καταλύματος. Δεύτερον, το Δικαστήριο υπογράμμισε ότι μια υπηρεσία διαμεσολάβησης όπως η παρεχόμενη από την Airbnb Ireland ουδόλως είναι απαραίτητη για την παροχή υπηρεσιών καταλύματος, καθώς οι μισθωτές και οι εκμισθωτές διαθέτουν, ενίοτε μάλιστα προ πολλού, πολυάριθμους άλλους διαύλους επικοινωνίας για τον σκοπό αυτό. Τρίτον, το Δικαστήριο επισήμανε ότι από κανένα στοιχείο της δικογραφίας δεν προκύπτει ότι η Airbnb καθορίζει το ύψος των μισθωμάτων που ζητούν οι εκμισθωτές οι οποίοι χρησιμοποιούν την πλατφόρμα της ή θέτει ανώτατο όριο για τα μισθώματα αυτά. Το Δικαστήριο διευκρίνισε ακόμη ότι οι λοιπές παροχές που προσφέρει η Airbnb Ireland δεν μπορούν να κλονίσουν τη διαπίστωση αυτή, δεδομένου ότι οι διάφορες αυτές παροχές είναι απλώς παρεπόμενες της υπηρεσίας διαμεσολάβησης που παρέχει η εταιρία. Επιπλέον, το Δικαστήριο επισήμανε ότι, σε αντίθεση προς τις επίμαχες υπηρεσίες διαμεσολάβησης στις υποθέσεις επί των οποίων εκδόθηκαν οι αποφάσεις Asociación Profesional Elite Taxi και Uber France , ούτε η εν λόγω υπηρεσία διαμεσολάβησης αλλά ούτε και οι παρεπόμενες παροχές που προσφέρει η Airbnb Ireland αποδεικνύουν ότι η εταιρία αυτή ασκεί αποφασιστική επιρροή επί των υπηρεσιών παροχής καταλύματος με τις οποίες σχετίζεται η δραστηριότητά της, είτε όσον αφορά τον καθορισμό των ζητούμενων μισθωμάτων είτε όσον αφορά την επιλογή των εκμισθωτών ή των κατοικιών που εκμισθώνονται στην πλατφόρμα της. Εκτός αυτού, το Δικαστήριο εξέτασε το ζήτημα αν η Airbnb Ireland μπορεί, στη διαφορά της κύριας δίκης, να αντιταχθεί στην έναντι αυτής εφαρμογή νόμου –όπως ο νόμος Hoguet– ο οποίος περιορίζει την ελεύθερη παροχή υπηρεσιών της κοινωνίας της πληροφορίας που παρέχει επιχειρηματίας από άλλο κράτος μέλος, επικαλούμενη ότι ο νόμος αυτός δεν κοινοποιήθηκε από τη Γαλλία, σύμφωνα με το άρθρο 3, παράγραφος 4, στοιχείο β΄, δεύτερη περίπτωση, της οδηγίας 2000/31. Συναφώς, το Δικαστήριο επισήμανε ότι το γεγονός ότι ο εν λόγω νόμος είναι προγενέστερος της έναρξης ισχύος της οδηγίας 2000/31 δεν είχε ως συνέπεια την απαλλαγή της Γαλλίας από την υποχρέωσή της να τον κοινοποιήσει. Στη συνέχεια, με γνώμονα τη συλλογιστική που ακολούθησε στην απόφαση CIA Security International5 , το Δικαστήριο έκρινε ότι η εν λόγω υποχρέωση, η οποία συνιστά ουσιώδη διαδικαστική υποχρέωση, πρέπει να θεωρηθεί ότι έχει άμεσο αποτέλεσμα. Συνήγαγε δε εξ αυτού ότι η εκ μέρους κράτους μέλους παράβαση της υποχρέωσής του να κοινοποιήσει τέτοιο μέτρο μπορεί να προβληθεί από ιδιώτη όχι μόνο στο πλαίσιο ποινικής δίωξης κατά του ιδίου, αλλά και προς αντίκρουση του αιτήματος αποζημίωσης άλλου ιδιώτη που άσκησε πολιτική αγωγή. Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης[150].

18.7. Η απόφαση αγγλικού Δικαστηρίου που έκρινε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος μέσω της πλατφόρμας Airbnb δεν συνιστά χρήση ακινήτου, ως ιδιωτικής κατοικίας

Σύμφωνα με απόφαση  του ανώτερου αγγλικού δικαστηρίου (απόφαση Upper Tribunal’ s Land Chamber (2016) UKUT 0303 (LC), case number: LRX/142/2015, Iveta Nemcova vs Fairfield Rents Limited), κρίθηκε ότι η μισθώτρια ενός διαμερίσματος παραβίασε όρο της μακροχρόνιας σύμβασης μίσθωσης που είχε συνάψει με τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, υπενοικιάζοντας περαιτέρω το διαμέρισμα μέσω της πλατφόρμας της Airbnb σε τουρίστες. Ειδικότερα, κρίθηκε ότι η μισθώτρια υπενοικιάζοντας το διαμέρισμα με Airbnb σε τουρίστες με βραχυχρόνιες μισθώσεις παραβίασε τον συμβατικό όρο της μίσθωσης που ρητώς προέβλεπε ότι το διαμέρισμα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί μόνον ως ιδιωτική κατοικία (private residence only). Το ανώτατο αγγλικό Δικαστήριο με την σημαντική αυτή απόφαση του έκρινε ότι η χρήση ενός διαμερίσματος, ως καταλύματος Airbnb είναι επαγγελματική-τουριστική και δεν συνιστά μίσθωση κατοικίας.

18.8. Η από 19 Ιουλίου 2019 απόφαση του Ομόσπονδου Συνταγματικού Δικαστηρίου της Γερμανίας (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18)

Στις 21 Απριλίου 2015 προστέθηκε στον Γερμανικό Αστικό Κώδικα η διάταξη 556d, με την οποία τροποποιήθηκε το μέχρι τότε ισχύον μισθωτικό δίκαιο. Ειδικότερα, με τη διάταξη 556d.1 ορίζεται ότι σε συγκεκριμένες οικιστικές περιοχές, όπου οι πιέσεις για μίσθωση είναι έντονες με αποτέλεσμα την εκτίναξη των ποσών των μισθωμάτων και την αδυναμία εύρεσης στέγης για τα χαμηλότερα κοινωνικά στρώματα, κατά τη σύναψη νέας μισθωτικής σχέσης, το ύψος του μισθώματος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% του μέσου συνήθους μισθώματος της περιοχής. Με τη διάταξη 556d.2 του Γερμανικού Αστικού Κώδικα εξουσιοδοτούνται τα ομόσπονδα κρατίδια της Γερμανίας να εκδώσουν τις σχετικές πράξεις για τον καθορισμό των περιοχών αυτών για χρονικό διάστημα μέχρι 5 έτη.

Δυνάμει της νέας διάταξης, το ομόσπονδο κρατίδιο του Βερολίνου εξέδωσε πράξη με την οποία καθόριζε ως περιοχή υποκείμενη σε έντονες μισθωτικές πιέσεις και εντός της οποίας θα εφαρμόζονταν οι περιορισμοί της διάταξης 556d.1 για 5 έτη ολόκληρη την περιοχή του Βερολίνου[151].

Το ομόσπονδο Συνταγματικό Δικαστήριο της Γερμανίας, κατόπιν υποβληθέντων σε αυτό προδικαστικών ερωτημάτων από το τοπικό Δικαστήριο του Βερολίνου και συνταγματικής προσφυγής από εκμισθώτρια,  έκρινε ότι, ναι μεν οι περιορισμοί αυτοί επεμβαίνουν στα δικαιώματα των ιδιοκτητών ακινήτων που επιθυμούν να τα εκμισθώσουν, ωστόσο είναι επιτρεπτοί τηρουμένης της αρχής αναλογικότητας.

Αναλυτικότερα, το Συνταγματικό Δικαστήριο έκρινε ότι η αποτροπή της μετακίνησης των οικονομικά ασθενέστερων από ορισμένες οικιστικές περιοχές, όπου η ζήτηση για στέγαση είναι έντονη με αποτέλεσμα το ύψος των μισθωμάτων να αυξάνεται διαρκώς, άπτεται του δημοσίου συμφέροντος. Το μέτρο που λαμβάνει η νέα διάταξη του γερμανικού Αστικού Κώδικα αποτελεί αναγκαιότητα για την προστασία του δικαιώματος στην κατοικία, αφού δεν υφίσταται άλλο μέτρο εξίσου ικανό να εξυπηρετήσει το ειδικό δημόσιο συμφέρον άμεσα.

Επομένως, ο νομοθέτης με τη θέσπιση της διάταξης αυτής βρήκε τη δίκαιη ισορροπία μεταξύ των νόμιμων δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ακινήτων και του γενικού συμφέροντος. Εξάλλου, ο νομοθέτης μπορεί ενίοτε να λαμβάνει τα αναγκαία μέτρα για την εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος, τα οποία μπορεί να θίγουν τα συμφέροντα των ιδιοκτητών ακινήτων, αφού το δικαίωμα στην ιδιοκτησία δεν περιλαμβάνει την εξασφάλιση του υψηλότερου δυνατού μισθώματος. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο καθορισμός ενός μέγιστου ύψους μισθώματος για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα δεν υπερακοντίζει τον επιδιωκόμενο σκοπό και δεν θίγει την αρχή της αναλογικότητας.

Ως προς το ζήτημα της εξουσιοδότησης, ο ομοσπονδιακός νομοθέτης εύλογα έκρινε ότι τα ομόσπονδα κρατίδια είναι τα πλέον ικανά και αρμόδια να εκτιμήσουν -συντάσσοντας σχετικές μελέτες- ποιες οικιστικές περιοχές που ανήκουν στο έδαφος τους δέχονται έντονες μισθωτικές πιέσεις λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εξάλλου, η εφαρμογή της διάταξης αυτής μόνο σε περιοχές με «έντονες μισθωτικές πιέσεις»  εξασφαλίζει ότι ο περιορισμός των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ακινήτων θα λάβει χώρα μόνο όπου αυτός κρίνεται αναγκαίος και συντρέχουν οι προϋποθέσεις της διάταξης του Αστικού Κώδικα και όχι στο σύνολο των μισθωτικών σχέσεων που συνάπτονται στην επικράτεια.

20. Συμπεράσματα-Προτάσεις για την επαρκή και αποτελεσματική ρύθμιση του Airbnb

20.1. Δεν είναι ούτε δυνατή, ούτε εύλογη η πλήρης απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb, συνεπώς οι όποιες ακραίες φωνές και τοποθετήσεις είναι ανεδαφικές και δεν έχουν σχέση με την πραγματικότητα

20.2. Οι δημοτικές αρχές και οι Κυβερνήσεις έχουν αποδειχθεί ανεπαρκείς, μη καταφέρνοντας να άρουν ή να περιορίσουν τις λίαν αρνητικές επιπτώσεις του «φαινομένου» Airbnb στο περιβάλλον, στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, στην πολιτιστική μας κληρονομιά, στο επίπεδο ζωής των μονίμων κατοίκων, ήτοι αγαθών που βάλλονται από την ανεξέλεγκτη τουριστική δραστηριότητα του Airbnb.

20.3. Στην Ελλάδα οι κυβερνώντες γνωρίζουν πολύ καλά τις διεθνείς αντιδράσεις, καθώς κι αυτές ενός μεγάλου μέρους της ελληνικής κοινωνίας που είναι οικονομικά ασθενέστεροι και ευάλωτοι (φοιτητές, εκπαιδευτικοί, συνταξιούχοι, εργάτες, δημόσιοι και ιδιωτικοί υπάλληλοι και γενικώς μικρομεσαίοι) και διαμαρτύρονται δικαίως για την προσβολή των δικαιωμάτων τους στη στέγαση, στο περιβάλλον, στην ποιότητα ζωής, στην οικιακή ειρήνη κ.ά., ενώ η παράλειψη νομοθέτησης και λήψης επαρκών και αποτελεσματικών μέτρων κατά της ανεξέλεγκτης δραστηριότητας του Airbnb ευνοεί (ηθελημένως ή μη) τα οικονομικά συμφέροντα που δεν επιθυμούν την ρύθμιση του Airbnb.

20.4. Η θέσπιση επαρκών και αποτελεσματικών ρυθμίσεων στην δραστηριότητα του Airbnb δεν συνιστά «δικαίωμα» ή διακριτική ευχέρεια της Πολιτείας, αλλά καθήκον και υποχρέωσή της με την έννοια ότι πολλοί λόγοι δημοσίου συμφέροντος επιτάσσουν τον σύμφωνο με την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 Συντάγματος) περιορισμό του δικαιώματος της ιδιοκτησίας και της επιχειρηματικότητας μέσω του Airbnb προς όφελος της κοινωνίας, της βιώσιμης ανάπτυξης και της πολιτιστικής μας κληρονομιάς.

20.5. Η, σύμφωνα με δημοσιεύματα, πρόθεση της Πολιτείας για θέσπιση πολύ υψηλών προστίμων και κυρώσεων σε όποιον παραβιάζει το υπάρχον ανεπαρκές νομικό πλαίσιο δεν λύνει κανένα πρόβλημα, διότι, ως είναι γνωστόν από την προηγούμενη εμπειρία επί του θέματος της επιβολής βαρύτατων προστίμων, αυτά κατά κανόνα δεν εισπράττονται ποτέ ή εισπράττεται μετά από πολλά έτη ένα πολύ μικρό μέρος αυτών, συνεπεία της προσφυγής στην διοικητική Δικαιοσύνη, η οποία κατά κανόνα αποφαίνεται τελεσίδικα και αμετάκλητα μετά από πολλά χρόνια.

20.6. Στις τελευταίες δημοτικές και περιφερειακές εκλογές του 2019, πολλοί υποψήφιοι που σήμερα είναι τοπικοί άρχοντες (δήμαρχοι, περιφερειάρχες, σύμβουλοι ή ηγέτες της αντιπολίτευσης σε Δήμους και Περιφέρειες της χώρας) υποσχέθηκαν την από κοινού με την Κυβέρνηση ρύθμιση του φαινομένου Airbnb για την προστασία της γειτονιάς, την λύση του προβλήματος στέγασης των Ελλήνων που προκλήθηκε κατά κύριο λόγο από την δραματική αύξηση των προσφερόμενων προς μίσθωση σε τουρίστες διαμερισμάτων με Airbnb και τον περιορισμό του τεράστιου κοινωνικού προβλήματος για τα φτωχότερα λαϊκά στρώματα (εργάτες, φοιτητές, συνταξιούχους κλπ), πλην όμως από τις εκλογές έως σήμερα δεν έχει γίνει απολύτως τίποτε.

20.7. Η αδράνεια ή ατολμία της εκτελεστικής εξουσίας μπορεί να αποδοθεί στον φόβο μείωσης των εσόδων από τον τουρισμό με την έννοια ότι δεν επιθυμούν να αποτρέψουν την έλευση στην Ελλάδα τουριστών του Airbnb που κατά κανόνα εξασφαλίζουν πιο φθηνές τιμές διανυκτέρευσης στα καταλύματα Airbnb εν συγκρίσει με αυτές των ξενοδοχείων. Το ανωτέρω επιχείρημα της απώλειας εσόδων, εάν ρυθμιστεί το Airbnb, έχει σαθρή βάση με την έννοια ότι δεν υπάρχει κάποια μελέτη ενός ανεξάρτητου φορέα (εγνωσμένης επιστημονικής αξίας Οργανισμού ή Πανεπιστημίου), δυνάμει της  οποίας να έχουν μετρηθεί, τόσο τα έσοδα από το Airbnb, όσο και η απώλεια εσόδων, εξαιτίας της «μετακόμισης» αδειοδοτημένων τουριστικών επιχειρήσεων στην δραστηριότητα Airbnb που απολαμβάνει πολλών προνομίων, της μη είσπραξης ΦΠΑ, της απώλειας εργοδοτικών και ασφαλιστικών εισφορών για τα ασφαλιστικά μας ταμεία, της μη είπσραξης τέλους επιτηδεύματος και τέλους διανυκτέρευσης, καθώς και οι αρνητικές επιπτώσεις του Airbnb στο περιβάλλον, στην κοινωνία και στην πολιτιστική μας κληρονομιά, καθώς και η άσκηση αθέμιτου ανταγωνισμού από το Airbnb εις βάρος των τουριστικών επιχειρήσεων (παραβίαση του ν. 146/14) και η υποβάθμιση του τουριστικού προϊόντος της χώρας από την ανυπαρξία αδειοδοτικής διαδικασίας και προϋποθέσεων λειτουργίας των καταλυμάτων Airbnb, προκειμένου να εξαχθεί ένα ασφαλές συμπέρασμα για το θετικό ή αρνητικό πρόσημο που η δραστηριότητα αυτή εν τέλει έχει.

20.8. Όπως έχει επανειλημμένως αποδειχθεί στο παρελθόν η διενέργεια ελέγχων από τους ελεγκτικούς μηχανισμούς για την πάταξη της φοροδιαφυγής και τον εντοπισμό των παραβατών των διατάξεων του ν. 4446/2016 και των οικείων ΠΟΛ είναι ανεπαρκής, αποσπασματικός και μη αποτελεσματικός με την έννοια ότι οι έλεγχοι γίνονται δειγματοληπτικά, αφού ο αριθμός των ελεγκτών δεν επαρκεί για να ελέγξουν το σύνολο των δεκάδων χιλιάδων καταλυμάτων Airbnb, ενώ, αν γίνει καταγγελία, ο έλεγχος γίνεται μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα, κατά τη διάρκεια του οποίου, οι παραβάτες έχουν φροντίσει να εξαφανίσουν τα ίχνη των παρανομιών τους.

20.9. Στην περίπτωση των χιλιάδων καταλυμάτων Airbnb είναι επιβεβλημένη η θέσπιση από το Ελληνικό Κράτος (κατά το πρότυπο της πόλης του Παρισιού) μίας διαδικασίας έκδοσης προηγούμενης άδειας για τη νόμιμη λειτουργία τους, γιατί η προστασία των κατοίκων και του αστικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος που αποτελούν διαχρονικούς στόχους της Πολιτείας αποτελεί επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος και δεν μπορεί να επιτευχθεί με άλλο τρόπο, αφού οι εκ των υστέρων έλεγχοι για την πάταξη της παρανομίας θα λαμβάνουν χώρα με πολύ μεγάλη καθυστέρηση για να είναι πραγματικά αποτελεσματικοί.

20.10. Απαιτείται η θεσμοθέτηση επαρκών και αποτελεσματικών χρονικών, ποσοτικών, γεωγραφικών και εισοδηματικών περιορισμών που να διασφαλίζουν την «βιώσιμη ανάπτυξη», εξισορροπώντας τα αντικρουόμενα και αντίθετα συμφέροντα από την μία των δραστηριοποιούμενων με Airbnb και από την άλλη των μονίμων κατοίκων, λαμβάνοντας πάντοτε υπόψιν και τις επιπτώσεις στο περιβάλλον και την πολιτιστική μας κληρονομιά.

20.11. Ο χρονικός περιορισμός των 60 ημερών πρέπει να είναι μοναδικός και να έχει καθολική ισχύ (σε όλη τη χώρα), αφού μόνο αυτός είναι πρόσφορος και ικανός να επιφέρει την ισορροπία μεταξύ των μακροχρόνιων μισθώσεων αφενός και των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb αφετέρου.

20.12. Ο περιορισμός του «One Host One Home» (ενοικίαση ενός μόνο ακινήτου από κάθε ιδιοκτήτη) που η ίδια η Airbnb έχει ήδη προτείνει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην περίπτωση της Νέας Υόρκης πρέπει επίσης να έχει γενική και καθολική εφαρμογή.

20.13. Οι γεωγραφικοί περιορισμοί πρέπει να συναρτώνται άμεσα με την φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής και τα οικοσυστήματα κάθε περιοχής με την έννοια του κατά πόσο αυτά είναι ευαίσθητα και ήδη επιβαρυμένα, όπως πχ είναι αυτά των νησιών, ανεξαρτήτως μεγέθους (η Σαντορίνη δεν εμπίπτει στην κατηγορία των μικρών νησιών) και πρέπει επίσης να θεσπιστούν με βάση τα ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά και πολιτιστικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής (πχ παλιά πόλη του Ναυπλίου), καθώς και τις υποδομές της κάθε περιοχής, αναφορικά με την επάρκεια των συστημάτων ύδρευσης, αποχέτευσης, μηχανολογικών, στατικών κλπ. Αυτό που πρέπει να διασφαλίζεται είναι η δίκαιη ισορροπία των χρήσεων των ακινήτων μίας περιοχής μεταξύ αφενός των επαγγελματικών χρήσεων (εστιατόρια, καφέ, μαγαζιά κλπ) και αφετέρου των κατοικιών των μονίμων κατοίκων, ούτως ώστε να μην χάνεται η έννοια της γειτονιάς και να μην εξαναγκάζονται οι μόνιμοι κάτοικοι, λόγω των οχλήσεων που προκαλούνται από την μαζική έλευση των τουριστών, της αύξησης των ενοικίων και της αδυναμίας εξεύρεσης φθηνής στέγης να εγκαταλείψουν τις εστίες τους και κατ’ αυτό τον τρόπο ολόκληρες πόλεις και περιοχές να μετατρέπονται σε θεματικά πάρκα.

20.14. Ο ενδεδειγμένος εισοδηματικός περιορισμός είναι αυτός της αποκόμισης εσόδων έως 8.000 ευρώ  το χρόνο (ή 4.000 ευρώ για κάθε ένα από τους 2 μήνες που θα επιτρέπεται η εκμίσθωση ενός ακινήτου με βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb), απόδοση που είναι λίαν ικανοποιητική.

20.15. Πρέπει επίσης να εισαχθούν οι δύο (2) περιορισμοί-απαγορεύσεις που ισχύουν στην Ολλανδία (Άμστερνταμ), σύμφωνα με τους οποίους α) απαγορεύεται η εκμίσθωση ενός ακινήτου σε πάνω από 4 άτομα και β) απαγορεύεται η εκμίσθωση των διαμερισμάτων ενός ολόκληρου κτιρίου (πολυκατοικίας) με Airbnb σε τουρίστες, διότι αυτό αποτελεί de facto ένα ξενοδοχείο.

20.16. Πρέπει να απαγορευτεί η με τη διαμεσολάβηση των ηλεκτρονικών πλατφορμών της Airbnb, της Homeway κλπ. επαγγελματικού τύπου εκμίσθωση δεκάδων ή εκατοντάδων καταλυμάτων Airbnb επ’ ονόματι της δήθεν «οικονομίας του διαμοιρασμού» που γίνεται από «επενδυτές», μεγαλοιδιοκτήτες, μεσίτες, εταιρείες real estete και εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων Airbnb ακινήτων, αφού οι εν λόγω βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αμιγώς επαγγελματικό χαρακτήρα και χαρακτηριστικά και ανταγωνίζονται αθέμιτα τις λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις.

20.17. Προς το σκοπό διασφάλισης του ανωτέρω κανόνα πρέπει να δημιουργηθεί παράλληλα μία διαρκώς τροφοδοτούμενη με επαρκή και αξιόπιστα στοιχεία, ηλεκτρονική εφαρμογή με την οποία θα διασταυρώνονται από τις αρμόδιες δημόσιες και δημοτικές υπηρεσίες τα ΑΦΜ των ιδιοκτητών που δηλώνονται, ούτως ώστε να αποτραπεί οιαδήποτε προσπάθεια καταστρατήγησης, μέσω παρένθετων προσώπων («αχυρανθρώπων»), ήτοι φυσικών και νομικών προσώπων που έμμεσα ή άμεσα συνδέονται με τους ιδιοκτήτες, μεσίτες και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (πχ συγγενείς έως και γ΄ βαθμού, υπάλληλοι των ιδιοκτητών, θυγατρικές εταιρείες ή εταιρείες που ελέγχονται μέσω κατοχής πλειοψηφικού πακέτου μετοχών ή μέσω του διορισμού των μελών της Διοίκησης κλπ).

20.18. Κατά το πρότυπο των ξενοδοχείων και λοιπών τουριστικών επιχειρήσεων, πρέπει να τηρείται διαρκώς είτε ένα ενημερωμένο σε πραγματικό χρόνο (real time) ηλεκτρονικό βιβλίο εισόδου-εξόδου των πελατών-τουριστών είτε (ακόμη προτιμότερο) ένα σύστημα αποστολής πχ ενός απλού μηνύματος (sms) από τον ιδιοκτήτη σε κεντρική δημόσια ή δημοτική Υπηρεσία, με το οποίο (sms ή ηλεκτρονικά βιβλία) θα δηλώνεται η άφιξη και αναχώρηση κάθε πελάτη, ο αριθμός των τουριστών, το χρονικό διάστημα της παραμονής τους, τα στοιχεία της ταυτότητας τους, τα οποία θα διαγράφονται μετά από ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, διαδικασία που θα διασφαλίζει αφενός την τήρηση της σχετικής νομοθεσίας περί προστασίας των προσωπικών δεδομένων και αφετέρου τον έλεγχο της παραβατικότητας (φοροδιαφυγή, παράνομη εκμίσθωση κλπ), την επάρκεια και αποτελεσματικότητα των ελέγχων από τους ελεγκτικούς μηχανισμούς.

20.19. Το Airbnb πρέπει να εναρμονιστεί με την πραγματική και αυθεντική «οικονομία του διαμοιρασμού» με την έννοια της μη επαγγελματικής εκμίσθωσης ενός ή περισσοτέρων δωματίων της κύριας κατοικίας του ιδιοκτήτη με Airbnb. Μόνο με αυτή την έννοια του «διαμοιρασμού» θα έχει αληθινό νόημα και σημασία η κοινή χρήση υποχρησιμοποιούμενων αγαθών και υπηρεσιών και ο προσωρινός ή ευκαιριακός χαρακτήρας της δραστηριότητας αυτής για την συμπλήρωση του εισοδήματος ενός ιδιοκτήτη, η οποία πρέπει να σταματήσει με τον τρόπο που σήμερα γίνεται, ήτοι ως μέσο παράνομου πλουτισμού και παράκαμψης απαγορεύσεων και περιορισμών.

20.20. Προκειμένου να εξευρεθούν πόροι για τη διάσωση των διατηρητέων κτιρίων που καταρρέουν, συνεπεία του μεγάλου κόστους που συνεπάγεται η επισκευή τους και να αποτραπεί η πώλησή τους σε «επενδυτές» ή επαγγελματίες του τουρισμού, πρέπει να επιβληθεί (ακολουθώντας το παράδειγμα της Βενετίας) ένα τέλος σε κάθε τουρίστα στις δημοφιλείς πόλεις με διατηρητέα κτίρια (Χανιά, Ναύπλιο, Κέρκυρα κλπ), από το οποίο θα χρηματοδοτηθεί από την Ελληνική Πολιτεία η επισκευή και η ανακαίνιση των διατηρητέων κτιρίων (αλλαγή κουφωμάτων και πατωμάτων, βάψιμο εσωτερικών και εξωτερικών επιφανειών κλπ), προκειμένου αυτά (τα διατηρητέα κτίρια που αποτελούν στοιχεία της πολιτιστικής μας κληρονομίας) να μην γίνουν εστιατόρια και ξενοδοχεία και να παραμείνουν στην ιδιοκτησία των Ελλήνων και να χρησιμοποιηθούν απ’ αυτούς αποκλειστικά και μόνο, ως κατοικίες (όχι, ως τουριστικά καταλύματα οιουδήποτε είδους) είτε στο πλαίσιο της διαβίωσης των ιδιοκτητών είτε στο πλαίσιο μακροχρόνιων μισθώσεων.

Εάν παρ’ όλα αυτά, επιτραπεί η λειτουργία καταλυμάτων Airbnb σε διατηρητέα κτίρια και σε ευαίσθητα οικοσυστήματα (περιοχές Natura, νησιά, ειδικώς προστατευόμενοι παραδοσιακοί οικισμοί), καθώς και στις πόλεις ή περιοχές που έχουν μεγάλη τουριστική επιβάρυνση, πρέπει να εφαρμοστεί πλήρως το ειδικό προστατευτικό νομικό πλαίσιο (lex specialis) και να προβλεφθεί τουλάχιστον η ίδια αδειοδοτική διαδικασία για την μετατροπή ενός διατηρητέου σε τουριστικό κατάλυμα (βλ. ανωτέρω για τα 7 βήματα της αδειοδότησης), καθώς και η εκπόνηση μελετών για την υπέρβαση ή μη της φέρουσας ικανότητας κτιρίων και περιοχών.

20.21. Ο ρόλος του ΕΟΤ πρέπει να αναβαθμιστεί, δεδομένης της επί της ουσίας απαξίωσης του, συνεπεία της κατάργησης της υποχρέωσης λήψης του ειδικού σήματος λειτουργίας για τα τουριστικά καταλύματα Airbnb και της ανυπαρξίας ελέγχων στα Airbnb, γεγονός που αδιαμφισβήτητα έχει υποβαθμίσει σημαντικά την ποιότητα των προσφερόμενων στους τουρίστες καταλυμάτων. Ήδη από το 1993, το Ε’ Τμήμα, με αφορμή μια ξενοδοχειακή μονάδα στο Πάπιγκο Ιωαννίνων, είχε επισημάνει ότι τα οικεία όργανα του ΕΟΤ, στο πλαίσιο της οργάνωσης και προαγωγής του τουρισμού και της αξιοποίησης των σχετικών δυνατοτήτων της χώρας, οφείλουν να αποβλέπουν στην ορθολογική κατανομή της τουριστικής δραστηριότητας στον ελλαδικό χώρο μέσα στα πλαίσια σχεδιασμένης ρυθμίσεως των χρήσεων γης και στην ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων, χωρίς υπέρβαση των ορίων κορεσμού κάθε περιοχής, που εκτιμώνται ενόψει των ιδιαιτέρων χαρακτηριστικών της και ιδίως της ευπαθείας της περιοχής και σε εναρμόνιση προς τη φυσιογνωμία της (ΣτΕ 50/1993). Ο ΕΟΤ, όπως έχει καταδειχθεί στις περιπτώσεις των νησιών, των ειδικά προστατευμένων περιοχών (βλ. παλιά πόλη του Ναυπλίου) και των λοιπών ευαίσθητων και ήδη κορεσμένων οικοσυστημάτων (Σαντορίνη), για τα καταλύματα Airbnb δεν πράττει τίποτε που να συμβάλλει στην προστασία των χρήσεων γης και στην ορθολογική κατανομή της τουριστικής δραστηριότητας. Ο ΕΟΤ οφείλει να ελέγχει τα καταλύματα Airbnb που είναι αδιαμφισβήτητα τουριστικά, αφού σ’ αυτά διαμένουν τουρίστες κατά τη διάρκεια των διακοπών τους. Η επιλογή του Κράτους για φορολογική εξομοίωση των μισθώσεων καταλυμάτων Airbnb με αυτές των κατοικιών δεν είναι ικανή και πρόσφορη να αλλοιώσει το πραγματικό γεγονός του ότι τα καταλύματα Airbnb είναι τουριστικά, λόγω της χρήσης τους από τουρίστες, τα οποία πρέπει να ελέγχονται από τον ΕΟΤ και να συνυπολογίζονται απ’ αυτόν (μαζί με τα υπόλοιπα), ως τέτοια, κατά την επιβεβλημένη ορθολογική κατανομή της τουριστικής δραστηριότητας, κατά την έννοια που δίνεται και από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

20.22. Για κάθε ακίνητο πρέπει να εκδοθεί πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, καθώς και πιστοποιητικό ενεργητικής και παθητικής πυρασφάλειας (ενν. η τοποθέτηση επαρκούς ποσότητας πυροσβεστήρων, ανάλογα με την επιφάνεια του καταλύματος και των χρηστών του), καθώς και σχέδιο διαφυγής των τουριστών και γενικότερα των χρηστών του κτιρίου για την περίπτωση έκτακτης ανάγκης

20.23. Κάθε κατάλυμα Airbnb πρέπει να έχει δομική και λειτουργική αυτοτέλεια και φυσικά δική του αυτόνομη-ξεχωριστή είσοδο, ούτως ώστε να μην μειώνεται η ασφάλεια του οικοδομήματος και να μην αλλάζουν συνεχώς χέρια τα κλειδιά ή οι κωδικοί εισόδου (passwords) της κεντρικής εισόδου.

20.24. Όπως έχει ήδη καταδειχθεί στην περίπτωση της Λισσαβώνας, λόγω της ήδη μεγάλης εξάπλωσης του Airbnb και της εξίσου μεγάλης διάστασης των συναφών προβλημάτων που εν πολλοίς οφείλονται στα αργά αντανακλαστικά των Κυβερνήσεων και των τοπικών δημοτικών αρχών, είναι παντελώς απρόσφορη και μη αποτελεσματική η από τούδε και στο εξής (ex nunc) απαγόρευση της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb σε κτίρια (πχ διατηρητέα) που ήδη λειτουργούν καταλύματα Airbnb και σε περιοχές που είναι ήδη τουριστικά κορεσμένες και των οποίων η φέρουσα ικανότητα έχει προ πολλού ξεπεραστεί.

Με άλλη διατύπωση, δεν είναι συνταγματικά, κοινωνικά, περιβαλλοντικά και πολιτιστικά ανεκτή η διατήρηση του status quo σε αριθμό τουριστικών καταλυμάτων, είτε αυτά ονομάζονται Airbnb είτε ξενοδοχειακά είτε άλλα, σε κτίρια και ευαίσθητες και ήδη κορεσμένες τουριστικά περιοχές. Υπάρχει απόλυτη ανάγκη άμεσης εκπόνησης μελετών από ειδικούς αρχιτέκτονες, πολεοδόμους, αρχαιολόγους και πανεπιστημιακούς (πχ του Πολυτεχνείου) για κάθε μία τουριστική περιοχή (με προτεραιότητα στις δημοφιλείς που παρατηρείται το εντονότερο πρόβλημα) με τις οποίες (μελέτες) θα γίνεται λεπτομερής καταγραφή των χρήσεων γης και όπου παρατηρείται παραβίαση του ειδικού προστατευτικού πλαισίου ή του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς και υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας της περιοχής και δη συγκέντρωση πολλών τουριστικών επαγγελματικών χρήσεων, θα ενεργοποιείται ένας «δείκτης επιβάρυνσης», δυνάμει του οποίου θα «επιστρέφουν» ακίνητα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Το ανωτέρω «αντισταθμιστικό μέτρο» είναι απαραίτητο και πρέπει να εφαρμοστεί, τηρουμένης της αρχής της αναλογικότητας για τα ευαίσθητα οικοσυστήματα. Οι  ρυθμίσεις για το Airbnb δεν μπορεί να αφορούν μόνο το μέλλον, αλλά πρέπει να επεμβαίνουν δραστικά και αποτελεσματικά στις ήδη υφιστάμενες χρήσεις, καταργώντας ή θεωρώντας ως παράνομες, όσες απ’ αυτές διαταράσσουν την ισορροπία των χρήσεων, αφήνοντας τον απαραίτητο χώρο και οξυγόνο στους μόνιμους κατοίκους, δηλαδή στις οικογένειες, στους μισθωτούς, στα παιδιά, στους δημοσίους υπαλλήλους, στους φοιτητές, στους εκπαιδευτικούς και λοιπούς πολίτες-δημότες που χρήζουν κι αυτοί προστασίας και δεν μπορεί να μετατρέπονται σε πολίτες δεύτερης κατηγορίας εν συγκρίσει με τους τουρίστες.

20.25. Η υλοποίηση και εφαρμογή των όποιων μέτρων δεν μπορεί να αφεθεί στις τοπικές δημοτικές αρχές που είναι λίαν «ευάλωτες» σε «πιέσεις» των θιγόμενων ιδιοκτητών, διαχειριστών και λοιπών επαγγελματιών, αλλά πρέπει να γίνει μόνο από την Κυβέρνηση με την θέσπιση των κατάλληλων διατάξεων σε εθνικό επίπεδο, προβλέποντας παράλληλα ότι σε περίπτωση παραβίασης αυτών, θα επιβάλλονται αυστηρές ποινικές κυρώσεις.

20.26. Όπως έχει επανειλημμένως αποδειχθεί, μόνο αυστηρές διατάξεις  μπορούν να λειτουργήσουν αποτρεπτικά στους επίδοξους παραβάτες, αφού είναι δεδομένη η ανεπάρκεια των ελεγκτικών μηχανισμών, οι οποίοι αδυνατούν να ελέγξουν όλες τις περιπτώσεις, ενώ δεδομένο είναι το μεγάλο οικονομικό όφελος των ιδιοκτητών και διαχειριστών που τους δίνει μεγάλο κίνητρο για παράνομες συμπεριφορές και φοροδιαφυγή, συνεπώς μόνο όταν με την αυστηριοποίηση του πλαισίου θα υπάρχει ισχυρό κίνητρο συμμόρφωσης.

20.27. Το Airbnb με την σημερινή άδικη, αντικοινωνική, και αντιπεριβαλλοντική μορφή πρέπει να μετεξελιχθεί σε Fairbnb (δίκαιο δηλαδή) με την έννοια της απάλειψης των δυσμενών συνεπειών για την κοινωνία και το περιβάλλον και επίτευξης της βιώσιμης ή αειφόρου ανάπτυξης.

ΕΠΙΛΟΓΟΣ

Το ευρισκόμενο ήδη στην 2^η φάση υλοποίησης, ριζοσπαστικό πείραμα της Βαρκελώνης με την δημιουργία superblocks, με τα οποία δημιουργούνται βιώσιμες περιοχές για τους κατοίκους και τους επισκέπτες, προωθώντας την καινοτομία και την βιώσιμη ανάπτυξη με δίκαιη αναδιανομή των χώρων, με αποκατάσταση της ισορροπίας της κατάστασης, με την  υποστήριξη ομάδων που δεν είχαν πρόσβαση στους χώρους αυτούς, με την δημιουργία ισχυρών δεσμών μεταξύ των κατοίκων, με την ενίσχυση της γειτονιάς, με την παράλληλη μείωση του επιπέδου θορύβου, με υπόγειες θέσεις στάθμισης, καλύτερη ποιότητα αέρα, ενθάρρυνση των φιλικών προς το περιβάλλον μετακινήσεων, ηχούν εξωπραγματικά για την ελληνική πραγματικότητα.

Ο αστικός ιστός αποτελεί βασικό συστατικό και χαρακτηριστικό μίας πόλης, ενός χωριού, ενός νησιού ή μίας ολόκληρης περιοχής, αφού χωρίς τους ντόπιους κατοίκους, αλλοιώνεται ο χαρακτήρας και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά μίας περιοχής που αποτελείται, όχι μόνο από μνημεία, αξιοθέατα ή τοποθεσίες, αλλά και από τους ανθρώπους που κατοικούν μόνιμα σ΄ αυτή, μιλούν τη γλώσσα με τους ιδιωματισμούς κάθε τόπου, σέβονται τους γείτονες, καθώς και την αρχιτεκτονική του τοπίου, μαθαίνουν τα παιδιά τους να αγαπούν τον τόπο, γνωρίζουν την ιστορία και τις προσωπικότητες κάθε τόπου, κλπ.

Πολλές πόλεις έχουν υιοθετήσει περιορισμούς στη σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb. Καιρός να θεσπιστούν και στην Ελλάδα επαρκείς και αποτελεσματικοί για το καλό του τόπου, αφού οφείλουμε να φροντίσουμε για την παράδοση ενός βιώσιμου περιβάλλοντος στις επόμενες γενεές.

Η πανδημία του κορονοιού έχει ήδη πλήξει σημαντικά τον τουρισμό σε παγκόσμιο επίπεδο, ενώ ακόμη και με το πιο αισιόδοξο σενάριο η φετινή τουριστική κίνηση θα κινηθεί σε χαμηλά επίπεδα εν συγκρίσει με τις τελευταίες χρονιές που το ρεκόρ αφίξεων καταρριπτόταν συνεχώς κάθε χρόνο.

Τώρα πρέπει η ελληνική Πολιτεία να προετοιμάσει το έδαφος με την χάραξη μίας εθνικής στρατηγικής για τον τουρισμό που να έχει ορίζοντα δεκαετίας με σκοπό την παροχή υψηλού επιπέδου υπηρεσιών και την προσέλκυση μεγάλου αριθμού τουριστών (κατά προτίμηση με μεγάλη οικονομική επιφάνεια) με σεβασμό στο αστικό περιβάλλον και την πολιτιστική μας κληρονομιά.

[1] Η παρούσα μελέτη-γνωμοδότηση διέπεται από τις διατάξεις του ν. 2121/1993 περί πνευματικής ιδιοκτησίας. Οιαδήποτε ανατύπωση, αναπαραγωγή ή αναδημοσίευση μέρους ή του συνόλου επιτρέπεται υπό τον όρο αναφοράς των εξής: «βλ. άρθρο Ευάγγελου Δουκάκη, Η ανάγκη επαρκούς ρύθμισης του Airbnb και μετεξέλιξης του σε Fairbnb, Email: dukakis@dslaw.gr».

[2] Οικοδεσπότης ή «host», αποκαλείται από την Airbnb

[3] Φιλοξενούμενος ή «guest» αποκαλείται από την Airbnb

[4] H Airbnb είναι ένας όμιλος πολλών εταιρειών με την μητρική εταιρεία «Airbnb Inc» να είναι εγκατεστημένη στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής (ΗΠΑ), απ’ όπου ελέγχονται (άμεσα ή έμμεσα) όλες οι εταιρείες του ομίλου, όπως η «Airbnb Ireland UC», εταιρία ιρλανδικού δικαίου με έδρα το Δουβλίνο (Ιρλανδία), η «Airbnb Payments UK Ltd», εταιρία βρετανικού δικαίου με έδρα το Λονδίνο (Ηνωμένο Βασίλειο), η «Airbnb France SARL», εταιρία γαλλικού δικαίου κ.ά.

[5] Στην πράξη, όπως προκύπτει από τις διευκρινίσεις που παρείχε η Airbnb Ireland στην υπόθεση επί της οποίας εκδόθηκε η C-390/18 απόφαση της μείζονος σύνθεσης του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, ο χρήστης του διαδικτύου που αναζητεί κατάλυμα προς μίσθωση συνδέεται με την ομώνυμη ηλεκτρονική πλατφόρμα, αναγράφει τον τόπο του επιθυμούμενου προορισμού του, καθώς και την περίοδο και τον αριθμό των προσώπων της επιλογής του. Βάσει των πληροφοριών αυτών, η προαναφερόμενη εταιρεία του ομίλου Airbnb παρέχει στον ενδιαφερόμενο τον κατάλογο των διαθέσιμων καταλυμάτων που ανταποκρίνονται στα κριτήρια αυτά (ενδεχομένως και σε άλλα πρόσθετα κριτήρια, όπως το εύρος των τιμών των διαθέσιμων καταλυμάτων), προκειμένου αυτός να επιλέξει το καταλληλότερο και να προβεί, μέσω του διαδικτύου, στην κράτηση του εν λόγω καταλύματος. Στο πλαίσιο αυτό, οι χρήστες της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, είτε πρόκειται για εκμισθωτές είτε για μισθωτές, συνάπτουν σύμβαση με την Airbnb Ireland για την χρήση της πλατφόρμας αυτής και με την Airbnb Payments UK για τις πληρωμές που πραγματοποιούνται μέσω της εν λόγω πλατφόρμας.

[6] Rachel Botsman and Roo Rogers, (14-9-2010), What’ s mine is yours: The Rise of Collaborative Consumption, NY Harper Collins Publishers

[7] Franken K (2017), Political economies and environmental futures for the sharing economy, Philosophical Transaction

[8] Marc Gunther (2014), Is sharing really green?, Ensia.

[9] Σε ελεύθερη μετάφραση:  Το ερώτημα ή το ζήτημα με το κάρβουνο

[10] Στο site της Airbnb χρησιμοποιείται ο όρος του «ντόπιου οικοδεσπότη»

[11] Βλ. κατωτέρω το σχετικό κεφάλαιο για τους «επενδυτές», τους μεσίτες, τις εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων Airbnb κ.ά.

[12] Βλ. Michael M. Beyerlein , Craig McGee, Gerald Klein, Jill Nemiro, Laurie Broedling (2003), ¨The Collaborative Work Systems Fieldbook: Strategies, Tools, and Techniques¨ και ειδικά τις 10 αρχές των συνεργατικών οργανισμών (The ten pronciples of collaborative organizations)

[13] Βλ. κατωτέρω αναλυτικά για τις ενδιαφέρουσες αυτές συνεκδιζόμενες υποθέσεις και το σκεπτικό των προτάσεων του Γενικού Εισαγγελέα

[14] Βλ. πρόταση Γενικού Εισαγγελέα με αρ. 62 με περαιτέρω παραπομπές για τις προκλήσεις που θέτει η peer to peer οικονομία για τη νομοθεσία γενικότερα

[15] βλ. για την άδεια διαμονής για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, «Κώδικας Μετανάστευσης και Κοινωνικής Ένταξης και λοιπές διατάξεις» Ν.4251/01.04.2014 ΦΕΚ80/01.04.2014, άρθρο 20Β παρ.2, όπως ισχύει και μετά την τροποποίηση του από τον Ν.4332/2015 και όπως ισχύει σε συνδυασμό με την ΚΥΑ 04.06.2014 σχετικά με τον καθορισμό των απαιτούμενων δικαιολογητικών για χορήγηση εθνικών θεωρήσεων εισόδου (ΑΠ οικ.30825) και το άρθρο 6,παρ,2 του ν.4146/2013 ενώπιον της αρμοδίας Αποκεντρωμένης Υπηρεσίας κατά περίπτωση κατά τους άνω νόμους και Υπουργικές αποφάσεις όπως ισχύουν σήμερα και ισχύουν με κάθε τροποποίηση τους κάθε απαιτούμενο δικαιολογητικό για τη χορήγηση και ανανέωση τίτλου διαμονής σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4251/2014 και Ν.4332/2015)

[16] βλ. την από 6-2-2019 εκπομπή «ERT Report» με τίτλο «Ο γείτονας μου, ο τουρίστας»

[17] Σύμφωνα με ρεπορτάζ του BBC, υπάρχουν περιπτώσεις ξένων επενδυτών που έχουν αγοράσει, μέσω εταιρειών, διαμερίσματα στην Αθήνα που ποτέ δεν έχουν δει (αυτή η διαπίστωση εγείρει εύλογα ερωτήματα για το ποιόν των επενδυτών και το νόμιμο ή μη της προέλευσης των χρημάτων που «επενδύονται» ή μάλλον «ξεπλένονται»)

[18] Σύμφωνα με το άρθρο 111 παρ. 1 του ν. 4446/2016 ¨Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους¨.

[19] βλ.  το από 17-9-2018 δημοσίευμα της «iefimerida» με τίτλο ««Ta Airbnb πολλαπλασιάζονται-Ξεπέρασαν σε αριθμό ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα, λέει ο ΣΕΤΕ», ενώ με το ίδιο άρθρο αναδεικνύεται το πρόβλημα της άνισης φορολογικής μεταχείρισης, ανάμεσα στα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις και στα αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα, σημειώνοντας ότι ενώ τα αδειοδοτημένα καταλύματα λειτουργούν σε ένα επιχειρηματικό περιβάλλον υπερφορολόγησης, τα ακίνητα με χρήση βραχυχρόνιων μισθώσεων παραμένουν σε χαμηλές κλίμακες φορολογίας, χωρίς κανονιστικό πλαίσιο και ουσιαστικό ελεγκτικό μηχανισμό. Σύμφωνα με τον κ. Ρέτσο: ¨Το κρίσιμο ζητούμενο όμως είναι να μην ασκείται με τρόπο που συνιστά αθέμιτο ανταγωνισμό για τις επιχειρήσεις, οι οποίες λειτουργούν νόμιμα και φυσικά να μη δημιουργεί παράπλευρα άλλα σημαντικά προβλήματα στην εξεύρεση κατοικίας, στις τιμές των ενοικίων, στην εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών, των γειτονιών, αλλά και των πόλεων¨

[20] Αυτές οι αγοραπωλησίες ακινήτων πυροδοτούν μία ατέρμονη συζήτηση συνωμοσιολογίας περί σκόπιμης υποβάθμισης με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, ολόκληρων περιοχών, προκειμένου τα ακίνητα των περιοχών αυτών να αγοραστούν φθηνά από «επενδυτές», εν συνεχεία να ανακαινιστούν και εν τέλει να μετατραπούν σε πολυτελή καταλύματα Airbnb που νοικιάζονται σε τουρίστες, αφού πρώτα «καθαριστεί» η περιοχή από κάθε είδους ενοχλητικούς και «αναβαθμιστεί».

[21] Βλ. το δημοσίευμα της Telegraph, σύμφωνα με το οποίο μένουν άστεγοι οι Έλληνες, λόγω Airbnb και «χρυσής βίζας» 

[22]sofokleousin.gr/tte-strevlosi-sta-akinita-logo-airbnb-kindynos-gia-fouska

[23]newsbreak.gr/oikonomia/48798/chrysa-psachtiria-ellinikon-aggelion-oi-amerikanoi-poies-perioches-kalovlepoyn-meta-tis-allages-sti-chrysi-viza/

[24]efsyn.gr/oikonomia/elliniki-oikonomia/183897_bbc-airbnb-kai-hryses-bizes-piezoyn-toys-athinaioys

[25]iefimerida.gr/news/468045/hrysi-viza-kai-airbnb-anevazoyn-tis-times-akiniton-stin-ellada-den-vriskoyn-spitia-i

[26] Βλ. Πρόταση Γενικού Εισαγγελέα με αριθμ. 145 στην επ’ ακροατηρίω συζήτηση στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο των υποθέσεων Cali Apartments SCI (C-724/18) και ΗΧ (C-727/18) κατά του Γενικού Εισαγγελέα του Εφετείου των Παρισίων (Procureur general pres la cour d’ appel de Paris)

[27] ενν. οι 2 αναιρεσείουσες, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και τα 8 Κράτη μέλη που κατέθεσαν γραπτές παρατηρήσεις

[28] Βλ. κατωτέρω για την περίπτωση της Νέας Υόρκης και για την απαγόρευση που θέσπισε η δημοτική αρχή της ΝΥ στους commercial operators να διαθέτουν στην αγορά της ΝΥ, καταλύματα με βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb.

[29] βλ. το δημοσίευμα της «zougla.gr» με τίτλο ««Ξενοδόχοι: Ανεξέλεγκτο φαινόμενο με παρενέργειες το Airbnb

[30] Βλ. την ανακοίνωση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 16-7-2018 με την οποία η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και οι Αρχές καταναλωτών της ΕΕ ζητούν από την Airbnb να συμμορφωθεί, αλλιώς επέρχονται κυρώσεις, επισημαίνοντας ότι η Airbnb έχει αδιαφανείς και καταχρηστικούς όρους αναφορικά με τις τιμές και τις υπηρεσίες και παραβιάζει τους ευρωπαϊκούς κανόνες καταναλωτικής συμπεριφοράς, ενώ περαιτέρω έχει αδιαφανείς εμπορικές πρακτικές, παραπλανώντας τους καταναλωτές.

[31] Βλ. δημοσίευμα στο iefimerida με τίτλο «Αστρονομικό ποσό, Αυτό είναι το πιο ακριβό σπίτι Airbnb στην Ελλάδα, πισίνα, τζακούζι και πιάτο το Αιγαίο»- iefimerida.gr – https://www.iefimerida.gr/travel/ayto-einai-pio-akribo-spiti-airbnb-stin-ellada

[32] Το δημοσίευμα της «newsbomb» με τίτλο ««Το θολό τοπίο με τις μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων και η παραοικονομία¨ των Σπύρου Πάνου και Χάρη Τζανιδάκη, σύμφωνα με το οποίο ¨ΜΙΚΡΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΚΑΙ ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΑ ΔΩΜΑΤΙΑ ΚΑΤΑΘΕΤΟΥΝ ΤΑ ΣΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΕΟΤ ΚΑΙ ΣΑΛΠΑΡΟΥΝ ΓΙΑ ΤΙΣ ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΕΣ ΠΛΑΤΦΟΡΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ-Η ΕΠΕΛΑΣΗ ΤΗΣ AIRBNB ΚΑΙ ΟΙ ΑΠΩΛΕΙΕΣ 500 ΕΚΑΤ. ΕΥΡΩ ΓΙΑ ΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ»

[33] βλ. Δημοσίευμα της iefimerida της 3-4-2019 με τίτλο «Το πιο «κουφό» Airbnb βρίσκεται στην Κρήτη -Είναι ένα… κρεβάτι! [εικόνες], ΣΕ ΑΝΟΙΧΤΟ ΧΩΡΟ ΜΕ ΘΕΑ Τ’ ΑΣΤΡΑ» (iefimerida.gr – https://www.iefimerida.gr/news/489487/pio-koyfo-airbnb-vrisketai-stin-kriti-einai-ena-krevati-eikones)

[34] Βλ. την τοπική εφημερίδα «ο Αγών της Κρήτης» και την ιστοσελίδα kommon.gr

[35] Η λέξη φιλοξενία, ετυμολογείται από το φιλώ (= αγαπώ) + ξένος, και αναφέρεται στην φροντίδα ενός επισκέπτη – ξένου στην οικεία κάποιου. Η λέξη δήλωνε την στάση την οποία τηρούσαν οι αρχαίοι Έλληνες απέναντι των ξένων. Για τους αρχαίους Έλληνες η φιλοξενία, δηλαδή η υποδοχή και η αφιλοκερδής περιποίηση των ξένων, τους οποίους προστάτευαν ο Ξένιος Δίας και η Ξένια Αθηνά ήταν σημαντικός θεσμός και την θεωρούσαν ηθικό χρέος και ιερό κανόνα των θεών. Χαρακτηριστικό της φιλοξενίας στην αρχαία Ελλάδα ήταν το ότι ο ξένος κατά την αναχώρησή του δεχόταν δώρα από τους οικοδεσπότες.

[36] Σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη για την «Απαγόρευση αθέμιτων εμπορικών πρακτικών», μία εμπορική πρακτική είναι αθέμιτη, όταν είναι αντίθετη προς τις απαιτήσεις επαγγελματικής ευσυνειδησίας και στρεβλώνει ουσιωδώς ή ενδέχεται να στρεβλώσει ουσιωδώς την οικονομική συμπεριφορά του μέσου καταναλωτή, στον οποίο φθάνει ή στον οποίο απευθύνεται το προϊόν ή του μέσου μέλους της ομάδας, όταν μία εμπορική πρακτική απευθύνεται σε μία συγκεκριμένη ομάδα καταναλωτών¨

[37] Το δημοσίευμα του «insider.gr» με τίτλο ¨Όλο και περισσότερες πόλεις της Ευρώπης φρενάρουν την Airbnb¨

[38]bbc.com/news/business-45083954

[39]Research for TRAN Committee -Overtourism: impact and possible policy responses, Policy Department for Structural and Cohesion PoliciesDirectorate-General for Internal PoliciesPE 629.184 – October 2018.

[40] Βλ. δημοσίευμα στο «iefimerida.gr» με τίτλο ¨Γκρίνια σε όλη την Ευρώπη φέρνει το Airbnb-«Θέλουμε τις πόλεις μας πίσω»¨

[41] Βλ. για την φέρουσα ικανότητα, την βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, τα άρθρα-μελέτες της Αικατερίνης Σακελλαροπούλου, Αντιπροέδρου και μετέπειτα Προέδρου ΣτΕ και νυν Προέδρου της Ελληνικής Δημοκρατίας: «Περιβάλλον και Ανάπτυξη: Σταθμίσεις και Δικαστικός Έλεγχος», Νόμος και Φύση, 13-1-2016, «Η στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η φέρουσα ικανότητα», Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 6-5-2015, «Περιβαλλοντικό Σύνταγμα και ΣτΕ στα χρόνια της κρίσης, 19-2-2018

[42] Χαρακτηριστικές είναι οι δυσμενείς και ανεπανόρθωτες περιβαλλοντικές επιπτώσεις σε 2 ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, περιοχές της Κρήτης (Ελαφονήσι και Μπάλο Χανίων) που χρόνο με το χρόνο καταστρέφονται από τους τουρίστες που συρρέουν σε καθημερινή βάση, κατά χιλιάδες σε αυτές με κάθε μεταφορικό μέσο (σκάφη, γιότ, λεωφορεία, αυτοκίνητα, μηχανές), επιβαρύνοντας υπέρμετρα και ρυπαίνοντας τα ευαίσθητα αυτά οικοσυστήματα με σκουπίδια. Η κεντρική Κυβέρνηση και οι τοπικές αρχές παρακολουθούν άπραγες την καταστροφή αυτή.

[43] Βλ. αναλυτικά κατωτέρω για τους ποσοτικούς και κυρίως χρονικούς περιορισμούς στην βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων με Airbnb, καθώς και την (σπανιότερη) πλήρη απαγόρευση της σύναψης βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb.

[44]Βλ. δημοσίευμα της Telegraph ότι το Airbnb αδειάζει τις ιστορικές πόλεις της Ιταλίας-Airbnb is emptying historic Italian cities (telegraph.co.uk/travel/destinations/europe/italy/articles/airbnb-boom-is-emptying-italian-cities/

[45]kathimerini.gr/1051934/gallery/epikairothta/kosmos/praga-sxedon-8-ekat-toyristes-pnigoyn-toys-13-ekat-monimoys-katoikoys

[46]βλ. το από 20-1-2019 Δημοσίευμα της «ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗΣ ΤΗΣ ΚΥΡΙΑΚΗΣ» με τίτλο «Η Σαντορίνη δεν αντέχει τόσους τουρίστες προειδοποιεί η ΕΕ–επιβαρύνεται υπέρμετρα και χάνει την ελκυστικότητά της, τονίζει ειδική έκθεση¨ (kathimerini.gr/1005720/article/oikonomia/epixeirhseis/h-santorinh-den-antexei-tosoys-toyristes-proeidopoiei-h-ee)

[47] βλ. το από 20-1-2019 ηλεκτρονικό Δημοσίευμα της «Nonpapersnews» με τίτλο «Γιατί είναι πλέον άρρωστος ο … «υπερτουρισμός» της Σαντορίνης. Ίδια συμπτώματα και στα Χανιά. Ο θανατηφόρος υπερτουρισμός στη Βενετία, το Άμστερνταμ. Τη Βαρκελώνη και τη Ρώμη¨

[48] βλ. το από 21-1-2019 ηλεκτρονικό Δημοσίευμα της «koinignomi.gr» με τίτλο «O υπερτουρισμός ¨σκοτώνει¨ τη Σαντορίνη»

[49]ethnos.gr/ellada/43848_santorini-toyristiko-ifaisteio-poy-einai-etoimo-na-ekragei

[50]ethnos.gr/ellada/43848_santorini-toyristiko-ifaisteio-poy-einai-etoimo-na-ekragei

[51] Βλ. για την φέρουσα ικανότητα, την βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, τα άρθρα-μελέτες της Αικατερίνης Σακελλαροπούλου, Αντιπροέδρου και μετέπειτα Προέδρου ΣτΕ και νυν Προέδρου της Ελληνικής Δημοκρατίας: «Περιβάλλον και Ανάπτυξη: Σταθμίσεις και Δικαστικός Έλεγχος», Νόμος και Φύση, 13-1-2016, «Η στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η φέρουσα ικανότητα», Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 6-5-2015, «Περιβαλλοντικό Σύνταγμα και ΣτΕ στα χρόνια της κρίσης, 19-2-2018

[52]edition.cnn.com/travel/article/venice-tourism-overcrowding-intl/index.html

[53]www.theguardian.com/cities/2018/sep/13/occupy-venice-alternative-to-death-of-city-activists-tourism

[54]airbnbwatch.org/venice-beach-afflicted-by-the-airbnb-problem/

[55] Βλ. Καθημερινή της 15-11-2019 με τίτλο ¨΄Πράγα: Σχεδόν 8 εκατ. Τουρίστες «πνίγουν» τους 1,3 εκατ. Μόνιμους κατοίκους (kathimerini.gr/1051934/gallery/epikairothta/kosmos/praga-sxedon-8-ekat-toyristes-pnigoyn-toys-13-ekat-monimoys-katoikoys)

[56] Η Airbnb θεωρείται υπεύθυνη για την κρίση εξεύρεσης κατοικίας που έχει προκληθεί στο Άμστερνταμ. Συνεπώς, το δημοτικό συμβούλιο πάει σε πόλεμο κατά της Airbnb – Airbnb is getting blamed for Amsterdam’s housing crisis. So the city council is going to war against Airbnb ((citymetric.com/business/airbnb-getting-blamed-amsterdam-s-housing-crisis-so-city-council-going-war-against-airbnb)

[57]Το φαινόμενο Airbnb: είναι πραγματικό και τι επίδραση έχει σε μία πόλη, όπως το Άμστερνταμ-Στην Ολλανδική πρωτεύουσα, η Airbnb έχει κατηγορηθεί για την άνοδο των τιμών των ακινήτων και για διατάραξη των τοπικών κοινωνιών, ενώ άλλοι ισχυρίζονται ότι η συμβολή της πλατφόρμας στην ανάπλαση υποβαθμισμένων περιοχών συνιστούν υπερβολές. Ποιος έχει δίκιο; – The Airbnb effect: is it real, and what is it doing to a city like Amsterdam? In thw Dutch capital, Airbnb has been accused of driving up property prices and disrupting communtities-while others say the website’s gentrifying tendencies are much exaggerated. So who’s right? (theguardian.com/cities/2016/oct/06/the-airbnb-effect-amsterdam-fairbnb-property-prices-communities)

[58] Βλ. Δημοσίευμα στο citymetric : Airbnb is getting blamed for Amsterdam’s housing krisis. So the city council is going to war against Airbnb¨ (citymetric.com/business/airbnb-getting-blamed-amsterdam-s-housing-crisis-so-city-council-going-war-against-airbnb

[59]theguardian.com/cities/2016/oct/06/the-airbnb-effect-amsterdam-fairbnb-property-prices-communities

[60] Βλ. το από 8-6-2016 δημοσίευμα της «euro2day.gr» με τίτλο «Δικαστική ήττα για Airbnb»

[61] βλ. την από 6-2-2019 εκπομπή «ERT Report» με τίτλο «Ο γείτονας μου, ο τουρίστας» που πραγματεύεται τις αρνητικές συνέπειες του Airbnb στην Ελλάδα και στο εξωτερικό, σύμφωνα με το οποίο ¨Η ERT Report διερευνά το Airbnb στην Αθήνα¨. Γειτονιές της Αθήνας έχουν γίνει τουριστικοί προορισμοί. Η πλατφόρμα Airbnb έχει ξετρυπώσει και την πιο μικρή γειτονιά. Η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε για να μείνει; Και τι φέρνει μαζί της; Η ομάδα της εκπομπής «ΕΡΤ Report» … ανιχνεύει το παγκόσμιο φαινόμενο της οικονομίας διαμοιρασμού, που μέσα στην κρίση διαμοίρασε εισόδημα, στήριξε νοικοκυριά, συντήρησε περιουσίες και πλέον εξελίσσεται ραγδαία σε βαριά βιομηχανία. …περπατούν σε γειτονιές του κέντρου της Αθήνας που αλλάζουν. Μιλούν με κατοίκους που παρακολουθούν την αλλαγή αμφίθυμοι και διηγούνται πώς οι ντόπιοι σιγά – σιγά φεύγουν ή εκδιώκονται για να δώσουν τη θέση τους σε τουρίστες που έρχονται για να «ζήσουν σαν τους ντόπιους». Καταγράφουν την έκρηξη των τιμών στα ακίνητα. Την έλλειψη στέγης. Ταξιδεύουν στα Χανιά, όπου οι φοιτητές και οι εκπαιδευτικοί δεν βρίσκουν πού να μείνουν, και στην Πορτογαλία, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει ρυθμιστεί νομοθετικά από το 2008. Το ιστορικό κέντρο της Λισσαβώνας έχει, ωστόσο, αλωθεί. Οι τρεις ρεπόρτερ αναζητούν καλές πρακτικές και προτάσεις για μια βιώσιμη ανάπτυξη και στον τουρισμό.

[62]housingwire.com/articles/48226-new-york-city-escalates-fight-against-airbnb-demands-listing-information/

[63]nytimes.com/2019/01/14/nyregion/airbnb-illegal-brokers-real-estate.html

[64] Η εφημερίδα «New York Times» δημοσίευσε άρθρο ότι  η Νέα Υόρκη, σύμφωνα με σχετική μήνυση, είναι η αυτοκρατορία των παράνομων ενοικιάσεων της Airbnb. Σύμφωνα πάντα με την εν λόγω μήνυση, ένα και μόνο group παράνομων «επενδυτών» του real estate (commercial operators) πραγματοποίησε 13.691 παράνομες ενοικιάσεις μεταξύ 2015 και 2018, έχοντας 75.000 παράνομους «φιλοξενούμενους» τουρίστες, κερδίζοντας το ποσό των 21 εκατ. δολαρίων (New York Empire of Illegal Airbnb Rentals Booked 75,000 Guests, Suit says) (www.nytimes.com/2019/01/14/nyregion/airbnb-illegal-brokers-real-estate.html)

[65] «Η πόλη της Νέας Υόρκης κλιμακώνει τον πόλεμο κατά της Airbnb, απαιτώντας την χορήγηση πληροφοριών για καταχωρήσεις. Εκδίδει κλήτευση για περίπου 20.000 καταχωρήσεις διαμερισμάτων» (New York City escalates fight against Airbnb, demands listing information, Issues subpoena for approximately 20.000 apartment listings) (www.housingwire.com/48226-new-york-escalates-fight-against-airbnb-demands-listing-information/)

[66] Το θέμα της χορήγησης επαρκών και αξιόπιστων δεδομένων για τα τουριστικά καταλύματα τύπου Airbnb είχε επισημάνει και η Κομισιόν, η οποία μόλις τον Μάρτιο του 2020 υπέγραψε μία συμφωνία «ορόσημο» με την Airbnb, την Booking, την Expedia Group και την Tripadvisor, δυνάμει της οποίας οι ανωτέρω εταιρείες θα της παρέχουν στοιχεία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκειμένου αυτά να αξιοποιηθούν κατάλληλα για την θέσπιση ρυθμίσεων (Κανονισμών, Οδηγιών) σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

[67] Ελεύθερη μετάφραση της φράσης του de Blasio: «You’ ve got all sorts of strangers in your building»

[68] Οι καταχωρήσεις αυτές ονομάζονται «commercial listings», δηλαδή εμπορικές ή επιχειρηματικές καταχωρήσεις, οι οποίες στην περίπτωση της ΝΥ ανέρχονται σε τουλάχιστον το 1/3 των συνολικών καταχωρήσεων στις 5 πιο δημοφιλείς ηλεκτρονικές πλατφόρμες προσφοράς καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Homeway κλπ), σύμφωνα με το γραφείο του δημάρχου της ΝΥ

[69] Σύμφωνα με το εν λόγω στέλεχος της Airbnb, η εφαρμογή του «One Host, One Home» στην πόλη του Σαν Φρανσίσκο είχε ως αποτέλεσμα την «απομάκρυνση» 5.000 καταχωρήσεων από την πλατφόρμα της.

[70] ¨… to avoid unintended harm to regular citizens¨ 

[71] Βλ. το δημοσίευμα του «cnn.gr» με τίτλο ¨Γιατί το Παρίσι ζητά αποζημίωση 12.5 εκατ. από το Airbnb¨

[72] Βλ. σκέψη 2 στο κεφάλαιο της εισαγωγής των προτάσεων του κ. Εισαγγελέα

[73] ο loi n° 2014-366 du 24 mars 2004 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (νόμος 2014-366 της 24ης Μαρτίου 2014 για την πρόσβαση στη στέγαση και για την πολεοδομική ανάπλαση) προσέθεσε στο άρθρο L. 631-7 του κώδικα κατασκευών και κατοικιών ένα τελευταίο, έκτο, εδάφιο που ορίζει ότι «η κατ’ επανάληψη βραχυχρόνια εκμίσθωση επιπλωμένων καταλυμάτων, με σκοπό τη διαμονή, σε περιστασιακή πελατεία η οποία δεν εγκαθίσταται μόνιμα εκεί συνιστά αλλαγή χρήσης κατά την έννοια του παρόντος άρθρου»,

[74] Το άρθρο L. 631-7 του Code de la construction et de l’habitation (κώδικα κατασκευών και κατοικιών) προβλέπει ότι, στους δήμους άνω των 200 000 κατοίκων, η αλλαγή χρήσης των οικιακών ακινήτων υπόκειται, υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου L. 631-7-1 του ίδιου κώδικα, σε προηγούμενη άδεια

[75] Άρθρο L324-1-1- του τουριστικού Κώδικα (Code du tourism)

[76] Άρθρο L 631-7 του κώδικα κατασκευών και κατοικιών

[77] Το άρθρο 9, το οποίο αποτελεί το εναρκτήριο άρθρο του κεφαλαίου III της οδηγίας για τις υπηρεσίες, που έχει ως αντικείμενο την ελευθερία εγκατάστασης των παρεχόντων υπηρεσίες, περιέχει ρυθμίσεις για τα συστήματα χορήγησης αδειών: «1. Τα κράτη μέλη δεν μπορούν να εξαρτούν την πρόσβαση σε δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών και την άσκησή τους από σύστημα χορήγησης άδειας, παρά μόνον εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: α)      το σύστημα χορήγησης άδειας δεν εισάγει διακρίσεις εις βάρος του παρόχου της υπηρεσίας, β) η ανάγκη ύπαρξης συστήματος χορήγησης άδειας δικαιολογείται από επιτακτικό λόγο δημόσιου συμφέροντος, γ) ο επιδιωκόμενος στόχος δεν μπορεί να επιτευχθεί με λιγότερο περιοριστικό μέτρο, ιδίως επειδή οι εκ των υστέρων έλεγχοι θα λάμβαναν χώρα με πολύ μεγάλη καθυστέρηση για να είναι πραγματικά αποτελεσματικοί».

[78] Το άρθρο 10 της οδηγίας για τις υπηρεσίες καθορίζει τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση άδειας ως εξής: «1. Τα συστήματα χορήγησης άδειας βασίζονται σε κριτήρια τα οποία δεν επιτρέπουν στις αρμόδιες αρχές να ασκούν την εξουσία τους αυθαίρετα. 2. Τα κριτήρια της παραγράφου 1: α) δεν εισάγουν διακρίσεις, β) δικαιολογούνται από επιτακτικό λόγο δημόσιου συμφέροντος, γ) είναι αναλογικά προς τον προαναφερόμενο στόχο δημόσιου συμφέροντος, δ) είναι σαφή και δεν επιδέχονται αμφισβήτηση, ε) είναι αντικειμενικά, στ) έχουν δημοσιοποιηθεί εκ των προτέρων, στ) είναι διαφανή και προσβάσιμα…7. Το παρόν άρθρο δεν θίγει την κατανομή των τοπικών ή περιφερειακών αρμοδιοτήτων των αρχών των κρατών μελών που εκδίδουν τις άδειες αυτές»

[79] βλ. το άρθρο 2 της Règlement municipal de la Ville de Paris fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1^er du titre III du livre IV du Code de la construction et de l’habitation (δημοτικής κανονιστικής πράξης του Δήμου Παρισίων για τον καθορισμό των προϋποθέσεων χορήγησης άδειας και των απαιτήσεων λήψης αντισταθμιστικών μέτρων)

[80] Βλ. το από 3-3-2019 δημοσίευμα της Καθημερινής με τίτλο «Η Airbnb αλλάζει την Αθήνα-Οικονομικές αλλά και κοινωνικές είναι οι συνέπειες από την φρενήρη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών»

[81]seleo.gr/thessalonikh/262454-provlima-me-tin-airbnb-se-thessaloniki-athina-kai-kriti

[82]businessdaily.gr/oikonomia/7363_pyretos-stis-times-katoikion-stin-athina-logo-airbnb

[83]in.gr/2019/09/03/greece/bbc-gia-airbnb-stin-ellada-ta-ellinika-nisia-opou-oi-ntopioi-den-exoun-pia-pou-na-zisoun/

[84]menshouse.gr/diakopes/114364/to-provlima-me-tin-airbnb-stin-kriti-paramenei-dysepilyto

[85]typosthes.gr/oikonomia/204356_airbnb-akribainei-tis-times-gia-spitia-diamerismata-sti-thessaloniki

[86] βλ. το από 12-8-2018 δημοσίευμα της «ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗΣ» της Ιωάννας Φωτιάδη με τίτλο ««Μάχη» ανάμεσα σε φοιτητές και τουρίστες για ένα σπίτι-Η άνοδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης περιπλέκει την εξεύρεση στέγης ιδίως στις μικρές πόλεις», σύμφωνα με το οποίο στα Χανιά ¨Η πλειονότητα των διαμερισμάτων μέσα στην πόλη είχε δοθεί σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης με αποτέλεσμα να μην νοικιάζονται σε φοιτητές¨, ενώ γίνεται λόγος για ένα ¨ακήρυχτο πόλεμο που μαίνεται τα τελευταία δύο χρόνια μεταξύ φοιτητών και τουριστών¨

[87] Βλ. το από 20-9-2019 δημοσίευμα του in.gr με τίτλο ¨Μήπως το Airbnb απειλεί τις γειτονιές; « Η Αθήνα καλό είναι να μην προσθέσει στα προβλήματα της την οικιστική κρίση που μαστίζει άλλες πρωτεύουσες  

[88] βλ. την από 6-2-2019 εκπομπή «ERT Report» με τίτλο «Ο γείτονας μου, ο τουρίστας»

[89]iefimerida.gr/ellada/kathimerina-parti-toyriston-airbnb-sto-neo-kosmo

[90]newsbeast.gr/society/arthro/4288094/chamos-se-polykatoikia-sto-kentro-tis-athinas-gia-to-airbnb

[91] βλ. την υπ’ αριθμ. ΠΟΛ 1187/23-11-2017 Απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων όπως αυτή δημοσιεύτηκε στο υπ’  αρ. Β’ 4232/4-12-2017ΦΕΚ, την υπ’  αρ. ΠΟΛ 1162/3-8-2018 Απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων όπως αυτή δημοσιεύτηκε στο υπ’  αρ. Β’ 3579/22-8-2018 ΦΕΚ, την υπ’ αρ. ΠΟΛ 1170/ 23-8-2018 Απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων όπως αυτή δημοσιεύτηκε στο υπ’  αρ. Β’ 3720/30-8-2018 ΦΕΚ κ.ά.

[92] βλ. άρθρο 111 παρ. 3 εδάφιο α του ν. 4446/2016: ¨Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ¨

[93]Η πανθομολογούμενη μόνιμη και διαρκής (καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους) παροχή των καταλυμάτων Airbnb σε τουρίστες έρχεται σε προφανή αντίθεση με το άρθρο 111 παρ. 1 του ν. 4446/2016 με την έννοια ότι στο προαναφερόμενο άρθρο που δίνεται ο ορισμός της οικονομίας του διαμοιρασμού γίνεται λόγος για προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών, συνεπώς η μη θέσπιση οιουδήποτε χρονικού περιορισμού που να εναρμονίζεται με τον εν λόγω «προσωρινό χαρακτήρα» των παρεχόμενων υπηρεσιών και αγαθών είναι ευθέως παράνομη.

[94] Βλ. τα Πρακτικά Επεξεργασίας (ΠΕ) 246 και 586/1992 και 398/1993 που αφορούσαν σχέδια διαταγμάτων για την έγκριση πολεδομικών μελετών σε παραθεριστικούς οικισμούς (στο Κρανίδι και στην Κάρυστο)

[95] Με την υπ’ αριθμ. 8804/2019 απόφαση του Διοικητικού Πρωτοδικείου Αθηνών κρίθηκε ότι η παράλειψη των εκεί αρμοδίων Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, Μεταφορών και Επικοινωνιών να εκδίδουν κάθε έτος την συναφή κανονιστική πράξη (ΚΥΑ) προς κάλυψη των συναφών διαφυγόντων κερδών των αστικών ΚΤΕΛ θεμελιώνει ευθύνη του Δημοσίου, κατά το άρθρο 105 ΕισΝΑΚ και συνεπώς το Ελληνικό Δημόσιο είναι υπόχρεο για την αποκατάσταση της ζημίας που επήλθε, συνεπεία της παράνομης αυτής συμπεριφοράς.

[96] ενν. των συναρμόδιων Υπουργών, Ανάπτυξης, Οικονομικών Τουρισμού, των Γενικών Γραμματέων των οικείων Υπουργείων στους οποίους πρόσφατα μεταβιβάστηκαν οι αρμοδιότητες υπογραφής (επιτελικό κράτος), πιθανώς του Υπουργού Περιβάλλοντος και του Υπουργού Πολιτισμού και των λοιπών δημόσιων υπηρεσιών (πχ Αρχαιολογίας) που δεν επιλήφθηκαν της εφαρμογής του ειδικού προστατευτικού πλαισίου για τους παραδοσιακούς οικισμούς (πχ. της παλιάς πόλης του Ναυπλίου), καθώς και του αρχαιολογικού νόμου για την προστασία των οικισμών και των διατηρητέων κτιρίων που αποτελούν μνημεία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς.

[97] Βλ. για την φέρουσα ικανότητα, την βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, τα άρθρα-μελέτες της Αικατερίνης Σακελλαροπούλου, τότε Αντιπροέδρου ΣτΕ και νυν Προέδρου της Ελληνικής Δημοκρατίας: «Περιβάλλον και Ανάπτυξη: Σταθμίσεις και Δικαστικός Έλεγχος», Νόμος και Φύση, 13-1-2016, «Η στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η φέρουσα ικανότητα», Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 6-5-2015, «Περιβαλλοντικό Σύνταγμα και ΣτΕ στα χρόνια της κρίσης, 19-2-2018

[98]βλ. άρ. 111 παρ. 1 ν. 4446/2016: ¨Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών¨.

[99] Βλ. το δημοσίευμα της iefimerida της 16-4-2019 με τίτλο: ¨Πάρτι με μουσική και …κραυγές. Βίντεο: Τουρίστες Airbnb «τα σπάνε» καθημερινά στον Νέο Κόσμο-Έξαλλοι οι γείτονες¨. Σύμφωνα με το εν λόγω δημοσίευμα ¨έναν πραγματικό γολγοθά βιώνουν, σχεδόν καθημερινά, οι ένοικοι της οδού Μελαντίας στον Νέο Κόσμο, λόγω των ντεσιμπέλ από τη μουσική και τις φωνές τουριστών που διαμένουν σε πολυκατοικία Airbnb. Σύμφωνα με τις καταγγελίες κατοίκων, πρόκειται για μία-σχετικά καινούργια-πολυκατοικία που έχει αγοραστεί καθ’ ολοκληρία από εταιρεία η οποία προσφέρει τα διαμερίσματα για βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω της πλατφόρμας Airbnb. …κάτοικος του οικοδομικού τετραγώνου αναφέρει στο iefimerida «οι τουρίστες διοργανώνουν πάρτι καθημερινά, ανεξάρτητα με το αν είναι εργάσιμη ημέρα ή Σαββατοκύριακο. Όπως εξηγεί, η πολυκατοικία έχει μόνο Airbnb διαμερίσματα με συνέπεια μία μέρα να κάνει πάρτι το ένα διαμέρισμα και την επόμενη να παίρνει σειρά κάποιο άλλο. Σύμφωνα με τους γείτονες, οι τουρίστες-επισκέπτες της συγκεκριμένης πολυκατοικίας βάζουν μουσική δυνατά, χορεύουν και ουρλιάζουν τις πλέον ακατάλληλες ώρες. Παρόμοιες καταγγελίες έχουν γίνει από πολλές ακόμη περιοχές όπου υπάρχουν πολυκατοικίες Airbnb ή απλώς πολλά διαμερίσματα Airbnb, όπως, μεταξύ άλλων, το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Παγκράτι, το Μέτς και οι Αμπελόκηποι. Εκτός από το ζήτημα της ηχορύπανσης σε ακατάλληλες ώρες, σε ορισμένες από τις καταγγελίες γίνονται αναφορές ακόμη και για φθορές σε εισόδους, ανελκυστήρες και τοίχους πολυκατοικιών

[100] Πρακτικά Επεξεργασίας (ΠΕ) 246 και 586/1992 και 398/1993 του Ε’ τμήματος του ΣτΕ.

[101] Βλ. για την φέρουσα ικανότητα, την βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, τα άρθρα-μελέτες της Αικατερίνης Σακελλαροπούλου, τότε Αντιπροέδρου ΣτΕ και νυν Προέδρου της Ελληνικής Δημοκρατίας: «Οικονομική κρίση και προστασία του περιβάλλοντος», 6-2-2014, «Πολεοδομικές αρμοδιότητες και Σύνταγμα», ΕΣΔΙΑ 2007, «Περιβάλλον και Ανάπτυξη: Σταθμίσεις και Δικαστικός Έλεγχος», Νόμος και Φύση, 13-1-2016, «Η στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η φέρουσα ικανότητα», Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 6-5-2015, «Περιβαλλοντικό Σύνταγμα και ΣτΕ στα χρόνια της κρίσης, 19-2-2018

[102] ΣτΕ Ολομ. 1528/2003

[103] ΣτΕ Ολομ. 1528/2003, 3478/2000, 6070/1996 κ.ά

[104] ΣτΕ 2640/2009, 4255/2000, 4047/1999 7μ., βλ. και ΣτΕ 4005/1992 , πρβλ. ΣτΕ 131/1987

[105] ΣτΕ 304/1993

[106] Βλ.Παπαγρηγορίου, Πολεοδομία, Ε.Σάκκουλα, 2011

[107] Βλ. Αικατερίνη Σακελλαροπούλου, «Η στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η φέρουσα ικανότητα», Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 6-5-2015, «Περιβαλλοντικό Σύνταγμα και ΣτΕ στα χρόνια της κρίσης», 19-2-2018

[108] ΠΕ 273/1998 του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ, ΣτΕ 2637/2013

[109] Βλ.Παπαγρηγορίου, Πολεοδομία, Ε.Σάκκουλα, 2011

[110] ο loi n° 2014-366 du 24 mars 2004 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (νόμος 2014-366 της 24ης Μαρτίου 2014 για την πρόσβαση στη στέγαση και για την πολεοδομική ανάπλαση) προσέθεσε στο άρθρο L. 631-7 του κώδικα κατασκευών και κατοικιών ένα τελευταίο, έκτο, εδάφιο που ορίζει ότι «η κατ’ επανάληψη βραχυχρόνια εκμίσθωση επιπλωμένων καταλυμάτων, με σκοπό τη διαμονή, σε περιστασιακή πελατεία η οποία δεν εγκαθίσταται μόνιμα εκεί συνιστά αλλαγή χρήσης κατά την έννοια του παρόντος άρθρου»,

[111] Άρθρο L324-1-1- του τουριστικού Κώδικα (Code du tourism)

[112]ethnos.gr/oikonomia/76027_airbnb-mazikes-exoseis-enoikiaston-toys-diohnoyn-ofeiloyn-enan-mina-vid

[113] Στο άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 3028/2002 (ΦΕΚ 153 Α’), ορίζεται ότι «στην προστασία που παρέχεται με τις διατάξεις του παρόντος νόμου υπάγεται η πολιτιστική κληρονομιά της Χώρας από τους αρχαιότατους χρόνους μέχρι σήμερα. Η προστασία αυτή έχει ως σκοπό τη διατήρηση της ιστορικής μνήμης χάριν της παρούσας και των μελλοντικών γενεών και την αναβάθμιση του πολιτιστικού περιβάλλοντος», στο άρθρο 2 ορίζεται ότι «α) Ως πολιτιστικά αγαθά νοούνται οι μαρτυρίες της ύπαρξης και της ατομικής και συλλογικής δραστηριότητας του ανθρώπου, β) ως μνημεία νοούνται τα πολιτιστικά αγαθά που αποτελούν υλικές μαρτυρίες και ανήκουν στην πολιτιστική κληρονομιά της Χώρας και των οποίων επιβάλλεται η ειδικότερη προστασία βάσει των εξής διακρίσεων: αα) ως αρχαία μνημεία νοούνται όλα τα πολιτιστικά αγαθά που ανάγονται στους προϊστορικούς, αρχαίους, βυζαντινούς και μεταβυζαντινούς χρόνους και χρονολογούνται έως και το 1830 …. ββ) ως νεότερα μνημεία νοούνται τα πολιτιστικά αγαθά που είναι μεταγενέστερα του 1830 και των οποίων η προστασία επιβάλλεται λόγω της ιστορικής, καλλιτεχνικής ή επιστημονικής  σημασίας  τους,   κατά  τις  διακρίσεις  των άρθρων 6 και 20…..». Στη διάταξη του άρθρου 3 του νόμου προβλέπεται ότι : “η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς της Χώρας συνίσταται κυρίως : α) στον εντοπισμό, έρευνα, καταγραφή … β) στη διατήρηση και στην αποτροπή της καταστροφής, της αλλοίωσης και γενικά κάθε άμεσης ή έμμεσης βλάβης της …, γ)…. δ) στη συντήρηση και την κατά περίπτωση αναγκαία αποκατάσταση της … ε)…. στ) στην ανάδειξη και την ένταξη της στη σύγχρονη κοινωνική ζωή και ζ) στην παιδεία, την αισθητική αγωγή και την ευαισθητοποίηση των πολιτών για την πολιτιστική κληρονομιά». Στο άρθρο 6 του νόμου ορίζονται τα εξής : «ι. Στα ακίνητα μνημεία περιλαμβάνονται : α) τα αρχαία που χρονολογούνται έως και το 1830, β) τα νεότερα πολιτιστικά αγαθά που είναι προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών και χαρακτηρίζονται μνημεία λόγω της αρχιτεκτονικής, πολεοδομικής, κοινωνικής, εθνολογικής, λαογραφικής, τεχνικής, βιομηχανικής ή εν γένει ιστορικής, καλλιτεχνικής ή επιστημονικής σημασίας τους, γ) τα νεότερα πολιτιστικά αγαθά που ανάγονται στην περίοδο των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών και χαρακτηρίζονται μνημεία λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, πολεοδομικής, κοινωνικής, εθνολογικής, λαογραφικής, τεχνικής, βιομηχανικής ή εν γένει ιστορικής, καλλιτεχνικής ή επιστημονικής σημασίας τους. 2. Ο χαρακτηρισμός ακινήτου μνημείου είναι δυνατόν να αφορά και κινητά που συνδέονται με ορισμένη χρήση του ακινήτου, τις χρήσεις που είναι σύμφωνες με το χαρακτήρα του ως μνημείου, καθώς και τον περιβάλλοντα χώρο ή στοιχεία αυτού….. 4. Τα αρχαία ακίνητα μνημεία προστατεύονται από το νόμο χωρίς να απαιτείται η έκδοση οποιασδήποτε διοικητικής πράξης».

[114] Αντίστοιχες προστατευτικές ρυθμίσεις ισχύουν πχ για τις παλιές πόλεις των Χανίων και της Κέρκυρας που έχουν πολλά διατηρητέα κτίρια.

[115] “1. Η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωμα του καθενός. Για τη διαφύλαξη του το Κράτος έχει υποχρέωση να παίρνει ιδιαίτερα προληπτικά ή κατασταλτικά μέτρα στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας … 6. Τα μνημεία, οι παραδοσιακές περιοχές και τα παραδοσιακά στοιχεία προστατεύονται από το Κράτος …”, Άρθρο 24 Συντάγματος

[116]ΣτΕ 3050/2004 επταμ., ΣτΕ 1712/2002

[117] ΣτΕ 1100/2005,2175/2004,3279/2003 Ολ

[118]«’Αρθρο 1. {..} στην προστασία που παρέχεται με τις διατάξεις του παρόντος νόμου υπάγεται η πολιτιστική κληρονομιά της Χώρας από τους αρχαιότατους χρόνους μέχρι σήμερα. Η προστασία αυτή έχει ως σκοπό τη διατήρηση της ιστορικής μνήμης χάριν της παρούσας και των μελλοντικών γενεών και την αναβάθμιση του πολιτιστικού περιβάλλοντος», Άρθρο 3. Η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς της Χώρας συνίσταται κυρίως : α) στον εντοπισμό, έρευνα, καταγραφή … β) στη διατήρηση και στην αποτροπή της καταστροφής, της αλλοίωσης και γενικά κάθε άμεσης ή έμμεσης βλάβης της …, γ)…. δ) στη συντήρηση και την κατά περίπτωση αναγκαία αποκατάσταση της … ε)…. στ) στην ανάδειξη και την ένταξη της στη σύγχρονη κοινωνική ζωή και ζ) στην παιδεία, την αισθητική αγωγή και την ευαισθητοποίηση των πολιτών για την πολιτιστική κληρονομιά»., «Άρθρο 6 {..}4. Τα αρχαία ακίνητα μνημεία προστατεύονται από το νόμο χωρίς να απαιτείται η έκδοση οποιασδήποτε διοικητικής πράξης».

[119]Στους ενεργούς οικισμούς που αποτελούν αρχαιολογικούς χώρους απαγορεύονται επεμβάσεις οι οποίες είναι δυνατόν να επιφέρουν, με άμεσο ή έμμεσο τρόπο, καταστροφή, βλάβη ή αλλοίωση του χαρακτήρα και του πολεοδομικού τους ιστού, σε κάθε περίπτωση δε, για την εκτέλεση οποιουδήποτε έργου είτε στα κτίσματα είτε στους κοινόχρηστους χώρους, ακόμη και εάν η πραγματοποίηση του έργου δεν επιφέρει τις ανωτέρω δυσμενείς συνέπειες και, συνεπώς, δεν εμπίπτει στη σχετική απαγόρευση, απαιτείται προηγούμενη έγκριση του Υπουργού Πολιτισμού, ύστερα από γνώμη του οικείου συμβουλίου.

[120]ΣτΕ 3857/2007, 1445/2006, 1100/2005, 3050/2004 επταμ.

[121]ΣτΕ Ολ 1682/02

[122] Βλ. το υπ’ αριθμ. 41/2018 Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Α 80/7-5-2018) για τον «Κανονισμό Πυροπροστασίας Κτιρίων», σύμφωνα με τον οποίο σκοπός του κανονισμού είναι α) η προστασία της ζωής και υγείας των ατόμων που βρίσκονται σ’ αυτά σε περίπτωση εκδήλωσης πυρκαγιάς, β) η εμπόδιση εξάπλωσης της φωτιάς από τον χώρο που εκδηλώθηκε σε άλλους χώρους του κτιρίου, γ) η αποτροπή μετάδοσης της φωτιάς από τον χώρο που εκδηλώθηκε σε όμορα και γειτονικά ακίνητα, δ) η προστασία των ιδίων των κτιρίων και του περιεχομένου τους, ενώ πρωταρχικός στόχος του είναι η ασφάλεια του κοινού σε περίπτωση εκδήλωσης φωτιάς, η οποία επιτυγχάνεται γενικά με κατάλληλο σχεδιασμό του κτιρίου και των επιμέρους χώρων του, με την εγκατάσταση ενεργητικών μέσων και συστημάτων, καθώς και με την επιλογή υλικών και εξοπλισμού. Μία από τις κρίσιμες παραμέτρους για την ασφάλεια είναι και ¨οι πιθανοί χρήστες του κτιρίου, τα χαρακτηριστικά αυτών και η ενδεχόμενη εξοικείωση τους με το κτίριο¨, ενώ αναφορικά με την προστασία των διατηρητέων κτιρίων προβλέπονται πιο αυξημένες υποχρεώσεις και προϋποθέσεις, μέσω επιβολής πρόσθετων αντισταθμιστικών μέτρων πυροπροστασίας από την αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία, ¨για λόγους διαφύλαξης των στοιχείων που καθόρισαν τον προστατευόμενο χαρακτήρα τους. Οι ανωτέρω λόγοι αναγράφονται σε τεχνική έκθεση του αρμόδιου μηχανικού, η οποία υποβάλλεται στην Πυροσβεστική Υπηρεσία θεωρημένη από την κατά περίπτωση αρμόδια για τον χαρακτηρισμό του κτιρίου Υπηρεσία¨

[123] Φυσικά οικοσυστήματα αποτελούν πχ οι περιοχές Natura, οι περιοχές που έχουν κηρυχθεί ως περιοχές ιδιαιτέρου φυσικού κάλους και αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, οι προστατευόμενοι οικισμοί, καθώς και τα μικρά νησιά και οι ακτές (ευαίσθητα οικοσυστήματα). Ήδη στις αρχές του 20ου αιώνα διατυπώθηκε η άποψη ότι η χρήση των φυσικών οικοσυστημάτων πρέπει να διατηρείται «στα όρια της φέρουσας ικανότητας». Αποδίδεται έτσι η έννοια της πεπερασμένης χωρητικότητας και αντοχής των οικοσυστημάτων και των ανθρωπογενών συστημάτων, ώστε να μην επέλθει σοβαρή επιδείνωση τους. Στα μέσα της δεκαετίας του ’60 αναδείχθηκε η κοινωνική διάσταση της φέρουσας ικανότητας (φ.ι.), η οποία αποτελεί βασικό κριτήριο των μελετών που αφορούν την οικιστική και κυρίως την τουριστική ανάπτυξη. Το Συμβούλιο της Επικρατείας συνέδεσε εξαρχής την έννοια της φ.ι. με τη βιώσιμη ανάπτυξη και με τα προβλήματα από την απουσία χωροταξικού σχεδιασμού, σε συνδυασμό με το επιτρεπτό της εκτός σχεδίου δόμησης.

[124] Η αλλοίωση του αστικού ιστού της παλιάς πόλης του Ναυπλίου και το γεγονός ότι οι μόνιμοι κάτοικοι αποτελούν μία πολύ μικρή μειοψηφία αποδείχθηκε, πέραν κάθε αμφιβολίας, την περίοδο της λήψης μέτρων κατά της πανδημίας του κορονοιού, δεδομένου ότι τα αυτοκίνητα των μονίμων κατοίκων της πόλης ήταν ελάχιστα και παρκαρισμένα στις άλλοτε πολυσύχναστες οδούς της παλιάς πόλης που με πολλή μεγάλη δυσκολία βρίσκει κάποιος μία (1) θέση παρκαρίσματος, όταν λειτουργούν τα ξενοδοχεία και τα καταλύματα Airbnb.

[125] βλ. το από 30.12.1988 ΠΔ (ΦΕΚ Δ΄ 38/26.1.1989) με το οποίο χαρακτηρίστηκε ως παραδοσιακό τμήμα της πόλης του Ναυπλίου και καθορίσθηκαν ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης αυτού και το άρθρο 3 του εν λόγω π.δ. με το οποίο ορίστηκε ότι στον τομέα Α΄ του παραδοσιακού τμήματος επιτρέπεται η χρήση γενικής κατοικίας, μη περιλαμβανομένης της χρήσης τουριστικού καταλύματος, ενώ ο τομέας Β’ χαρακτηρίζεται ως αμιγούς κατοικίας.

[126] βλ. την ανωτέρω αναφερθείσα ειδική έκθεση της Επιτροπής Μεταφορών και Τουρισμού του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου (TRAN Committee) 

[127] αποφάσεις της 22ας Ιανουαρίου 2013, Sky Österreich (C‑283/11, EU:C:2013:28, σκέψη 45 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία), της 17ης Οκτωβρίου 2013, Schaible (C‑101/12, EU:C:2013:661, σκέψη 28), και της 21ης Δεκεμβρίου 2016, ΑΓΕΤ Ηρακλής (C‑201/15, EU:C:2016:972, σκέψη 85).

[128] Βλ. απόφαση της 20ής Δεκεμβρίου 2017, Polkomtel (C‑277/16, EU:C:2017:989, σκέψη 51).

[129] Βλ. απόφαση ΕΔΔΑ της 13^ης Ιουνίου 2017, Florescu κλπ (C-258/14, EU:C:2017:448, σκέψη 51 με εκεί περαιτέρω παραπομπές στη νομολογία)

[130] Βλ. αποφάσεις ΕΔΔΑ της 15^ης Μαρτίου 2017, Al Chodor (C-528/15, EU:C:2017:213, σκέψη 37),  της 13^ης Ιουνίου 2017, Florescu κλπ (C-258/14, EU:C:2017:448, σκέψη 49) και της 12^ης Φεβρουαρίου 2019, TC (C-492/18, PPU, EU:C:2019:108, σκέψη 57)

[131] Βλ. αποφάσεις ΕΔΔΑ της 19ης Δεκεμβρίου 1989, Mellacher κ.λπ. κατά Αυστρίας (CE:ECHR:1989:1219JUD001052283, § 45, 48, 53 και 55), όσον αφορά μειώσεις μισθώματος που επιβλήθηκαν στους ιδιοκτήτες από το κράτος για κοινωνικούς λόγους και είχαν ως αποτέλεσμα τη στέρηση μέρους του εισοδημάτων τους από τα ακίνητα, της 19ης Ιουνίου 2006, της 26ης Σεπτεμβρίου 2006, Fleri Soler και Camilleri κατά Μάλτας (CE:ECHR:2006:0926JUD003534905, § 60, 68 και 75), όσον αφορά κρατικό μέτρο που επέβαλε τη συνέχιση μισθωτικής σχέσης με αντικείμενο το ακίνητο των προσφευγόντων, και της 12ης Ιουνίου 2012, Lindheim κ.λπ. κατά Νορβηγίας (CE:ECHR:2012:0612JUD001322108, § 134 έως 135), με την οποία διαπιστώθηκε δυσανάλογη κοινωνική και οικονομική επιβάρυνση του εκμισθωτή λόγω του γεγονότος ότι οι μισθωτές μπορούσαν να ζητήσουν την επ’ αόριστον ανανέωση των συμβάσεων μίσθωσης ακινήτων, με αμετάβλητους όρους, αντί της εξαγοράς.

[132] Βλ. για την φέρουσα ικανότητα, την βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, ως άνω, τα άρθρα-μελέτες της Αικατερίνης Σακελλαροπούλου, τότε Αντιπροέδρου ΣτΕ, μετέπειτα Προέδρου ΣτΕ και νυν Προέδρου της Ελληνικής Δημοκρατίας: «Περιβάλλον και Ανάπτυξη: Σταθμίσεις και Δικαστικός Έλεγχος», Νόμος και Φύση, 13-1-2016, «Η στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η φέρουσα ικανότητα», Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 6-5-2015, «Περιβαλλοντικό Σύνταγμα και ΣτΕ στα χρόνια της κρίσης, 19-2-2018

[133]βλ. ΑΠ 1713/91 ΕλΔ 34.339, ΑΠ 1184/86 ΝοΒ 35.899, ΑΠ 1177/86 ΝοΒ 35.895, ΕφΑΘ 10907/1990 ΕλΔ 34. 1650, ΕφΠειρ 878/1994 ΕλΔ 36.701 κ.α.).

[134]Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, απόδοσης μισθίου αριθ. 1738 επ, ΑΠ 493/83 ΕΔΠ 1984. 171, ΕφΑΘ 1522/86 ΕΔΠ 1986.119

[135] Βλ. την  υπ’ αριθμ. 263/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ που έκρινε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλυμάτων Airbnb σε συγκρότημα κατοικιών στο Ναύπλιο έχουν τα χαρακτηριστικά βραχυχρόνιων μισθώσεων που συνάπτονται σε ξενοδοχεία και συνεπώς η χρήση τους, ως καταλύματα Airbnb είναι απαγορευμένη, ως αντίθετη στο σχετικό Κανονισμό που ρητώς απαγόρευε την χρήση των ιδιοκτησιών, ως ξενοδοχείων.

[136] ΑΠ 35/2005, ΕΔ 2005, 1463

[137]ΕΑ 847/1976 ΕΔΠ 1976, 271

[138]Ν. Λιβάνης, Ιδιοκτησία κατ’ όροφον, 1973, 98, Π. Κωνσταντόπουλος, Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, 1974, 242

[139] Κ. Βασιλείου, Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, Δ έκδοση, 2010, 393

[140] ΟλΑΠ 5/1991 και 7/1992, ΑΠ 116/2011 ΕΔΠολ 2011. 23

[141] “ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριο ανήκοντα δικαιώματα, εφόσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών. Υπό τους όρους αυτούς δύναται να επιχειρήσει μεταβολάς ή προσθήκας και επί των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος“.

[142] Κων. Βασιλείου, Οριζόντια Ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, Δ έκδοση, 2010, εκδόσεις Μπαρτζουλιάνος, σελ. 371

[143] ΑΠ 1369/05

[144] ΕΑ 5189/1992, ΕΔΠ 1992, 236, ΑΠ 733/1995 ΕΔΠ 1996, 16, ΕΑ 5783/1994 ΕΔΠ 1995, 63

[145] ΕΑ 4860/1992 ΕΔΠ 1993, 91

[146] Κ. Βασιλείου, Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, Δ έκδοση, 2010, 366

[147] Αμφότερες οι αποφάσεις είναι δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ

[148] α) της ΠΟΛ: 1162/3.8.2018 αποφάσεως του Διοικητή της ΑΑΔΕ «Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας με την χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτύου» (Β’ 3579/22.8.2018) και β) της ΠΟΛ: 1170/23.8.2018 αποφάσεως του Διοικητή της ίδιας ως άνω Αρχής «Τροποποίηση της ΠΟΛ. 1187/2017 (Β’ 4232) απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού- Καθορισμός τύπου και περιεχομένου της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» (Β’ 3720/30.8.2018)

[149] ΠΔ της 30-12-1988/26-1-1989 «Χαρακτηρισμός ως παραδοσιακού τμήματος της πόλης του Ναυπλίου και καθορισμός ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης αυτού (Δ΄38/1989)

[150] Πηγή: curia.europa.eu

[151] Βλ. το από 8-6-2016 δημοσίευμα της «euro2day.gr» με τίτλο «Δικαστική ήττα για Airbnb», σύμφωνα με το οποίο Δικαστήριο ενέκρινε την απόφαση των δημοτικών αρχών του Βερολίνου να απαγορεύσουν τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις καταλυμάτων, τύπου Airbnb, κρίνοντας ως άξιο μεγαλύτερης προστασίας το δικαίωμα στη στέγαση των κατοίκων του Βερολίνου εν συγκρίσει με τα δικαιώματα ελεύθερης οικονομικής εκμετάλλευσης από τους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων Airbnb. Ο δικαστής Rautgundes Scneiderreid έκρινε ότι ¨η διάθεση κατοικιών σε προσιτή τιμή απειλείται σοβαρά σε όλη την πόλη του Βερολίνου και ως εκ τούτου η ρύθμιση είναι δικαιολογημένη¨, εγκρίνοντας ως νόμιμη την ρύθμιση του Δήμου του Βερολίνου, βάσει της οποίας όσοι νοικιάζουν τα σπίτια τους στη γερμανική πρωτεύουσα για περίοδο μικρότερη των 2 μηνών αντιμετωπίζουν πρόστιμα έως και 100.000€.

[152] Βλ. iefimerida της 6-3-2020 «Κομισιόν: Συμφωνία με Airbnb και Tripadvisor-θα δημοσιεύουν δεδομένα για τα τουριστικά καταλύματα».